|
||||
市場交易:量跌價升
4月開局,上海樓市的成交情況就受到政策強烈影響。根據同策諮詢研究中心數據顯示,4月首周商品住宅成交僅爲17.35萬平方米,環比大跌了6成。基本上回落到去年下半年以來每週20萬平方米左右的平均交易量。這個現象主要由兩個原因導致:一是3月新房市場爲趕政策“末班車”而放量過度,二爲政策落地之後市場預期明確,成交量開始迴歸理性。
值得注意的是,本週商業住宅成交均價仍然進一步提升,達到了25249元/平方米,環比上漲了4%。這主要是因爲在成交總量減少的前提下,本週中高端市場表現相對良好,帶動了全市均價上揚。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,隨着“滬版國五條細則”的落實,未來二、三季度的房地產市場必然會發生成交變化,並預計今年房價的整體走勢會趨於溫和。
房企推盤:
短暫休整
由於國五條細則在3月底剛剛公佈,同時3月份市場整體火熱後,4月首周開發商進入短暫的觀望和休整。根據數據中心數據顯示,本週僅有一個住宅項目開盤,從市場成交量結構上來看,4月成爲了開發商新政後“緩解壓力,試探市場”的一個階段,可以進一步消化3月推盤的存量。在對於新樓盤“蓄客”到位之前,進入一個營銷的緩衝階段。而此前月報顯示本月46盤集中入市,克而瑞上海機構研究總監薛建雄則表示,“實際開盤量不會那麼多。”
而供應方面,本週獲取預售證的房源面積爲2.07萬平方米。環比驟降96%。只有兩個項目新獲預售證。
新推房源:
遭遇“搶購”
樓市瘋狂從二手市場蔓延至新房市場。3月不少新開盤或加推的項目甚至出現搶購的局面。“開盤當天幾乎是一房難求。”是某位案場人員對浦江華僑城的熱銷盛況的現實描述。3月9日,浦江華僑城6期開盤共推出237套三房房源,開盤當天遭到搶購,截止到目前去化已接近8成。而價格則從去年下半年的23000元/平方米提升至26000元/平方米。兩週後,位於寶山大場板塊的經緯城市綠洲再次出現通宵排隊的搶購潮。到開盤當天上午12點就已經成交100多套房源。
上述這樣的例子,在三月的新房市場並不罕見。受到20%個稅的政策刺激,不少二手房市場購房者轉向一手房市場,也是促成三月新房市場一房難求的重要原因。
土地市場:
升溫明顯
3月房企拿地動作頻繁,上海再現"土地盛宴"。隨着去年銷售超額完成,在今年,開發商普遍都提高了在新一年度的銷售目標。銷售目標的提升顯示出其對土地資源的渴求。根據同策數據中心統計顯示,3月上海土地供應量達到了284.71公頃,環比大漲88%,其中純宅地佔到16幅,合計112.31萬平方米。
從溢價走勢圖上看,在經歷了2011年第四季度到2012年上半年的零溢價或者是低溢價的走勢後,上海純宅地市場開始發力,一手房市場成交的上揚都給土地一級市場帶來信心。同時上海樓市庫存量的持續減少和今年市場基本面好轉的多重利好下,激發了房企的拿地熱情,並且不斷擡高地價。如3月成交的三幅純宅地溢價率在30%到50%,甚至周浦鎮08單元06-05地塊的價格則已接近周邊房價。這也說明了開發商看好後市,土地市場升溫明顯。