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不久前,北京的生態文明和城鄉環境建設動員大會提出,從4月起,北京將利用一個月時間集中摸清歷史遺留的違法用地、違法建設的情況,嚴厲打擊違法用地違法建設。隨後,分階段積極穩妥逐步拆除違法建設,預計2014年7月完成。
東五環外,通惠河南側的水郡長安小區,一排灰白色的別墅躲在幾棟高層住宅的後面。從一樓貫穿到三樓的玻璃陽光房,從原有住房外加蓋的小屋,向外探出五六米的距離。幾年中,對於這些違法建築,小區中普通住宅的居民已從滿腹抱怨變成了見怪不怪。而在別墅業主眼中,如不佔用門前的公共面積加蓋房屋就顯得很非主流。
水郡長安小區中違建到了何種程度?違建爲何不僅遲遲難以拆除,反而越建越多?拆除違建又存在着哪些難題?
近百戶別墅長高變胖了
雙橋地鐵外,通惠河向南,水郡長安小區的南門前,一條不寬的小馬路上,堆放着沙袋和紅磚。
小區外的鐵柵欄上,一條紅色橫幅上寫着“堅決依法徹底整治違法建築,切實保護人民羣衆合法權益”。而在橫幅後面,一排長約20米,違法建造的陽光房無聲地與橫幅唱着反調。
陽光房向西,在臨街的一棟三層別墅前,別墅向南探出了大概五米左右,並且在上面加蓋了兩層,窗前擺滿了綠色植物。面對小區中層出不窮的違建,物業一位工作人員搖着頭說:“我現在都很難想出來房子的原貌是什麼樣子了。”
小區中,幾棟別墅前正忙着施工。工人在給牆體貼着瓷磚,別墅面積也悄悄地向外移出了五六米的距離。違建外的腳手架上,工人手中的工具發出嗡嗡的響聲。“東家沒在家,裏面都砸了,這不接出來一塊嘛。面積怎麼也得有十幾二十平方米吧,你算算一共三層,接出來的面積都趕上一個小戶型了。”
小區東側,正在擴建的別墅進入了最後的階段,一個工人踩着梯子在測量空調管的長度。新建的樓梯從原來別墅門向外延伸,業主在不斷地讓別墅長高變胖。違建面積在15平方米左右,牆體以白色爲主色調,搭配着灰色,窗戶已經安裝。
在這棟別墅周圍,出現更多的是通體陽光房,從一層一直到三層,陽光房面積大多不到10平方米。小區外一家主營塑鋼門窗的小店店主說:“小區中很多業主都做了陽光房,這個是最普遍的,我們也給二三十個業主做過。”
對於水郡長安別墅區的違建,朝陽區三間房鄉政府城管分隊一位隊員表示,每次小區中有新建的違建,物業就會通知城管部門。“這個小區的違建最讓我們頭疼,之前從未拆除過這個小區的違建,在我們城管部門列的臺賬中,別墅區有近百戶存在違建的行爲,佔總數的大多數。多數是蓋了陽光房,有的將原有部分房屋拆除,向外延伸後,再重新將房屋蓋好。”
贈送的面積誰不建誰虧了
在一棟正在擴建的別墅前,一個監工正在監督着工人,他自稱是房主的朋友。房屋在原有的面積上,向前擴出幾米遠,“這地都是我們的,是我們買房時開發商送給我們的,在自己家的地上蓋房子,怎麼能算違建呢?”
一位業主在自家門前建了陽光房,他認爲在購房時,開發商已經將別墅前後一定面積以贈送的方式贈予業主,“既然贈送給我了,我就有權利使用它,不管是種花種草,蓋房子,還是建陽光房。”
“我都覺着我自己特別傻,當時聽話,沒早點建個陽光房。有個陽光房多好,在那裏種些花,還能坐那喝喝茶。”一位女性業主表示,她入住小區近4年時間,小區中從一開始就有人悄悄地建起陽光房,或者將陽臺封起來。而後,許多業主將原有房屋向外擴建,從而擴大房屋使用面積。“我是過了兩年才反應過來,一看建了也就建了,沒有人管。再一個就是開發商也送我門前面積了,我不蓋房,我不就虧大了。”
一位住在小區高層住宅的業主認爲,能蓋違建的,都是當初送了面積的,這些業主的房子面積大、交的物業費多,這種情況下,物業公司當然是睜一隻眼閉一隻眼了。
物業工作人員說,許多業主都認爲在自己面積上建房,不違法,物業只能出面勸阻。但是物業並無執法權,很難執行得下去。三間房鄉城管分隊隊員表示,即便是送的面積,業主也不能私自建房,更不能更改原有綠地的使用用途。
北京市住建委專家組成員、北京首一業主大會工作輔導中心理事長張大憲認爲,賣房時開發商爲了銷售,將一些別墅區的共有面積贈送給業主。即使是“贈送面積”,但只要不寫在房產證中,也不屬於業主自身所有。比如露臺等在設計圖上顯示的是沒有封閉的狀態,一旦業主自行封上,也屬於違法建設。這些自稱是贈送的面積實質上並不是某一個業主所有,而應是所有業主共同擁有的面積。“業主的總體面積包括住宅的專有面積,還有公攤面積。也就是說,雖然開發商在賣房時承諾贈送給業主一定面積,但是這些面積也屬於所有業主共同擁有的。”
一處違建取證至少要半年
“經常報給城管,也貼通知,都做了,沒什麼用了。幾乎每天都報給城管,在城管那都掛着名了。”物業人員每每在小區中發現違建時,都會第一時間告知城管部門。
在一位城管分隊隊員眼中,在違建的拆除過程中,蒐集證據顯得十分困難。“我們在拆除過程中受到的阻力太多,蒐集證據太難。當事人不予配合,我們沒有強制措施,當事人的信息蒐集不上來,城管部門需要找物業、街道等旁證,但是如果中間有一點瑕疵,程序上有不完善的地方,違建者提起訴訟,我們敗訴的可能性很大。”
在受理違建拆除中,需要按照程序一步步完成。該隊員表示,首先需要在立案後,進行前期調查。查詢覈准當事人個人信息,“但是現在很多別墅區中的房主都不在,都是將房子委託給其他人,聯繫不上當事人。城管也沒有權力從其他部門調取查詢當事人身份信息,遇到許多難點。”
城管分隊隊員通過拍照、旁證、調購房手續、覈准房屋的原始建築面積等方式進行調查取證。“如果業主不配合,城管部門就要去房管局通過門牌號調取該房屋的相關信息。業主本人如果不簽字,就需要物業或是居委會來簽字,相當於旁證。沒有專業的測量設備,只能人工用尺去量。”
“嚴格地按照程序,一個工作人員不幹其他工作,在當事人很配合的情況下,將一個違建的手續辦理齊全,需要3個月左右。在決定拆除之前,還要給當事人留出3個月的訴訟期,當事人要是認爲所建建築並非違建或有其他問題,就可以在這個期限內向有關部門訴訟。也就是說,從立案前期調查到最終拆除,至少要半年時間。”城管分隊隊員表示,如果當事人不配合,那一年、兩年甚至幾年時間都有可能。如果想拆一處違建,城管部門要準備一本百十頁的案卷。中間要反覆告知當事人,貼通知單。
業主、物業、執法部門
三方博弈
日前,朝陽區出臺《關於加強低密度住宅小區安全管理的意見》中規定:業主實施翻建房屋等行爲,應當符合城鄉建設和規劃管理法規規定。未經規劃、國土部門審批,擅自新建、翻建、改建、擴建房屋的,如屋頂(含車庫)加層、侵佔綠地砌圍院、新建建築物(陽光房)、開挖地(窖)下室等行爲,均爲違法行爲,所建房屋不受物權法保護。實施違法建設行爲的,業主應自行拆除,否則將被依法強制拆除、恢復原狀。
三間房鄉城管分隊隊員表示,在違法建房現場,城管隊員只能扣留施工工具,“但是人家連要都不要,等我們走了直接再去買新的。在覈準違建的過程中,也很繁瑣漫長。只要不能出示規劃手續,也就是所建面積在房本中沒有體現,就一定要拆除,但是目前沒有相關硬性規定。”
城管分隊隊員在檢查中發現,水郡長安中許多違建的牆體與原來的樓體很相似,違建並非個例,已經形成了一定規模。“物業應該在建房之初便制止業主,但是現在出現的太多了,物業也管不了。”
別墅區違建將如何管理?張大憲認爲,業主們首先要自律,喚起自己的公民意識。“此前,有一個別墅區,有一家建起了違建,其他業主聯合起來反對,最終沒有建成。但是,如果一個人蓋了,大家都仿效,就會形成大規模的違建。”
張大憲說,業主、業主委員會、物業服務企業是社區生活的主要參與者,應自覺遵守各項法規規定。物業應該加強對小區的管理和服務,要及時勸阻違建行爲。如果勸阻無效,應該向有關主管部門彙報。“相關執法部門應該及時處理違建行爲,也應加強執法力度,比如立法、管轄權、處置權等應更加細化,將責任分清楚,各司其職,不出現執法中的空白地帶。”文並攝J209