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南方日報訊(記者/羅文範實習生/塗力萬)以服務水平界定收費標準、可採取酬金制約定物業服務收費、有條件的小區實行市場調節價……由市物價局起草的《珠海市物業服務收費管理辦法(徵求意見稿)》從3月29日面向社會公開徵求意見開始,便得到社會的廣泛關注。
物業收費管理新規不再按照小區級別收取物業管理費,而是依據物業提供的服務水平爲界定標準。據市物價局相關負責人表示,舊辦法更強調小區的硬件設施,如綠化面積等,而意見稿更注重物業服務。據瞭解,在對於物業收費的標準規定上,辦法提出了政府指導價和市場調節價兩種方式。據悉,目前已經收到20多人上百條建議,包括建立公共設施專項維修基金、空置房屋以及贈送面積要不要計徵物管費、公共水電費用如何分攤等,相關部門正在統計、研究相關的意見。
兩至三年調整一次政府指導價
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建議
記者瞭解到,在香洲區800多個小區中,約200個小區成立了業主委員會,佔比僅爲25%。根據新規定,由於沒有成立業委會,絕大多數小區將按照政府指導價的價格進行收費。這引起部分居民的擔憂。
廣東林氏律師事務所律師林叔權認爲,此前絕大多數物管公司根據小區等級、政府指導價定價收費,雖人工成本和物價成本已多次上調,但物管擅自調價沒有依據,得不到業主認可,引發了很多物管糾紛。“如果又按照政府的指導價操作,若干年後物業成本增加,又會引發新一輪的漲價風波,並再度‘引爆’業主與物業管理之間的矛盾。”林叔權認爲,意見稿應更注重完善市場調節價的相關規定,而不能依靠政府指導價。
對此,珠海市物業管理協會祕書長周賽羣持相反的態度。他認爲,在物業管理市場尚未成熟、議價機制尚未完全建立的情況下,政府指導價正起到一個“過渡”的作用。“一些小區並沒有成立業主委員會,業主缺乏與物業管理機構議價的能力,政府指導價可以指導這些小區如何進行收費。”
九洲花園一名業主認爲,政府指導價可以參照廣州或珠三角周邊城市的做法,兩到三年調整一下服務收費標準,最好每年都調一次。
兩至三年調整一次政府指導價
細化物管費調價流程,規定懲罰措施
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建議
事實上,有些小區物管提出上調物業管理費雖得到了大多數業主的同意,但有不少業主照樣拒交管理費,讓物管十分“頭痛”。香洲一名老舊小區的物業管理處負責人告訴記者,按照規定,業主遲交或拒交管理費,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金,然而在實際操作中往往行不通。“物管沒有權利斷水斷電,你催繳他不繳,也沒有辦法。”該名負責人建議,新辦法應該增加對不遵守規定的業主的約束和實際性懲罰,以保障其他業主的權益。
除此之外,一些市民還認爲,新辦法應增加對物業管理公司的監督。華景西苑業主杜先生說,該小區缺乏業主委員會,許多業主對漲價之事毫不知情,只是在繳納物管費時被“通知”漲價了。“新辦法對物管的約束較爲籠統,建議細化物業費調價流程,增加物業管理收費的透明度,並規定相應的懲罰措施。”
細化物管費調價流程,規定懲罰措施
設專項基金維護公共設施
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建議
據物價部門介紹,在此次徵求意見中,不少業主建議設立小區專項維修基金,以應對電梯、健身器材等公共設施老化帶來的維修費用。
記者瞭解到,目前全國很多城市已設立小區專項維修基金,基金將專款專用於今後小區的各種設施維護、保養。而珠海的小區卻沒有設立此項維修基金,公共設施維護資金則按照“一事一籌”的辦法,給小區管理帶來了不便。以青竹社區某花園爲例,該小區部分電梯已經使用了17年,已發生過電梯困人、運行中顫抖等情況,物管一直想修,但終因業主意見不統一、部分人不願意出資而擱淺。
市物業管理協會祕書長周賽羣認爲,一旦電梯等公共設施出現狀況,小區很難在短時間籌集到足夠的維修資金。一些老舊小區業主往往爲誰埋單、如何出錢而爭執不休,也進一步加劇了業主與物管之間的矛盾。而專項的維修基金相當於一份“養老金”,能及時對老化的公共設施進行修補,延長物業的壽命,有利於房屋的保值增值。
設專項基金維護公共設施