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【背景】
近年來,小區物業服務隨着房地產業特別是新建住宅小區的快速發展,迅速壯大。作爲物業服務公司的主要經營收入——物業服務費,目前普遍存在收費難度大、收費率下降趨勢,物業服務費難收,已成爲阻礙物業行業發展的最大瓶頸,因業主拖欠物業費而引起的物業服務合同糾紛日益增多。浙江省諸暨市人民法院於2013年1月對該院2011年、2012年審結的408件案件進行了梳理後發現,導致越來越多的業主不願交納物業費的原因,主要是:一是建設單位遺留問題。如商品房存在嚴重質量問題,牆體開裂、外牆滲水等;小區在設計建造時,對車位問題考慮不周,有些小區甚至將公共車位用於出租等。二是業主委員會問題。有的小區未成立業主委員會,有些小區雖然成立了業主委員會,但存在履行職責不當、管理不規範、透明度不高等現象。三是雙方當事人問題。物業服務企業一貫以強勢管理者自居,對業主反映的各類問題愛理不理,部分業主對物業服務過分追求細節化、專業化、擴大化,一旦發生糾紛,維權方向混亂。
諸暨法院認爲,物業服務合同糾紛,看似小事,其社會影響面卻甚爲廣泛。一旦進入訴訟程序,往往是批量案件多、糾紛調處難、矛盾易激化,已成爲當前影響和諧社會建設的一大隱患。爲此,諸暨法院向諸暨市住房和城鄉建設局發出諸法建〔2013〕1號司法建議。
【建議】
諸暨市人民法院關於進一步規範物業服務工作的司法建議
諸法建〔2013〕1號
諸暨市住房和城鄉建設局:
近年來,因業主拖欠物業費而引起的物業服務合同糾紛日益增多。2011年,我院受理該類案件108件,2012年則達300件,同比增長177.80%。審理中,我院發現,導致越來越多的業主不願交納物業費的原因,主要有:
1.建設單位遺留問題。如商品房存在嚴重質量問題,牆體開裂、外牆滲水等;小區對車位問題考慮不周,有些小區甚至將公共車位用於出租等,引發業主強烈不滿。
2.業主委員會問題。小區未成立業主委員會;有些小區雖然成立了業主委員會,但其存在履行職責不當、管理不規範、透明度不高等現象。
3.合同雙方當事人問題。物業服務企業一貫以強勢管理者自居,收費項目及收費價格不合理、財務收支不透明,物業服務水平較低。部分業主對物業服務過分追求細節化、專業化、擴大化,吹毛求疵,一旦發生糾紛,維權方向混亂。
針對上述問題,我院特建議貴局:
一、加強物業服務企業資質管理。完善物業服務企業資質審批工作;嚴格審查物業管理專業人員和晉升資質等級管理的構成情況;規範外地企業進諸從事物業服務工作。
二、規範物業服務市場競爭秩序。進一步規範物業服務招投標程序,儘可能堵住建設單位或業主委員會與物業服務企業之間的利益聯繫渠道,逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業服務新機制。
三、有效運用相關行政處罰措施。加強對建設單位和物業服務企業的檢查、監督力度,嚴格依法處理、處罰違規、違法行爲。對超過物業服務企業職權範圍的侵犯業主權益的行爲,及時與政府相關部門溝通聯繫,形成合力,儘量做到公權力在訴前的最大介入。
四、加大物業服務知識宣傳力度。督促尚未成立業主委員會的小區,儘快召開業主大會,選舉成立業主委員會。加強法制宣傳教育,促使物業服務企業轉換角色、促使業主提高維權意識。做好業主、業主委員會、物業服務企業之間的橋樑聯繫工作。
以上建議請研究處理,並請於收到本建議書之日起十五日內將處理結果反饋我院。
二○一三年一月五日
【效果】
諸暨市住房和城鄉建設局收到司法建議書後,立即組織人員對諸暨市住宅小區物業服務工作基本情況進行深入調研,並給予諸暨法院以下回復:
一、建議市人民政府儘快出臺關於進一步促進物業管理健康發展的若干意見。一是建立物業管理協調領導小組。由市政府牽頭,召集建設、公安、城管、建管、規劃、供電、水務集團、工商、環保、街道社區以及法院等部門(單位)組成領導小組,落實專人,落實職責,及時把矛盾解決在萌芽狀態。二是理順物業公司與部門關係。如供水、供電等單位不得強迫物業公司代收代繳水、電費用,確實需要代收的,需要支付佣金;交警進社區,維護車輛秩序,努力緩解小區停車難問題;城管部門加大拆違力度,做到有違必拆。三是參照其他市縣做法,對行政企事業單位拒交物業服務費的職工,在領導談話基礎上,不繳的予以公示處理,並將物業服務費收繳列入個人誠信系統,提高業主交費自覺性。
二、推行物業公開招投標制度。對接發改部門,創新收費審批模式,實行前期物業服務市場價收費,以保證物業公司有贏利爲前提。
三、進一步強化物業行業管理。嚴把資質審批關,必要時開展企業資質清理活動;開展對物業公司的定期檢查,加大監督力度,開展先進評比,外樹形象,內強素質,提升物業公司在廣大居民中的形象。
(作者單位:浙江省諸暨市人民法院)