寶安部分社區已經掀起城市更新改造的浪潮，一些大項目也成爲市區政府重點推動的建設項目。

　　近期，深圳市規土委寶安管理局負責人帶隊爲寶安區政府領導班子上了一堂課。內容是市政府頒佈不久的“產業空間‘1+6’文件”以及寶安土地利用總體規劃。管理局負責人從城市空間規劃、空間資源供給、二次開發利用機制等內容爲政府班子進行講解。

　　土地對於寶安來說，是發展的核心要素，也是寶安區落實大項目實施公共配套設施落地的基礎，更是寶安區落實產業轉型升級的關鍵。寶安城市發展受到土地空間匱乏的制約越來越明顯。目前寶安的土地，尤其是建成區的土地，很多集中在社區股份公司手中，如何調動社區加入到產業轉型升級當中，成爲寶安現代化城區建設成敗的關鍵，尤其是街道層面更是如此。

　　從社區的角度來看，儘管早在2004年就已經推行“農改居”。城市居民的理想生活應該是：花園式的住宅、便捷的交通、便利的購物、舒適的環境。而這些離實際生活還有很遠的距離，部分居民依舊生活在“村莊”內，是依靠出租維持生計的“農民”。

　　社區要發展，基層政府也需要發展，但是土地部門卻要求“有控有壓”，如何協調彼此的關係，是社區未來發展的關鍵。今年是寶安區的“質量提升年”和“基層基礎年”，社區能否藉助“質量的提升”改變社區發展的面貌，成爲寶安區打造現代化城區的關鍵。

　　城市更新助推社區形變

　　原本破舊的工業廠區，一夜之間成爲現代化的城區。對於當地居民來說，看到這些建築的崛起，才能感受到自己是城市居民。藉助這些大項目的建設，社區股份公司的經濟實現了爆發式增長

　　去年，寶安區提出“轉型升級年”的決策部署，在社區層面，就是推動社區股份合作公司進行產業轉型升級。社區如何轉型？無非是轉變發展方式，由原來的租賃型經濟轉型爲管理型經濟或者投資型經濟。

　　如何在現有的土地政策下，實現社區的發展，是社區股份公司轉型升級的核心。近日記者走訪寶安區的各個街道，發現部分社區已經掀起了更新改造的步伐，這些大項目也成爲市區政府重點推動的建設項目。

　　從寶安的主城區朝西北方向順延，每個街道都會有幾個社區在申報城市更新項目，部分納入到深圳市第一批的更新改造項目現在已經建設完工並投入運營。比如西鄉勞動村的城市更新項目，原來的舊工業廠房憑藉其地鐵上蓋建築的優勢，變成“合正匯一城”，目前該項目引入的天虹，成爲該片區最大的一個綜合購物中心，集購物、休閒、消費爲一體。項目下層爲商業，上層爲住宅，目前住宅價格早已突破兩萬元大關，成爲便捷的高端住宅社區。

　　寶安老城區的上合舊村改造項目，現在已經完整地呈現在市民面前，村民也住上了高端的花園式小區；福永的懷德社區，也在107國道附近打造福永首個城市綜合體項目，目前正在建設當中；在沙井，城市更新項目較多，壆崗的中亞電子城、西薈城，以及鬆崗的東方社區、沙浦社區等，都在推進街道地標項目的建設。

　　從這些項目中，我們可以看出，短短兩三年時間，社區經濟依託土地爲資本，所能發揮出來的巨大能量。街道城區的改造，主力軍在社區，而社區的經濟發展則體現在社區股份合作公司身上，這些大項目的改造就是社區經濟轉型的標誌和外在表現。

　　城市更新，爲社區經濟發展插上了騰飛的翅膀，原本破舊的工業廠區，恍惚一夜之間發生鉅變，成爲現代化的城區。對於當地居民來說，看到這些建築的崛起，才能感受到自己是城市居民。藉助這些大項目的建設，社區股份公司的經濟也實現了爆發式增長，居民的分紅收入上了新臺階。

　　藉助於這波城區建設熱潮，寶安區今年繼續提出“質量提升年”，在大力轉型之際，不忘轉型質量的提高。在今年的區政府文件中，針對社區發展，提出積極引導社區股份合作公司轉型發展，各街道確定2個以上社區股份合作公司重點探索多元化發展新路子，以點促面，大力推動社區集體經濟由單一“租賃型”向“投資型”、“管理型”、“服務型”轉變。

　　這一決策部署，爲寶安社區新一輪的發展提供了良機。

　　突破發展舊模式改革創新“傍大款”

　　社區集體經濟與合作方探索出一種新型合作模式，這種模式既讓社區分享到項目運營成熟之後的市場利益，又能吸收現代企業在人才、機制、管理以及決策方面的成熟經驗，爲以後獨立的社區運作經濟奠定了各方面的基礎

　　社區產業轉型已經在寶安實施了很多年，但是轉型的成效如何，難以下定論，政府也在採取各種措施，幫助社區股份公司轉型。

　　今年寶安區把沙井納入到了城市發展的範圍內，要在沙井打造寶安的第三商圈。繼寶安的中心區、碧海片區之後，沙井中心城區也將崛起，而走在沙井商圈最前沿的要數壆崗社區了。

　　寶安大道把沙井中心城區分爲兩部分，新沙路成爲沙井城區的交通主幹道之一。而壆崗社區就處在新沙路與寶安大道交匯處，目前的地鐵11號線正沿着寶安大道修建，未來在交叉路口將會有地鐵口出現。所以壆崗處在沙井的中心區位，爲其社區股份公司轉型發展提供了地緣優勢。

　　位於交叉口處的壆崗大廈曾爲沙井街道的第一高樓，如今沙井的兩個第一，最大的電子交易中心中亞電子城、最大的城市綜合體項目西薈城都是在壆崗社區內，都是壆崗社區股份公司參與建設。壆崗社區的轉型路在沙井可謂是一樣板。

　　壆崗社區股份合作公司由原來村經濟發展公司變更而來。擁有的資產爲5個工業區、集體廠房及宿舍面積82萬平方米，商業建築面積9.1萬平方米。社區土地面積在沙井街道29個社區中位列第10位。

　　社區轉型不僅是政府的要求，也是社區自身的內在需求。2004年農村城市化之後，壆崗的剩餘土地資源被徵收爲國有，無地可建設新廠房宿舍也逼迫着壆崗股份合作公司謀求突破依靠土地發展經濟的舊模式，並初步確定了轉型發展的思路。通過投資參股優質企業、鞏固發展新建工業區、拆除重建舊屋、更新改造舊工業區、推動社區集體經濟由單一租賃型經濟向多元化發展轉型，大項目、“傍大款”成爲社區轉型的具體抓手。

　　轉型之路並非一帆風順。“轉型意味着眼前‘讓利’，廠房空出來，租金收不到是一方面，廠房改造還要資金，新項目的前幾年市場培育也要投入，這從股民角度來看，就有一段收入降低的空窗期。”壆崗社區股份公司總經理陳成就表示。

　　社區領導班子轉型發展的信念不動搖，與股民進行廣泛討論，探討轉型的必要性和緊迫性。最終股東和領導班子達成共識，促成了中亞電子城項目的落地。2009年，中亞電子城簽約，這個項目是壆崗社區轉型的標誌性事件。社區集體經濟與合作方探索出了一種新型合作模式，打破了社區股份公司傳統的以物業、土地爲條件的入股模式，採取了按股權比例共同出資成立新公司，再由新公司向社區返租物業進行升級改造。這種模式既讓社區分享到項目運營成熟之後的市場利益，又能吸收現代企業在人才、機制、管理以及決策方面的成熟經驗，爲以後獨立的社區運作經濟奠定了各方面的基礎。

　　2010年，壆崗又引進華盛地產公司，在原有的舊屋範圍內，合作開發了一個集商業、住宅、酒店於一體的城市綜合體，即目前的西薈城項目。兩個大項目在當年被列入到深圳市首批舊改項目之列，順利對接政府的政策，實現了快速的動工建設，目前兩個項目已經展露出現代化建築的面貌，將促進沙井整個城區面貌的改觀。

　　縱觀寶安其他社區的幾個成功項目，也大致如此，依靠大項目的帶動改變社區的城區面貌，實現經濟的轉型發展。

　　“企業辦社會”成先天性頑疾

　　社區股份合作公司是市場主體，本質屬性爲經濟屬性。而現實中卻需承擔大量的社會公共管理職能

　　社區作爲寶安城區的最基層單元細胞，在改變自身的同時，也促進了整個片區經濟的改變。星星之火可以燎原，壆崗的轉型模式已經被其他社區看在眼裏，並付諸實施。據沙井街道人員說，今年沙井申請舊改的社區普遍增加，城市更新的意願更加強烈。

　　不過社區轉型既有風光的一面，也有制約的一面。城區整體面貌的推進還有很多問題需要解決。

　　壆崗社區戶籍人口才1900多人，而實際管理的人口有6萬多人，如果把壆崗股份公司看成一個經濟實體，那就是片面的。按照《深圳經濟特區股份合作公司條例》，社區股份合作公司是市場主體，本質屬性爲經濟屬性。而現實中卻需承擔大量的社會公共管理職能。就如剛剛進行拆分的“鐵道部”一樣，儘管只是一個基層社區，也是一個小社會。“政企不分、任職交叉、職責不清”等體制性障礙是社區經濟發展的先天性頑疾。

　　這種現象在寶安各社區較爲普遍。以壆崗爲例，社區名義上存在四個管理機構，即社區工作站、黨支部、居委會以及股份合作公司，但事實上是“四個牌子一套人馬”。人員相互交叉任職，社區黨支部書記同時兼任工作站站長、股份公司董事長，對於一把手來說哪個工作重要？顯然每一項工作都重要。既要發展經濟又要服務居民，更要進行社區管理。這種制度，造就了社區經濟發展的畸形——股份合作公司無法獨立進行市場運作。

　　社區股份公司原本應該以追求利潤最大化爲發展目標，爲社區的發展多作經濟貢獻。然而，在上級資金撥付不到位的情況下，股份合作公司就成爲資金的墊付者。這就造成了公司較爲沉重的經濟負擔。

　　有這樣一組數據，2011年，壆崗股份公司共收入14249萬元，其中用於治安、環衛、教育、計生、公共設施建設和維護以及“一站一居”工資及辦公經費等公共事務的支出就達1764萬元，佔其年度總收入的12.3%。

　　此外，股份公司還要承擔解決本地社區居民就業問題的“義務”，每年需要在股份公司、居委會、社區工作站等安排40—50個就業崗位提供給適齡原居民。

　　“養老給社區股份公司帶來沉重的經濟負擔，機構臃腫，閒置人員過多。另一方面公司發展需要引進高端人才，公司的現代化也需要高素質人才的加入。這就成爲兩難問題。”目前的現狀就是股份公司人員的知識、學歷和素養偏低，高端經營管理人才欠缺，外來人才被排擠在外，社區陷入到一個封閉式的狹小圈子內。

　　這樣的機制也造成了社區領導班子的“短視”。從目前的社區股份公司的架構來看，股份公司的領導班子任免及任期受到換屆選舉制度、組織程序的影響，導致領導班子在投資決策時，缺乏長期規劃，急功近利，追求快錢，有時爲了討好股民，確保選票，就通過不斷的集資或者貸款來修建大量的物業換取租金收入，甚至部分領導人透支租金拉攏股民，造成腐敗等案件的產生。

　　政府宏觀佈局“扶上馬，送一程”

　　目前，深圳掀起了一陣“弘揚改革創新精神、樹立優良工作作風”的學習風潮。改革，不僅是深圳的聲音，也是整個中國的聲音，落實在最基層，也是寶安衆多社區領導幹部的聲音。

　　怎樣改？如何改？僅靠一兩個社區領導人的認識是完全不夠的，同時社區的發展也離不開市區街道三級政府的關注和扶持。尤其是政策方面的引導，社區經濟發展不能突破的就是制度性障礙。

　　在壆崗社區，先後申報了5箇舊項目，截止目前僅有1個項目成功，即已經竣工的西薈城。在該社區，有一家戰略性新興產業企業，一直打算上市，最後因爲所租賃的廠房在上市過程中無法確權，同時其他社區又無法提供合格的工業廠房，導致該企業選擇搬離。此外，與原特區內的社區股份公司相比，沙井、鬆崗等地方城市規劃較爲落後，配套設施不齊全。

　　“社區的主要基礎設施和公共配套服務均由社區自行建設、提供，標準各異，質量普遍不高，在現有的建成區進行改造難度加大，這讓社區較難吸引龍頭企業、優質企業進駐。同時一些在本地區做大的企業，受到公共配套設施的制約，不得不將研發、銷售等部門放在其他區域”。歸根到底，社區的城市化進程較慢，配套設施不到位，造成了一系列惡性循環。

　　這些制約，就需要從政府層面進行解決。面對着社區最爲急迫的土地利用問題，今年1月，深圳市出臺了《關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》(1+6文件)，對於社區的土地資源，文件指出“規範社區土地資源管理，按照‘集中佈局、周邊配套’的原則，調動社區股份公司、保有富餘產業用地企業的積極性，鼓勵社區企業以資金、土地、廠房入股等多種形式參與產業項目建設，提高社區土地資源利用水平和效益”。此外，社區的土地還可以進入市場進行交易，這就極大地激活了社區的土地資源。

　　市規土委寶安管理局局長李倩介紹，此文件有利於推動社區集體經濟發展走新路，引導社區股份公司轉型發展。文件鼓勵社區企業以多種形式參與產業項目建設，由依附於土地轉型爲依附於產業轉型。

　　爲了促進社區的轉型，寶安區還先後出臺《寶安區扶持股份合作公司發展指導意見》、《寶安區扶持股份合作公司發展專項資金使用管理暫行辦法》等扶持政策，從資金上大力給予補貼。

　　今年，寶安區把推動社區集體經濟發展走新路作爲區政府的一項重要工作推動。提出深入梳理分析制約社區穩定發展的因素，提出切實可行的措施，積極引導社區股份合作公司轉型發展。並讓每個街道選擇兩個以上的股份合作公司進行試點探索，以點促面，實現社區集體經濟的轉變。

　　“社區股份合作公司的轉型發展是個漸進的過程，即便是試點單位，也需要較長時間才能取得實質性成效，這就需要政府多個部門更多的耐心，更持久的投入，不僅要扶上馬，還要再送一程，才能確保社區轉型的最後成功。”沙井街道的工作人員介紹。

　　“社區股份合作公司的轉型發展是個漸進過程，即便是試點單位，也需要較長時間才能取得實質性成效，這就需要政府多個部門更多的耐心，更持久的投入，不僅要扶上馬，還要再送一程，才能確保社區轉型的最後成功”

　　?記者手記

　　政企要分開職責要分明

　　在轉型升級的攻堅階段，社區集體經濟其政企不分、社企不分已經不適應當今市場經濟的要求。必須加以改變，才能確保社區整體轉型的成功，政企分開、職責分明就是未來發展的趨勢。

　　社區股份合作公司負擔沉重，既要承擔政府管理重心下移的壓力，還要兼顧實現利潤和安排原村民福利、負責解決原村民的勞動就業。社區股份合作公司和社區工作站、社區居委會關係沒有完全理順是造成其承擔過多社會職能的根本原因。社區股份合作公司雖然是一個集體經濟組織，但並非一個純粹的經濟實體，而是一個與社區工作站、社區居委會共同組成的“三位一體”的綜合體。此問題如不及時解決，將不利於社區股份合作公司自身向現代企業轉型，不利於維護社區股民切身經濟利益和基層社區穩定，不利於寶安區產業結構調整和轉型升級。

　　如何破解難題？從長遠來看，必須剝離社區股份合作公司的社會職能，將公司的人、財、物與社區工作站、居委會完全脫鉤，讓其專心從事經濟活動，逐步發展成爲真正獨立的“市場主體”。社區股份合作公司作爲企業，應與其他市場主體一樣，依法經營，依法納稅，成爲依法自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的現代企業。對於股份公司的社會職能可以引入專業化、市場化的物業管理公司。2006年以來，寶安區大力推進“村改居”社區物業管理工作，委託專業的物業管理公司經營管理社區環境衛生等事務，一定程度上減輕了社區股份合作公司的經濟負擔。今後要不斷拓展物業管理服務內涵，通過政府購買服務等方式，將社區計劃生育管理、出租屋管理、流動人口管理等基礎管理服務與社區物業管理有機融合。

　　只有企業的歸企業，社會的交給政府和民間組織，才能確保社區股份公司獨立發展，進而支撐整個社區面貌的改觀。

　　撰文：南方日報記者丁侃

　　攝影：南方日報記者何俊