南方日報訊(記者/黃少宏通訊員/陳桃源)歷經兩輪意見徵集之後，廣州市法制辦再次就物業管理立法召開專家座談會。市法制辦主任吳明場介紹，《廣州市物業管理辦法》去年11月公佈之後，在首輪徵集到了500多條意見；重新修改後，於今年4月發動了第二輪意見徵集，共收到210條意見。

　　爲此，市法制辦再次召開專家座談會。與會的13名專家圍繞4大焦點展開熱烈討論，會議還開放讓23名業主、業委會成員前來旁聽。

　　焦點1多輪補選能否解業委會成立難？

　　市法制辦法規處相關負責人介紹，辦法草案針對業主委員會成立難的問題，建立多輪補選制度，即當業主大會會議選舉的業主委員會人數未達到業主大會議事規則約定人數時，可以通過多輪投票補選；經補選後，多輪選舉產生的業主委員會總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人(含5人)的，業委會產生。

　　這一制度是否有利於解決業委會成立難的問題？

　　昨日與會的多位專家對此表示了肯定。廣東省政府參事王則楚指出，在立法中，可以直接規定，成員達到5人，業委會就可以成立。持類似意見的還有廣東外語外貿大學教授張永華，他認爲，可在議事規則中交由業主去決定。廣州市社科院研究員彭澎則指出，多輪補選只是一種選舉設計。彭澎建議，要好好設計議事規則，相關職能部門要爲業主提供幾個範本，讓其參照使用。

　　“多輪補選在一定程度上，有利於解決業委會成立難的問題”，廣東博厚律師事務所律師程磊表示，業委會成立難有三個癥結，分別是候選人推選難、業主大會召開難、形成有效決議難，多輪補選制度並沒有從根本上解決這個難題。程磊認爲，如果要更快推進業委會成立，就必須在源頭上努力，比如候選人的推薦，“聯名推薦者可否從10個人降低到5人，發起召集業主大會的聯名業主可否直接成爲候選人？”

　　不過，盈科(廣州)律師事務所律師周玉忠則擔憂，多輪補選“很可能變成多輪折騰”。“不如一步到位，得票少的補足就行了。”周玉忠建議。全國人大代表、廣州市律師協會原會長陳舒指出，現在業委會成立難的一個原因就是業主怠於行使權利，而國外對類似問題的解決辦法就是：“給出合理的公示時間，不投票，就當你同意”。

　　焦點2業委會任期滿可否繼續履職？

　　據介紹，在徵求意見過程中存在兩種不同聲音。一種意見認爲，省物業管理條例已規定，“業主委員會任期屆滿，不得繼續履行職責”。另一種意見則認爲，在新一屆業主委員會誕生前，業委會可繼續履行職責。

　　萬科物業服務有限公司的楊建宏表示，換屆其實是對業委會的考評監督。

　　程磊認爲，是否可以繼續履行職責，要區分不同情況來對待，如果任期屆滿，業委會老委員怠於行使職責，在任期屆滿前3個月沒有去主持換屆，那就可以“叫停”；但是如果屆滿前3個月，主持換屆選舉，選不出新一屆業主委員會，可以給予一定的期限，直到新一屆業委會誕生。

　　彭澎則認爲，屆滿後不再繼續履行職責是合理的，但是在特殊情況下，如遇到重大糾紛，在新的業委會成立不起來的前提下舊的業委會可繼續履行。張廣華也指出，是否繼續履行，要在議事規則中約定，有約定的就按照約定實施。

　　與上述意見不同的是，王則楚提出，任期滿後，要是選不出來新的業委會，就直接組織業主大會。或者在街道、居委會指導監督下，繼續履行職責。

　　焦點3物業費的調整程序是否合理？

　　實踐中，物業糾紛中有九成以上屬於物業服務收費的糾紛。草案進一步細化物業服務收費的調整條件和程序，增加規定會計審計報告爲調整物業服務收費的條件之一，並對錶決情況的公佈做了規範，且明確業主對調價方案有爭議的，可以向物價部門申請協調處理。

　　收費調整問題也引起了與會專家的激烈討論。

　　周玉忠認爲，收費調整應該由市場決定，“物業要把小區業委會先成立起來，再調整收費”。持類似觀點的還有王則楚，他指出，不少樓盤開發商爲了吸引業主入住，前期物業費往往比較低，如果物業公司要調整物業收費標準，那就要業委會成立起來。

　　不過，程磊則提醒，目前物價大幅攀升，物業沒有有效漲價的，最終損害的還是業主的利益。因此，在立法上還是給物業企業調整收費的條件。而業主委員會協會籌委負責人孫威力則指出，收費調整可以由業主和物業公司在合同中約定調整的條件，不行再申請物價部門協調處理。

　　焦點4單個業主享有的投票權是否限制?

　　據介紹，在徵求意見過程中，有的意見認爲，應當對單個業主享有的面積投票權數進行限制。比如臨時物業未出售的開發商、財大氣粗的炒家，政府部門代管的公建配套設施，如果不進行限制，很可能讓小區自治陷入僵局。但是，對單個業主享有的面積投票權數進行限制，是否違反物權法？

　　對此，彭澎認爲，要一分爲二地看，如果爲了成立業委會，一戶一票是合理的，即可對單個業主享有的面積投票權數進行限制；但是如果涉及物業收費，還是投票權數，還是要和麪積掛鉤起來。

　　但是陳舒則認爲，不應當限制其業主投票權數。但張廣華則表示，限制是必要的，要做好私權和公共利益的平衡。

　　不過，另有與會者則認爲，權限限制要區分不同的樓盤，其實在度假類型的樓盤，纔有開發商佔據過半物業的情況；而住宅樓盤這種情況相對較少，但是爲了保障公共利益，還是要限制業主投票權數。王則楚還特別指出，專有物業都是基於共有物業存在的，因此除了限制其投票權數外，還要強調對公共物業的義務，才能共同維護好社區。