東莞商業地產正面臨轉型升級傳統模式或被顛覆

　　隨着萬達廣場、萬科廣場的相繼開業，東莞商業地產競爭越來越激烈，這也必將導致商業地產項目傳統運作模式被徹底打破。萬達商城、萬科廣場巨無霸式的商業綜合體，將會對周邊的中小商場形成壓力。地產界人士分析，在東莞，以前那種傳統的包裝和推廣已經過時，全方位的規劃如果不能滿足消費者的休閒娛樂購物以及停車需求等，在招商和銷售方面必然會被冷落。

　　文/記者陳明

　　市區商業地產項目冰火兩重天

　　昨日長安萬科廣場對外透露，萬科廣場用於出售的一樓商鋪銷售接近尾聲，整個銷售過程非常順利，目前僅僅剩下最後一批等待發售。

　　萬科廣場營銷經理陳俊表示，作爲東莞首個商業綜合體，萬科廣場在長安的運作目前看來是成功的，寫字樓目前還沒有正式對外發售和出租，不過從市場反應來看不會存在銷售方面的困難。“這說明東莞的投資者不缺資金，也反映出東莞的商業地產空間比較廣闊。”

　　與萬科廣場幾乎同時進駐東莞長安的萬達廣場，根據開發商的計劃也即將開業，作爲首個進駐東莞的商業綜合體巨無霸，萬達廣場聚合大型購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、商業步行街等。業內人士分析認爲，萬達的成功與否，是東莞商業地產轉型升級是否成功的標誌。

　　與現代商業綜合體如萬達、萬科的顛覆性運作模式相比，位於市中心區域的部分傳統商業地產項目卻面臨困境。位於第一國際核心位置的數碼城因生意慘淡於近期關門停業。而據知情者透露，曾被公認爲東城最有潛力的商業地產項目——星X(星璽)廣場，因招商出現問題導致無法開業。

　　陷入招商和經營絕境的項目並非僅限於上述兩家。不少位於中心區域的商業地產項目目前都面臨銷售和租賃的困境。在南城、莞城和東城商業圈子都不乏類似案例。投資這些項目的業主或血本無歸。

　　業界：東莞的商業地產正處轉型升級關鍵時期

　　中原地產研究部經理車德銳認爲，東莞的商業地產目前正在面臨轉型升級的關鍵時期，原來的傳統賣場和休閒模式，正在受到大型商業綜合體的正面衝擊。

　　現如今新開一家商業地產項目，必須要有往後看五到十年的規劃，比如停車位置、休閒空間、小孩託管、餐飲場所、光線、空氣流通、甚至洗手間是否夠用等等。

　　“比如東城有一家幾年前開張的大型商場，裏面的餐飲樓層基本上沒有窗戶、洗手間也很少並且很遠，這導致顧客在裏面極其不方便，這種情形導致整個商場人氣清淡，目前經營方感覺壓力重重。”車德銳說商業地產要麼就做沿街商鋪小而精的模式，要麼就做萬達廣場一類的商業巨無霸，中間層的模式必然會被前述兩種模式擠壓和瓜分市場。

　　合富地產的總經理張霞也認爲，商業地產的品牌效應非常重要，比如萬達，其推出的商鋪給投資者一種安全感，同時對於一些產品品牌進駐也有一種安全感。