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每年的人居展被稱爲觀察市場的窗口,起着風向標的作用。而本屆人居展前的杭州樓市,出現出了非常鮮明的特色。記者粗粗分析了一下,今年前4月,基本有以下幾個特徵:市場強烈受政策影響,波動較大;房價依舊堅挺,但後續缺乏上漲動力;改善性需求集體活躍。
人居展前,市場的這些特點,對於之後的市場預測,或能起到一定的參考作用。
政策傳聞比實際落地影響大
市場波動明顯
“新國五條”、“二手房轉讓繳20%個稅”、“房產稅”……2013年前四個月的市場,是政策交替影響的市場,樓市也因此掀起一陣陣波浪。但一個有意思的規律是,政策傳聞對於市場產生的影響程度遠遠大於細則落地執行之後。
2月20日,“新國五條”的出臺,徹底地打消了一些地區和開發商等待政策放鬆的幻想,釋放了政策將持續從緊的信號。最大焦點集中在,對出售自有住房按規定應徵收20%個人所得稅。按照規定,地方政府必須在3月31日前出臺細則,落實20%房屋個稅徵收問題。
儘管地方性細則尚未出臺,但這個“新國五條”對市場造成了巨大影響,尤其是在二手房市場上。不少人選擇提前出售或者買入二手房,一時間造成了二手房成交異常火爆。成交創天量的報道以及對對個稅問題的爭論,也一次次上了各家媒體的頭版頭條,成爲輿論焦點。
4月1日,杭州“新國五條”細則落地,對20%個稅問題隻字不提。杭州版細則出臺第二天,二手房市場隨即發生了逆轉,一場關於20%個稅的探討成爲過去,市場轉眼又恢復了“新國五條”之前的狀態,二手房成交量亦迅速下跌。
另一個熱點話題是“房產稅”,雖然從去年開始,這個政策已有多次即將出臺的傳聞,每一次被描繪得有鼻子有眼,事後都被證明是“空炮”。今年4月中旬,房產稅的話題再次席捲杭州,傳言細緻到“4月26日出臺,5月1日正式實施,存量房既往不咎,參照上海模式……”
一些開發商的銷售策略也隨即發生轉變,趁細則實施之前急忙改變銷售策略,趕在政策落地前“搶收”,其中並不乏知名房企。部分購房者趁着政策落地前提前實現改善性購買,躲避房產稅。
4月26日到了,5月1日也到了,房產稅再次被證明是一枚“空炮”,市場再次回到傳聞前,房產稅再次短暫地消失在輿論中。
房價前4個月略有上漲
但後繼乏力
今年樓市價格也是一條有意思的曲線,1月傳統淡季,主城區成交火熱;居高不下的商品房成交量,使得樓市價格拉出一條悄悄上漲的曲線。不過,這種局面到5月份以後有可能改變。
1月的樓市往往是傳統淡季,也意味着市場即將轉入休整期。但是,今年1月份主城區以4635套的破紀錄成績創下了自2008年以來的同比新高,並較2012年1月份820套成交量倍增。
是什麼造成6年來最紅火的1月商品房市場?2012年底,杭州樓市呈現翹尾行情,11月、12月主城區商品房各成交4056套和4018套,同比分別上漲130.6%和37%。今年1月的成交火熱,主要源於2012年末樓市翹尾的巨大慣性。
約23個樓盤集中選擇在1月中上旬面市。開發商推盤熱情的背後,是被壓抑需求的集中釋放。一些在2012年9月、10月間持觀望態度的購房者紛紛選擇在去年末今年初置業。
與此同時,從去年下半年開始,杭州商品房價格在觸底後拉出一條明顯的上升趨勢。這種趨勢,直接傳導至今年的市場。伴隨着商品房成交量的居高不下,4月份前,杭州各家開發商看漲心理依舊堅定,在售商品房價格一直在悄悄上漲中。比如北部軟件園板塊價格體系,由去年年底的15000元/平方米上漲至17000元/平方米,丁橋板塊價格體系也由10000萬元/平方米上升至12000元/平方米,基本上杭州每個板塊的價格體系都在上漲中。
不過,這種上漲趨勢在4月份發生了改變。隨着政策的明確,購房者搶購心理髮生了轉變,市場陷入了停滯中。與此同時,庫存的壓力並未減少,反而略有增加。目前,杭州主城區可售房源量達到45479套,仍維持在較高的位置。
購房者心態轉變,政策仍需觀望,庫存仍維持在高位,三種壓力下,開發商開始重新定位市場。在對購房者進行試探後,4月開盤的開發商多數仍以比預期中低的價格入市。4月份至今,最惹市場關注的價格話題幾乎銷聲匿跡。業內人士預測,因爲缺少上漲的動力,今年杭州的房價不會出現明顯的漲幅,預計會維持現在的狀態,一些首次面世的樓盤,或許會出現低開然後稍微提價的局面。
改善性需求者
今年表現活躍
幾乎每一次房地產調控,最直接受影響的無外乎兩類人:剛需購房者和投資性購房者。
房地產調控趨緊的時候,剛需購房者受益,投資性需求被逐漸擠出,甚至消失於市場。當房地產調控放鬆之時,剛需購房者被迅速上漲的房價邊緣化,投資性購房再次佔領市場。無論哪種市場,剛需購房者和投資型購房者都是市場最活躍的力量。
在剛需購房者和投資型購房者之外,則是“改善需求者”,他們擁有一套或兩套自己的住房,想要換一套面積更大品質更好一些的,但又不着急出手,有足夠的時間瞭解市場。所以,他們成爲了樓市的觀望者,也是沉默者。
但今年,這批“沉默者”表現得格外活躍。據華邦地產首席分析員宋文傑稱,3月份二手房成交量中,超過85%爲趕在政策前的恐慌性購房,其中改善性購房者佔了很大的比例。
往日的市場沉默者變得極其活躍,甚至一段時間內佔據了整個樓市的主角地位。之所以出現這一現象,直接和政策相關,無論是20%的個稅傳聞還是房產稅政策,對這類羣體的影響無疑都是最大的。集體追趕政策“末班車”的心態,使改善性需求者成了市場最活躍的部分。
(來源:錢江晚報)