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國務院辦公廳3月發出通知,要求繼續做好房地產市場調控,明確對出售自有住房應徵收個人所得稅,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
該通知實施兩月以來,記者發現,購房者爲了規避國家稅收,想出許多怪招,比如“陰陽合同”、僞造欠款、假離婚結婚等。而開發商也在價格上做文章,採用補充協議、高開低走、捂盤惜售等方法,力求降低交易成本。
對此,首都經濟貿易大學法學院院長、法理學教授喻中接受記者採訪時表示,規避“國五條”及其實施細則的行爲具有很大的法律風險,屬於違法行爲,有必要予以行政處罰或刑事處罰。
假離婚假結婚容易吃虧上當
馬女士一直想再購套房,誰料剛選中一套付了定金,“國五條”出臺了。爲了規避“國五條”,她丈夫提議先假離婚,待買好房子立即復婚。3月中旬,雙方辦理了協議離婚,房屋落在丈夫名下。此後她回老家照看生病的母親。可有一天回家時,她發現家裏已換了鎖。馬女士這才發現丈夫已將房屋賣給了他人,正在辦理過戶手續。馬女士後悔莫及,惱羞成怒,激烈爭吵後,將丈夫刺成重傷。
喻中談到該案時說,馬女士與丈夫明確表達了自願離婚的意思並依照法定程序解除了婚姻關係後,離婚的效力是真實有效的,無法用“顯失公平”予以撤銷。
記者在採訪中瞭解到,還有通過假結婚的方式逃避“國五條”的第一步,買賣雙方夫妻離婚;第二步,賣方房主與買方異性結婚,房產證上加上對方名字,然後再離婚,房屋歸屬買方異性;第三步,買賣雙方夫妻各自復婚。那麼,這種行爲能規避合理的稅收嗎,答案顯然是否定的。
雖然婚姻屬於當事人自願的民事法律行爲,未受欺詐、脅迫的符合婚姻法規定的結婚、離婚都是合法有效的。但是,根據民法通則第58條規定,惡意串通,損害國家、集體或第三人利益的,以合法形式掩蓋非法目的的民事行爲無效。因此,爲避稅而結婚,一旦哪方反悔或出現其他問題而訴諸法院,不但原婚姻關係得不到保護,20%的稅收不能避免,還將受到行政處罰。
籤陰陽合同可能構成犯罪
至於陰陽合同,是二手房交易過程中出現比較多的違法現象,即買賣雙方簽署兩份合同,一份合同是真實成交價格,另一份合同是爲了規避個稅的虛假成交價格。喻中分析道,陰陽合同的目的是爲了避稅,根據我國合同法第52條第2款規定,買賣雙方惡意串通,損害國家利益的合同無效。不僅用來僞裝的“陽合同”無效,被僞裝“陰合同”也是無效的,自始至終不發生任何效力。
喻中說,“簽訂‘陰陽合同’避稅屬於刑法第201條納稅人採取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報逃避繳納稅款的行爲。根據該條法律規定,逃稅數額較大並且佔應納稅額10%以上的,處三年以下有期徒刑或拘役,並處罰金;數額巨大並且佔應納稅總額30%以上的,處三年以上七年以下有期徒刑,並處罰金。”
記者發現,有所謂“業內人士”在微博上發帖說,陰陽合同避稅並不能百分之百成功,最簡單有效的辦法可以通過申請司法判決,直接把二手房判罰給購買方,節省的稅費更多。該人士介紹,二手房買賣雙方可以僞造欠款事實,由買方向法院申請司法判決,要求賣方還錢。賣方則表示願意以房代償,最終由法院將二手房判罰給買方。那麼,這種所謂“業內人士”的方法行得通嗎,答案也是否定的。
喻中說,根據我國物權法第195條規定,抵押權的實現,抵押權人可以與抵押人協議以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押財產所得價款受償。而在實際操作中,如果要實現由法院將二手房判罰給買方抵債,要做到以下幾點:買房人和賣房人事先訂立移轉抵押物的協議,並辦理抵押登記;協議以清償受抵押擔保的債權爲目的。而在二手房交易避稅的過程中的虛假債權是不存在的,協議本身就是違法的,經不起法院的調查。而且僞造借條的證明力不足,還需要銀行的轉款憑證之類的物證。在沒有協議的情況下,只能由法院拍賣、變賣抵押財產。並且,僞造借條後買方一旦變卦,拿着借條向賣方直接索取欠款,賣方就更得不償失了。
喻中提醒,根據民訴法第112條規定,通過虛假債務的方式逃避二手房交易所得稅稅款,屬於當事人之間惡意串通,通過訴訟方式侵害國家稅收利益的行爲,法院應當駁回其請求,並根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
開發商虛報價格屬違法
部分地區陸續出臺的“國五條”實施細則中,有加強商品房銷售價格引導內容。例如北京的實施細則第14條規定:“對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導的商品房項目,可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。商品房項目在銷售中,要繼續嚴格執行明碼標價、一房一價規定,實際銷售價格不得高於申報價格。”一些開發商爲了順利拿到預售許可證,以較低報價通過了住建委的審批之後,採用補充協議的方式,要求買房者在公示價格的首付款外繳納數10萬元的“裝修費”。
“這是開發商以合同形式掩蓋其逃避政策規定目的的行爲”,喻中說,“屬於合同法第52條第3款規定的以合法形式掩蓋非法目的的無效合同,不產生任何法律效果。”
喻中呼籲,“國五條”及其實施細則有利於抵制投機性需求、穩定房價,網上流傳的諸多避稅方法反映出利益驅動下經濟行爲中道德的缺位,社會上出現的規避政策規制的行爲則顯示了公衆法律知識的匱乏,必須提高法律普及程度,增強公衆的社會責任意識。
加大力度遏制規避政策調控的行爲
要遏制規避房地產政策調控的行爲,喻中認爲,一方面要根據社會現象完善法律法規,同時形成社會監督機制,對交易中的虛假信息進行有效的監控;另一方面必須運用法律的原則和精神,根據具體的案情,嚴厲打擊違法行爲,妥善處理問題。
“實踐中,對假離婚、陰陽合同、僞造欠款之類的行爲要處以行政處罰。對達到法定數額、造成嚴重後果的堅決予以刑事處罰。”喻中說,目前,我國法律對這些行爲的懲罰還沒有跟上。爲了有效打擊、防止各種規避“國五條”及其細則的行爲,有必要根據法律及立法精神加大處罰力度。
由於各種規避政策的行爲瞄準了政策法規的漏洞,常常具有很強的隱蔽性,讓人難以發現其違法之處,或是以合法的形式掩飾非法的目的,需要各政府部門之間加強溝通與協調,實現信息共享。目前購房資格聯網審查正在進一步強化之中,規劃、統籌住房城鄉建設、公安、稅務、民政、人力社保等部門有關婚姻狀況、項目成本覈算情況等各方面的信息交換力度也應該進一步加大,涉及相關法律問題的信息範圍要進一步明確。對可疑的二手房交易,由發現疑點的部門進行預警,由相關部門進行重點審覈。此外,還應與社區、街道建立起溝通長效機制,形成覆蓋全社會的二手房相關信息網絡。
喻中認爲,規避政策規制過程中個體的理性引發了集體的非理性,需要完善法律法規、加強道德教育以遏制其蔓延。要遏制規避政策的現象,就要加大法律宣傳力度,讓人們明白使用違法手段規避“國五條”帶來的法律後果;要加大道德宣傳力度,倡導時代精神,使其自覺遵守倫理道德規範,爲經濟社會的健康發展盡到自己的義務。