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“國五條”細則落地後,房產市場逐漸平靜羊城晚報記者何奔攝(資料圖片)
羊城晚報記者嚴麗梅
至如今,廣州版“國五條”實施細則已落地一週,之前喧囂躁動的房產市場也逐漸平靜。但是,在看似重歸平靜的背後,仍有一些糾結的情緒在繼續“發酵”:
面對“朦朧”的實施細則,一些有着強烈改善性住房需求的家庭倍感糾結;同時,更多的家庭認爲調控一段時間後又將是房價的新一輪報復性上漲。而從“有形之手”——稅務部門的信息來看,糾結心態同樣存在:調控力度或輕或重,都可能造成不同的影響。但爲應對可能出現的“意外”,做好第二手準備已經在所難免。
“被二套”,改善型買家“中槍”
廣州市市民彭先生2005年購買了一套小面積的二手房改房,也是他的唯一一套住房。後來,隨着孩子的出生,保姆、老人的入住,房子已不夠住。爲此,彭先生在去年借錢購置了一套三居室面積稍大點的房子,在近日搬入新居後,彭先生立即放盤賣舊房。但恰好遭遇“國五條”細則落地,原來的放盤價無人問津。加上不知道“能覈實房屋原值的應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵個稅”到底會怎樣執行,後續稅收政策又會怎樣變化,在給房子定價時,彭先生很糾結,在不得不降了點價後,目前房子還暫時無人問津。
彭先生感到很焦慮,他對羊城晚報記者表示:“我們買房既不是爲了投資,更不是爲了投機,純粹就是改善住房條件。爲了換這套大一點的房子,我們借了很多錢,如果不賣掉舊房,我們根本就沒辦法還錢,所以,我們一搬進新房立即就掛盤賣舊房。我們屬於典型的改善性住房需求,但不幸也‘中槍’了。”
彭先生還說,自己實際上是“被二套”,因此不能享受到稅收優惠政策。
“如果我先賣掉舊房再買新房,完全可以享受‘超5年唯一家庭生活用房免徵個人所得稅’這個優惠政策,但問題是,我父母家人都不在廣州,我賣掉唯一一套住房後住哪裏?去租房子住?還不知道租房子住的錢多還是交稅的錢多!這種稅收優惠政策難道就是鼓勵大家去折騰?”
彭先生的情況並非個案。在廣州,經濟條件尚不寬裕、出於改善住房條件購新房賣舊房的大有人在,但現在都面臨“被二套”而不能享受到任何稅收優惠政策。
前三月漲幅大,稅務部門很糾結
在廣州市“國五條”實施細則落地幾天後,廣州市國土房管局隨後於4月4日公佈了3月份市區新建商品住宅網籤均價同比暴漲34.9%的消息。這又讓許多暫時被壓制但仍有着強烈購房情結的家庭擔憂情緒再起。
雖然在廣州市“國五條”實施細則中明確提出了調控目標:2013年廣州市新建商品住房(不含保障性住房,下同)價格漲幅要低於廣州市年度城市居民人均可支配收入實際增幅。這個調控目標,按照專家的解讀,就是居民人均可支配收入減掉CPI的淨值,如果估算爲8%左右,房價漲幅至少要控制在大體同等範圍內纔算完成任務。
然而,今年前三個月廣州房價的上漲數據表明,情況並不樂觀。統計顯示,今年前三個月,廣州房價同比漲幅均超過10%,3月份新建商品住宅網籤均價甚至同比暴漲了34.9%,遠超調控目標。也就是說,廣州今年前三個月的房價漲幅,實際上已經超出政府劃定的全年上漲調控目標。
另外,從一些部門傳出的信息看,在等待、觀察細則落地後市場反應的同時,糾結和擔心同樣存在。有地稅部門人士對羊城晚報記者表示,如果地方調控力度被中央認爲不到位,國務院檢查組下來了解情況後,不排除有進一步加大調控力度的可能。因此,接下來,地方有關部門會進一步討論個別政策調整的可能性和方向。
覈定徵收率可能調至1.5%或2%
稅收政策進一步調整的可能性和方向在哪裏?
有稅務界人士向羊城晚報記者表示,如果廣州要進一步收緊二手房轉讓“個稅”政策的話,除了在覈實房屋原值上可採取進一步措施外,從地方政府目前的權限看,調整覈定徵收的“應稅所得率”,也是未來政策有可能調整的一個方向。
根據我國稅收政策,對個人住房轉讓,在不能正確計算房產原值、合理費用即不能準確計算轉讓所得時,可以先確定一個“應稅所得率”,相當於二手房交易平均利潤率,通過公式“應納個人所得稅額=個人轉讓房產收入額×應稅所得率×20%稅率”來簡化計算徵收應繳納的個稅額。
在廣州,早在2005年就把個人住房轉讓的應稅所得率定在5%,5%×稅率20%=1%,這就是現在大家常說的二手房轉讓覈定徵收“1%”個稅的由來。2005年以後,雖然廣州二手房市場價格不斷走高,但應稅所得率5%、覈定徵收率1%一直都沒有變。
但實際上,地方有權調整這個徵收率。據稅務專家介紹,按照國家規定:“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《稅收徵管法》第三十五條的規定,對其實行覈定徵稅,即按納稅人住房轉讓收入的一定比例覈定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。”
也就是說,地方稅務機關可以通過調整應稅所得率,把覈定徵收率提高到1%以上、3%以下。“如果上頭還有進一步的要求,地方稅務部門可能會把個人住房轉讓覈定徵收的徵收率調高到1.5%或2%。”
嚴麗梅