|
||||
不知道“新國五條”之後,會否影響開發商的推貨節奏?
樓市的熱銷,能否繼續延續全年?
關鍵數據
96.91萬平方米
2013年1月,廣州十區新建商品住宅網上籤約面積96.91萬平方米,同比增加204.1%,環比增加12.2%。
15946元/平方米
2013年1月,廣州十區新建商品住宅網上籤約均價15946元/平方米,同比上升13.6%,環比上升2.9%。
51.86萬平方米
2013年2月,廣州十區新建商品住宅網上籤約面積51.86萬平方米,同比增加104.6%,環比減少46.5%。
16298元/平方米
2013年2月,廣州十區新建商品住宅網上籤約均價16298元/平方米,同比上升15.1%,環比上升2.2%。
市國土房管局官方數據公佈之前,有網站根據自己的統計數據,得出了今年1月廣州樓市不遜色於去年“金九銀十”這樣的結論。
官方數據一公佈,我們發現,網站的結論還是略顯保守了,今年1月廣州十區90多萬平方米的成交,何止是不遜色?簡直是遠遠超過了去年的“金九銀十”。自樓市調控以來,廣州樓市也有過不錯的開篇,例如2011年的1月。但是1月響起90多萬平方米的“頭炮”,廣州還是從來沒有過。因爲春節的影響,廣州2月樓市有所回落,還是不妨礙廣州兩個月交出將近150萬平方米的漂亮成績單。
就今年情況來看,“量價齊升”並非廣州一家獨有,這幾乎成了衆多大城市今年樓市的統一開篇。這樣的好處是,有開發商前兩個月成交完成情況遠遠超過預期。不好的是,也許是過於瘋狂的數據,刺激了中央再度調控的決心,“新國五條”因此在3月橫空出世。
再一次的樓市調控,會否讓火熱的樓市,再度戛然而止?
火爆開局,房企有了高起點
2月初,就有媒體統計,15家公佈了1月銷售業績的上市房企,合計銷售額爲701.26億元。當時就有業內人士說,這是非常良好的開局,衆多地產股也因此不斷上升。
至3月中旬,在已公佈前兩個月業績的房企中,最高已經完成2013年全年目標的28%。與往年前兩個月幾乎“不開張”相比,今年在步入小陽春之前,房企們已經站在了高起點上。
兩個月時間,房企就能站在高起點上,像廣州這樣的一線城市,自然奉獻多多。今年前兩個月,廣州一手商品住宅的成交面積接近150萬平方米。當然,這並不是廣州同期成交的歷史新高,2007年同期,廣州的成交業績還要略高。但是,現在這樣的成交,是在有限購,有限貸,依然處於調控高壓這樣的局面下取得的。這更能說明買家購房的決心,市場需求之強。
也許是去年7月以來持續高燒的樓市讓開發商充滿了信心,也許是今年的開局實在過於火爆,開發商在定價上也更加進取。去年12月廣州月度成交均價首次突破1.5萬元/平方米大關,今年1月再次創下新高,達到15946元/平方米,2月更是首次突破1.6萬元/平方米大關。去年,人們還在說,廣州房價有大幅上升的趨勢,到了今年年初,房價大幅上漲已經不是趨勢,而是變成了事實。
“新國五條”會否改變樓市趨勢
無論1、2月的成交有多麼好,開發商也不能單靠這一兩個月的收成就能過上一個好年。去年有了如此好的收成,上市房企今年無論如何也要更上層樓,今年1、2月的成交,只能說有了一個好的開頭,到了年底,會不會也有個好的結局?
這一切還真的難說。
因爲現在有了“新國五條”。“新國五條”有兩條殺傷力比較大,一是二手住宅交易差價要徵收20%的個稅,二是二套房貸會繼續收緊。這兩點,都是打在樓市的七寸之上。改善型買家,已成爲很多大城市樓市消費的主力,收緊二套房貸,無疑就是直接打壓樓市的消費主力。同時,因爲房價高企,部分改善型買家必須賣一才能買一,而20%個稅的徵收,可能會讓二手市場萎縮,導致賣一買一更加困難,也就間接打壓了樓市消費主力。
人們總認爲,每次樓市調控最後都是以成交回暖,房價繼續上升收場。但是,不要忘記,即使調控的結局不太理想,但是過程之中,總會出現房地產非常困難的局面。在“新國五條”前面,無論前兩個月有了什麼樣的收成,如果房企應對不當,還是有可能再度陷入困局。 (文/圖張秀欽吳燕萍)
名家觀點
新政仍以壓制需求爲主
趙卓文(廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理)
最近“新國五條”細則出臺,很多相關評論認爲細則是在推高房價,而我認爲,此次新政是“三管齊下”,最終一定會抑制房價。
總體來說,現在房價依然在上升通道中,但“新國五條”細則出臺後,至少從三個方面精準地打擊到了目前樓市的“七寸”。政策意圖很明顯,就是爲了控制房價。
一是抑制需求。二是開發商的預期被改變。三是明確提出了房產稅擴大試點,未來的持有成本肯定會增加。
抑制需求、改變後市預期和增加持有成本,這三個部分“三管齊下”,對樓市的降溫作用十分明顯。粗略預計,20%所得稅徵收鋪開後,廣州市的二手房買賣交易量將跌五成以上,可能會很長時間都無人購置二手房,除非是真正的剛需客。有人會認爲,多徵收的20%差額稅款將會轉嫁給下家,但如果炒房無利可圖,下家無人接手,轉嫁的機會微乎甚微。最終,樓市上漲的機率也微乎其微。
“新國五條”將是有效的,但有效的政策並不代表是好的政策。這個政策依然以壓制需求爲主,購買力和需求依然存在,這樣的政策肯定是短期的,也是短效的。最終應該有一個長效機制來替代這樣的短期政策。
(整理/張秀欽吳燕萍)
張秀欽、吳燕萍