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作爲樓市調控政策“國五條”細則出臺後的首個“風向標”,18日閉幕的“2013上海之春房展會”卻傳遞出樓市的不確定信息。
從現場氣氛來看,一方面,在嚴厲的限購和限貸調控政策下,剛性需求依舊強勁,但投資性需求已經得到明顯抑制;另一方面,買賣雙方仍在進行觀望和試探,寄望於地方“國五條”細則落地來促進房地產市場的穩定。
業內認爲,雖然“國五條”地方細則落地後,二手房市場的交易成本可能增加,並將部分需求轉移至一手房市場,但短期內樓市難以再現“小陽春”行情。
買賣雙方謹慎出手
3月15日—18日舉行的“2013上海之春房展會”歷來是國內樓市走勢的“風向標”,雖然此次展會有逾260家中外開發商和500個國內樓盤參展,但招商、萬科、保利、金地等龍頭企業悉數缺席。與往年開發商競相吆喝打折賣房不同,這次展會上優惠樓盤寥寥無幾。
據記者統計,此次房展會僅5個樓盤爲全新推盤,其餘大多數爲近期加推房源。值得注意的是,參展開發商多是維持前期報價,相對往年促銷面和優惠力度明顯減少,除了一個樓盤推出總價減10萬元的優惠外,其他項目優惠幅度多在1萬至6萬元。
房展觀衆段先生告訴記者,自己屬於剛性需求,本想在外環外買套一手房,但是房展會上合適的房源並不多。也曾考慮過買二手房,只是擔心上家會將差額20%的所得稅轉嫁過來。“還是先觀望一段時間,看上海細則落實後房價的走勢再決定是否出手”。
不少展商也表示,目前確實沒有定價,因爲“國五條”細則還沒有落地,在政策“真空期”裏很難預判市場下一步是好是壞,或是變到什麼程度。尤其是業界判斷“國五條”細則實施後,二手房市場交易成本增加,可能會轉移部分需求購買一手房,因此開發商目前降價動力不足。
“末班車”過後樓市或遇冷
據機構調查,“國五條”調控政策出臺後,部分開發商表示將觀察後期政策變化以決定定價策略,但普遍表示短期已不再有提價計劃。個別開發商甚至改變銷售策略,從追求利潤率爲主變爲追求銷量爲主。有開發商表示,政策收緊不會導致房價立即下跌,在此前提下,保證樓盤的銷路比提價追求利潤率更爲重要。儘管開發商提價意願顯著減弱,但北京、上海、武漢和杭州等地新房還是出現了價格上漲。
不少開發商也擔心,由於房價上漲壓力持續存在,全國兩會之後中央和地方政府可能會加強調控政策的力度。同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,“國五條”細則的發佈,會給樓市走向帶來不確定性。一般政策層面對於價格的影響預期在3至6個月,因此商品住宅價格在全國範圍內,近期不會出現反彈,總體將維持穩定。
一項調查顯示,在“國五條”調控細則出臺後,28.81%的一線城市購房者選擇加速購房,但二、三線城市的購房者中僅佔10.25%。其中,剛性需求購房者受政策影響更加顯著,以北京爲例,決定最快在本年度內置業的購房者中,剛需客羣佔羣體樣本量的59.74%。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱,居民在不同階段有不同的居住需求,調控政策應當鼓勵“梯度”購房,允許置換,能夠合理考量不同人羣的購房需求變化,也才能平衡多種需求。對於改善性需求來說,地方政府在落實細則時應避免誤傷,比如,個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活住房的所得稅,應繼續免徵個人所得稅。
新華社記者魏宗凱鄭鈞天
(據新華社上海今日專電)