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今日論衡
之財經觀象
□林文俏
昨日一條樓市消息讓市場開了鍋:3月廣州市區新建商品住宅網籤均價16817元/平方米,同比暴漲34.9%。與價格上漲呼應的是成交量也同比暴漲50.7%。這條消息在市民心中種下深深的憂慮:史上最嚴的國五條剛出臺就量價暴漲,以後的樓價如何走?調控到底能起多大作用?
有評論把三月廣州樓市暴漲歸結爲地方政府對國五條敷衍了事。這顯然冤枉了廣州市。它在3月31日最後一刻纔出臺,怎麼會影響3月的樓市?
對三月廣州樓市暴漲必須理性分析,不要被短期市場假象誤導市場預期和政府調控決策。
廣州市國土房管局講得很清楚:上漲主要是結構性因素,因爲廣州市區內高端住宅的集中成交,拉高了成交均價。“集中成交”四個字,清楚說明是高端住宅的成交面積放量而不是價格上漲拉高了成交均價。因此,三月廣州樓市暴漲不能反映市場走勢真相。高端一手住宅主要位於中心區域,其土地越來越少,意味着高端住宅開發也會越來越少,以後其成交量不會增加只會減少。成交均價也會相應降低。而且,三月同比暴漲也是因爲去年同期基數較低。
又是什麼原因拉動三月廣州新建高端住宅的集中成交?國五條20%個稅政策出臺後,市場預期:“二手樓市買主會轉到一手樓市,北上廣深二手樓佔市場半壁江山,一手樓市需求會擴大一倍,那價格不是小漲而會暴漲。”這種預期導致一手樓市原來的觀望者慌忙入市。且人們認爲:樓市漲價,稀缺的中心區域高端住宅往往會漲得更多。這就是三月廣州市區內高端住宅集中成交的主要原因。這種市場預期當然有其道理。但也忽視一個事實:投機需求和剛性需求選擇一手或二手樓市的最大不同,前者主要考慮投機利潤,因此會選擇價格低、利潤高的市場入市。20%個稅政策會導致他們從二手樓市轉到一手樓市。但嚴厲的限購,北上廣深投機需求已大大減弱。剩下的絕大部分是自住剛性需求。對於自住剛性需求,二手樓的上班近、生活方便、學位等優點,比價格更重要。因此,大部分買主不會從中心區二手市場轉到一手市場。不必過分擔心20%個稅政策會導致一手樓暴漲。
近年樓市過於躁動。穩定樓市特別需要市場三大主體即政府、發展商和買房者保持理性。其中政府和發展商的理性更加重要。發展商應該理性定價,這是最大的企業社會責任。各地房協應該加強引導。政府應該理性科學採用調控政策。行政干預手段雖然必要,但應按照李克強總理要求“把錯裝在政府身上的手換成市場的手”,逐步轉到建立市場長效機制上。行政干預手段雖可暫時控制樓價,但給以後的價格穩定留下隱患。且爲官員權力尋租提供了土壤。今春樓市持續升溫是衆多因素導致,但兩年限購的需求集中釋放無疑是個重要原因。而且現在市場對行政干預手段的敏感性在降低,導致行政干預手段的正面邊際效應也在遞減,其負面效應反而增加。在調控來真格的呼籲下,北京市住建委對商品房預售價格的行政干預又在升級,暫停了20個左右熱銷項目的網籤。且按照北京相關行政政策,預計後續的商品房利潤將不會超過5%,和建保障房利潤相當。這實在令人憂慮:現在價格止住了,但會減少多少新的投資和新房供應?一年後,是否暴漲又會來臨?(作者是廣東商學院教授)
林文俏