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小白
評彈
隨着新“國五條”和細則的發佈,記者發現,原先從去年第四季度開始發力的豪宅盤,遇到新政有悲有喜,再一次說明房地產開發置業核心詞“地段、地段、地段”的重要性。位於天河或者越秀的高端大戶型產品,在“國五條”面前並沒有退縮,反而“企硬”價位,吹風價或者新貨價都比去年“十一”之後有明顯提升。
位於越秀區某樓盤全新大戶型產品比去年10月之前吹風價高了超過8000元/m2,達到4.3萬~4.5萬元/m2(包裝修)。銷售人員表示,該項目地處老城區中心,又有名校學位,雖然只有幾十套,但意向客戶已有幾百名,不大擔心銷售。另有幾個在越秀區擁有名校學位的高端項目,吹風價比之前有明顯提升。但與此同時,郊區或者相對邊緣的豪宅盤面對調控又至,底氣則沒那麼足。去年曾聲稱要賣35000元/m2以上的某豪宅盤,近期對外報價基本保持在2.8萬元/m2。而另外一個有山水資源的豪宅盤,前幾個月放風價還逼近4萬元/m2,近期已對客戶表示開售價在3.5萬元/m2左右。
廣州某大型房企有關負責人對記者總結經歷多年調控的心得時表示,不管怎麼調,能夠倖免的只有適合“剛需”買家的中小戶型。“雖然以前覺得‘90/70’的規定不合理,但近幾年,就算沒有‘90/70’,開發商也會把產品主力放在中小戶型上,因爲這樣最安全。如果開發的重點是在豪宅方面,則對抗調控的能力就會比較差,比如綠城就差點在上一輪調控中栽倒。”該負責人認爲,之後的調控可能往開徵房產稅方向發展,“有傳聞說將對超過規定面積的大戶型或第三套以上住宅徵收每年3%~5%的房產稅,若一旦成真,相信以後買大戶型豪宅的買家羣將會繼續萎縮。”
記者發現,萬科近幾年一直採取144平方米以下戶型佔比近九成的策略,再加上快速開發、快速銷售的節奏,使公司在調控面前銷售業績不降反升。而其餘如保利、中海等大型房企,所開發產品中適合“剛需”買家的也佔了相當大的比重。因此,現在主流開發商們基本已形成了共識——抗風險能力最強的始終還是中小戶型產品,採取以適合“剛需”買家的中小戶型爲主,高端大戶型、別墅及商業項目爲輔的發展形態。 (陳白帆)