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12年,一個輪迴,房地產市場卻已物是人非。
2001年,全國完成房地產開發投資6245億元;商品房銷售額4143億元,平均銷售價格爲2226元/平方米,其中住宅銷售均價是2068元/平方米;開發到位資金7378億元。2012年,全國房地產開發投資71804億元;商品房銷售額64456億元,平均銷售價格爲5791元/平方米,其中住宅銷售均價是5430元/平方米;開發到位資金96538億元。也就是說,12年來,房市四項主要指標中,開發投資和企業到位資金分別爲原來的11.5倍和13.1倍,而商品房銷售均價和住宅均價爲原來的2.6倍,年均增長8.29%
顯然,房地產業在國民經濟中所佔的分量已不可同日而語,支柱產業前面加上“重要”兩字絕不爲過。
事實上,房地產企業的變化更大。
資料顯示,2001年,上市房企TOP10企業是深萬科、中遠發展、金地集團、中華企業、北京城建、陸家嘴、陽光股份、深長城、深振業、世紀中天。去年,按銷售額排名,全國房企TOP10分別是萬科、萬達、綠地、保利、恆大、中海、綠城、華潤、碧桂園、世茂。12年市場洗禮,只有萬科一家還在榜單上,中遠發展變成了萬業企業,世紀中天變成了中天城投,金地跌出了10強之列。彼時,萬科剛剛開始市場擴張策略,當年房地產結算收入是33.5億元。去年,萬科結算收入是1015.8億元,是2001年的整整30倍。彼時,搜房、世聯、蘭德等房地產服務商都成立不久;到今天,這些企業都已成爲行業網站、營銷、諮詢的領導者。當初數千家房地產服務商存續至今的,還不到1%。
過去12年,在同一市場及政策環境下,爲什麼不同企業發展有快有慢,有好有壞,甚至有的企業早已被洗牌出局?
回首縱觀,過去12年,房地產市場主要有兩個分水嶺。一個是2004年。這一年“831大限”到期,土地開始全面招拍掛,中國房地產真正開始走向市場化。這年之後,許多沒有及時從機會導向、關係導向轉變到市場導向的企業,大都悄無聲息地消失在“招拍掛”的洪流中,而萬科、中海、綠地等企業則抓住歷史機遇,實現了快速發展。第二個分水嶺不是有些人認爲的2008年,而是2010年。2009年沉寂一年的樓市被“四萬億”救市政策拉動起來,但2010年4月17日開始的“史上最嚴厲調控”及住房“雙軌制”、限購、限價等政策,又一次深度改變了房地產市場環境和企業競爭格局。
限於篇幅,不再羅列數據,根據筆者十多年來對行業數據收集和觀察,只強調近年來和未來的兩大市場競爭態勢。一是業績分化還將進一步加劇,市場集中度越來越高,預計到2015年,被洗牌出局的企業還會有25%左右。二是規模增速會持續放緩,行業利潤率持續走低(每年以一個百分點左右的速度下降)。
12年很久,也很短暫。12年曆史證明,“叢林法則”無時不在,任何低估市場的殘酷性,不能及時轉變思維和做法的企業就有可能被市場淘汰;12年曆史證明,具有端正的價值觀和領先的經營理念,能及時轉型,能提供優秀產品和服務的企業,必定能夠做大做強,無論是開發企業,還是服務商。
樓市下半場需要新的遊戲規則
過去那種靠規模增長、靠土地增值、靠房價暴漲的粗放式增長模式已不可持續,在新的時代,大家要靠蓋好房子掙錢。
中國城市化的第一輪已經結束,北上廣深已實現結構升級。現在開發商紛紛轉向二三線城市,這些地方如何爲城市化人口的進入蓋房子、如何將城市功能升級建造綜合體,還存在着巨大的市場機會和巨大的容量。現在絕不是房地產崩潰了,而是說上半場結束了,下半場開始。而下半場的規則是不一樣的,開發商的盈利模式、核心競爭力都不一樣。所以,如果繼續以上一個遊戲規則到二三線城市玩,就會面臨淘汰。
綜合體是一個城市發展到一定階段的產物,它是這個城市功能升級的引擎,酒店,寫字樓,商業街,還有一些城市公寓,功能互相促進,產生化學作用。在二三線城市,除了人口的進入,還有城市功能升級的需求,所以綜合體就特別受歡迎。這是未來的一個發展方向,也是走出住宅殺出一片藍海的地方。
改變過度依賴房地產的經濟發展模式
在潛在經濟增速下滑、出口引擎動力減弱、城鄉二元矛盾日益突出的情況下,中國經濟新的增長點是擴大內需,其未來的重點是城鎮化建設。但城鎮化不是房地產和鋼筋水泥的城鎮化。城鎮化建設應該是農業人口轉移進入城市的一種人口結構的轉變,而不是有些人以爲的房地產或者土地的城鎮化、某些商品的城鎮化,或是某些價格的上漲。從長遠來看,一方面不能放鬆對房地產的調控,另外還要從根本上改變過度依賴房地產的經濟發展模式。如果經濟增長很大程度上是房地產投資或者房價上漲很高造成的,那麼經濟增長速度越高,老百姓負擔越重,所以要使經濟增長能夠讓老百姓實際收入提高,負擔減輕。
房地產與宏觀經濟同向波動
改革開放以來,中國經濟總體保持快速增長,年均增幅爲10%。中國房地產週期與宏觀經濟週期基本同步,但房地產週期的波幅大於宏觀經濟。2003年,國家文件中首次提出:房地產業已成爲國民經濟支柱產業。房地產增加值佔GDP的比重,由1996年的3.7%,增加到超過5%,其中2010年最高達5.6%。過去十多年,房地產市場的榮枯,成爲影響經濟波動的重要因素。
從經濟週期發展的內在規律來看,未來中國經濟也將有可能由高速增長轉入中速增長,經濟增長率可能將由10%的高位增長回落到6%~7%。而中國經濟增幅下滑的重要因素之一,便是房地產調控。房地產開發投資是推動投資增長的主要構成因素,一般佔固定資產投資總額的20%~25%。本輪始於2009年底的房地產調控,持續進行,且不斷升級,2011年以來成效開始顯現。
總體而言,如果說1998年房改之後,中國房地產市場快速發展,出現了所謂的“黃金十年”,那麼伴隨着經濟增速下滑,以及持續的房地產調控與大力度的保障房建設,中國房地產業進入較快發展的“白銀十年”。在此期間,既要防範對房地產市場打壓過度,又要防止房地產市場泡沫化的繼續升級。