新“國五條”能否抑制投機性購房，讓房價合理迴歸，民衆拭目以待。全澤超攝

　　今年春節過後，全國樓市傳來第一聲春雷——國家對樓市出臺新一輪調控政策，再次強調要完善穩定房價工作機制，抑制投機性購房，增加商品住房和用地的供應，加快保障性安居工程的工程規劃建設以及加強市場監管，這五項要求被稱爲新“國五條”。隨後，住建部又出臺新“國五條”相關細則，提出房價上漲較快的城市要提高二套房首貸比例和貸款利率，對二手房交易徵收差額20%的重稅等等。新“國五條”及其細則的出臺猶如在全國樓市投下一枚重磅炸彈，一時間樓市動盪不止，業內議論紛紛，購房者有的猶豫觀望，有的搶閘交易，三月樓市紅火得反常。

　　新“國五條”出臺已近兩個月，但樓市動盪仍未平復。3月底各地新“國五條”細則扎堆出臺，市場上風聲四起，購房者對前景愈發迷茫。國內一線城市到底出臺了哪些細則？全國房地產市場將會有何反應？

　　●南方日報見習記者全澤超

　　京滬粵“國五條”細則三月底落地

　　北京、上海和廣東，是國內房地產市場的風向標。這幾個地方政策的一舉一動，無不吸引着全國購房者的注意力。在這次新“國五條”風波中，這三個地方同樣也是深受業內人士和購房者關注的重點區域。

　　3月25日，廣東在全國率先出臺新“國五條”地方性細則，隨後的3月30日，北京和上海的新“國五條”實施細則也相繼出臺。

　　三地的細則各有千秋。最新出臺的廣東版“國五條”細則對“國五條”的精神作了具體的補充，明確對廣州、深圳實施限購、限價，對佛山、珠海實施限購，其中佛山、珠海原本是部分區域限購，現在變爲全行政區域限購。對住房信息聯網建設方面提出了新的要求，要求年內全省地市實現住房信息聯網，這比全國的要求提前兩年。而對衆人關注的對二手房交易徵收20%的差額個稅以及提升二套房首貸比例及貸款利率等方面，廣東版的“國五條”只是簡單地提及要執行國家的規定。

　　上海的“國五條”細則同樣也顯得中規中矩。不同於廣東版的是，上海版“國五條”細則明確規定對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的，將嚴格按照轉讓所得的20%計徵。此外上海版的“國五條”細則內容還包括：明確2013年度上海市新建商品住房價格控制目標，增加普通商品住房用地供應，深化完善“四位一體”住房保障體系，全力推進大型居住社區建設和舊區改造等。

　　相比之下，北京的“國五條”細則顯得更爲嚴厲，細則規定自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房，業內人士稱，這一政策可防止京籍家庭離婚後再分別購買二套房。此外對“國五條”要求的對二手房交易徵收20%的差額稅也有所表現，北京規定對嚴格按個人轉讓住房所得的20%徵收個人所得稅，出售五年以上唯一住房免徵個稅；進一步提高二套房貸首付款比例等。

　　業內分析??北京版“國五條”最給力

　　有業內人士分析，這次”國五條”各地方特別是京滬粵三地的細則對比中，北京最爲嚴厲，而廣東上海較無新意。據報道認爲，北京在限價、信貸方面，最爲嚴厲；在限購方面，北京顯得較爲激進；土地供應計劃北京更爲具體；在市場監管方面，北京更爲全面。

　　有專家認爲，廣東版的“國五條”雖然重申了“國五條”的原則，繼續實施限價限購政策，並且對年內全省地市實現住房信息聯網的要求也在全國領先，但總體來看還是不痛不癢。南京林業大學社會工作系主任孟祥遠曾在新浪微博上點評，認爲廣東版“國五條”“無新意，不嚴厲，保護市場”，同時認爲“房地產業是拉動廣東GDP的最大產業”。但也有業內人士不認同。怡福地產營銷策劃總監譚華駒認爲，廣東版的“國五條”之所以沒有規定更多的具體操作性細則，是爲了把權力下放到各地方，方便各地方因地制宜制訂出符合本地實際情況的政策。

　　上海版的“國五條”細則雖然也因新意不足，而被業內評爲“前令重申”、“細則不細”，但相比廣東的細則，上海版細則“收緊”的意味更濃。在堅決抑制投資投機性購房方面，上海版細則稱“要繼續嚴格實施差別化住房信貸政策”，二套房貸款政策適時調整，並嚴禁發放第三套及以上購房貸款。不同於廣東空洞的一句話，對“國五條”中按20%徵收個人所得稅的規定在上海版細則中也得到體現。業內人士認爲，京滬粵三地是全國樓市的風向標。京滬粵的細則出臺，一定程度影響了其他地方的政策。有專家認爲，北京出臺了比較嚴厲的細則，一方面表達了自身對樓市調控的決心，另一方面也表達了地方對中央政策的支持。專家對廣東出臺的“國五條”細則比較空泛表示“理解”，因爲廣東各地還需根據廣東省的細則指示出臺相關細則，若規定得太死則難以操作。

　　市場掃描??二手房市場急劇降溫

　　至今距廣東版“國五條”細則出臺整整一個月，距北京上海兩地出臺地方版細則也將近一個月。“國五條”的出臺引起樓市大動，在“國五條”另一隻靴子落地後的這一個月裏，市場表現如何？

　　就如近來太原的天氣一樣，二手樓市一下子從夏天掉進了冬天。如政策所期望，二手樓市場在經過“瘋狂的三月”之後直線回落。這一現象在號稱細則最嚴的北京體現地較爲明顯。據有關媒體報道，自北京調控細則出臺後，二手房市場迅速“冰封”，買賣雙方均陷入觀望。受此影響，4月第二週，北京市二手住宅僅成交了1716套，比停網籤前一週下降82.3%，周均成交下降到2000套以下。二手房的成交下降的同時也帶來了價格的上升。報道稱，鏈家地產的統計數據顯示，4月第二週北京市二手住宅成交均價爲27763元/平方米，環比上週上漲4.6%，比停網籤前一週上漲2.5%。據當地媒體報道，上海、廣東的二手房市場在細則出臺後同樣遇冷。據媒體採用陽光家緣數據統計，目前廣東省的代表城市廣州日均的二手房網籤量，已經從3月中旬的日均最高超過400套，降至3月21日以來的日均不足200套，網籤量急降一半以上。經過三月份的瘋狂消化，多地的二手房存房數量已經急劇下降。目前上海的二手房存量處在非常低的水平，據上海房地產專業研究網站21世紀不動產預計今年第二季度將是二手房成交的一個淡季，二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

　　二手房遇冷，一手房市場卻似乎波瀾不驚。從各地的市場表現來看，市場的觀望情緒仍然比較濃厚，購房者對政策仍抱觀望態度。有業內人士認爲，二手房市場遇冷是意料中的事，一部分二手房的買家轉投一手房，這對一手房市場應該是個利好消息。

　　但價格方面全國樓市在政策“壓力山大”的情況下仍持續“高燒”。據4月18日國家統計局公佈2013年3月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與2月相比，70個大中城市中68個城市新建商品住宅價格環比上漲，66個城市二手房價格上漲。4月份是細則落地後的首個月，市場會給出什麼樣的反應？各界拭目以待。