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漫畫高 妍
日前,江蘇省蘇州中級人民法院審結兩起因購買私營企業在農村集體工業用地上建設的居住用房再轉售牟利而引發的確認合同無效糾紛案件。在法院的主持下,案件涉及的浙、滬、蘇三地當事人最終握手言和,達成調解協議。
來自浙江的老楊在蘇州經商數年,小有積蓄,他想在蘇州購房安家落戶,但是房價高昂,暫時無力承擔。經朋友介紹,他聽說大有公司(化名)在自己的廠區內造了一座20餘層的大樓,最初是用作職工宿舍之用,但現在也有幾間富餘的房屋可以低價對外出售。
因該大樓是建設在工廠廠區中,廠區土地性質爲農村集體土地,土地用途爲工業用地,大樓內的每套住房都無法單獨辦理房產證,也無法辦理過戶登記。因此,老楊和大有公司經協商達成買賣意向,但是雙方沒有簽署房屋買賣合同,而是簽署了《份額轉讓協議》和《產權明晰承諾書》。協議約定老楊支付價款,而公司將大樓產權的部分份額直接歸屬於老楊。就這樣,老楊以8萬元的低價購得大樓中的三居室一套。
經過這次買賣,老楊靈機一動,發現這種類型的房屋有轉售牟利的空間。於是,老楊決定增加投入,換購了同一幢大樓的大戶型並加以裝修。不久之後,他以近20萬元的價格轉售給同樣打算在蘇州定居的上海人老孫。老孫求房心切,很快全額支付價款。但是在雙方買賣的過程中,老楊沒有向老孫說明房屋無法單獨辦理房產證的權利瑕疵,由此引發雙方矛盾。
在雙方協商無果後,老孫將老楊訴至法院,要求退還購房款並賠償購房款利息損失。期間,大有公司聽說自己出售的房屋涉訴,感到公司違法出售廠區內宿舍樓的事情已經暴露。爲避免進一步的糾紛和麻煩,公司董事會決定收回此房屋。於是,大有公司也加入戰團,起訴老楊要求退還房屋。
一審法院經過審理,作出兩案均要退還房款,返還房屋,並支持50%利息損失的判決。老楊不服一審判決,將兩案上訴至蘇州市中級人民法院。
二審中,上訴人老楊稱,兩案所涉及的協議是房產份額轉讓協議而非房屋買賣合同、土地管理法關於土地利用類型審批的規定是管理性規範而非效力性規範,還對其裝修損失加以主張。
與此同時,被上訴人大有公司均持寸步不讓的態度;被上訴人老孫不僅不予退讓,還提出了其應當獲得更多利息的主張。
面對三方當事人激烈對抗,特別是上訴方心理預期較高的情形,二審承辦法官制定了調解爲先的工作方案。經法官調解,最終上訴人接受了一審判決房屋份額轉讓協議因爲違反國家法律強制性規定無效的判決。
同時,考慮到上訴人老楊裝修房屋的實際支出和老孫大筆資金被佔用的實際損失,二審承辦法官依託當地工商所、行業協會等單位,引導大有公司的負責人和老孫親赴現場查看裝修,引導雙方對房屋裝修事實的進一步認同。
在二審法官的積極協調下,三方當事人就兩案達成“一攬子”解決的調解協議:大有公司向老楊補償部分裝修款和老楊向老孫讓渡部分利息的方式填補老楊和老孫的損失。
文/宋華俊姚望
“小產權房”碰不得
許躍芝
近年來,由於房價的居高不下和地區間人口流動的頻密化,“小產權房”交易屢禁不止。從法律角度看,這些“小產權房”大都涉及土地違法。比如,本案中建設在集體工業用地上的宿舍樓,原本是作爲企業工業生產的生活配套建築存在的,但被當作廉價商品房私下買賣,繼而又成爲炒房牟利的工具。交易各方最初似乎因爲消息靈通和敢於“冒險”而嚐到了“甜頭”,最終卻都因觸犯法律底線而吃盡了“苦頭”。
國家關於土地利用類型管制的制度區別於一般的行政管理,具有極強的政治性和政策性,是剛性規範,不容違反和規避。同時,法院是根據交易的經濟實質而非合同的擡頭來認定法律關係的。很明顯,從不動產物權登記生效主義原則來看,本案涉及的所謂份額轉讓協議實質上就是房屋買賣合同。