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人民網北京5月10日電(記者常紅楊牧)上海消息:10日上午,同濟大學德國研究中心和社科文獻出版社共同發佈《德國藍皮書(2013)》。報告認爲,德國未來房地產上漲趨勢將會有所放緩。
報告分析,首先,2011年,德國政府批准的建築申請增長了22%,而且,新建成的住房比前一年增長了15%。這些都會緩衝現在住房供應緊張的局勢。其次,自歐債危機以來,由於對通貨膨脹和歐元區解體的擔心,私人投資者將資金投入到黃金、房地產等實物資產中去。這其中對房地產市場的過度投資導致了住房市場的泡沫,但是過不了多久,投資者就會清醒過來,這是上漲趨勢放緩的第二個原因。再次,雖然在過去幾年中,各國中央銀行不斷對資本市場進行干預,但是物價上漲的幅度,實際上並未高出危機爆發前的時期。以目前德國較低的通脹率水平來看,未來房地產價格的上升,不會持續太久,價格會逐漸有所回落。第四,2012
年10月底歐洲中央銀行關於大規模購買危機國家國債的計劃,也影響着房地產投資者,因爲他們將面臨着貸款利率上升的可能性。如果這個計劃真正成爲現實,那麼暫時的、歷史性的低房貸成本將會成爲過去。
報告指出,此外,未來面臨的多種金融風險,也將會減少住房市場的需求。據一項調查顯示,17%被問詢的銀行,已經收緊了對建築行業貸款的發放。在很多城市,房價的上升速度,是租金價格上升速度的幾倍。此外,即便是房價不會發生急速大幅下降,其金融風險也會很高。因爲一幢房屋的價格是否最終會全部被支付,還取決於許多無法估計的其他成本。無論是從未來有可能上升的貸款成本角度,還是從由於未來金融風險的不確定性而導致的住房需求下降來說,德國房價繼續大幅上升、房地產泡沫繼續擴大的可能性是不大的。
如上所述,德國的住房投資,還面臨着一系列的成本,這些成本主要有以下幾個方面。
第一,高昂的購房價格:成功的投資直接依賴於購買價格與其今後的發展。在德國一些偏遠地區,尤其是農村,房價並沒有上升。而在過去的四年中,70%的房屋交易發生在德國的幾個重要大城市,而這些城市的房價已經很高。房屋已經不值得出租。租金收益,即房屋購買價格與年租房收益的比率,在很多城市,已經開始下降。甚至在漢堡、慕尼黑,已經達到了一個轉折點。剔除通貨膨脹部分,投資房產的收益幾乎所剩無幾。
第二,未來利率上升的預期:低融資成本時期可能很快就會過去。當前的房貸利率是由政治決定的。當歐洲中央銀行宣佈購買危機國家國債的計劃,以減輕這些國家的負債之後,人們預期德國國債收益率也會上升,從而導致大型銀行的融資成本上升。而最終這些銀行會將這些成本轉移給那些向銀行借貸的人。
第三,稅負的上升:不斷上升的房價會引起政府的注意,政府會通過提高稅負,來彌補國家財政的缺口。很多國際機構都提出,德國徵收的房地產稅水平太低。因此,在德國,國家通過不同的稅收方式,如土地稅、財產稅等來增加稅收的可能性不斷提高。雖然很多投資者出於對未來通貨膨脹的擔心,將資金投入黃金和房地產行業。但是縱觀歷史,無論是投資黃金,還是投資房地產,最終當國家資金遇到困難的時候,總是又向這些人“伸手”。
第四,不斷上升的住房維修成本:在2012年9月底,德國政府最終達成一致,強化關於能源節約的規章制度,明確要求在建築新房屋的時候要使建成的房屋採用節能的設施。據此,房屋建築的相應成本也將會提升。
第五,在德國,15%的購房者爲社會救濟金的申請人,他們實際上是無支付能力的。據一項調查顯示,德國購房自有資本的比率僅爲13%。這不由得讓人們想起美國次貸危機產生的根本原因。