江門奧園營銷總監陳志炎。

　　陳志炎，江門奧園營銷總監，曾操盤江門奧園，現在主持奧園外灘的銷售。江門奧園以營銷手段多樣而著稱。5月25日，奧園·外灘銷售中心暨西江首席獨棟商業開放，“如妃”鄧萃雯、“高倫布”黎耀祥親臨現場，吸引了江門市民的關注。奧園外灘作爲獨棟的商業，這種業態十分少見，在江門仍屬首例。在江門，奧園外灘特立獨行，但又能給人耳目一新的感覺，一直受到江門市民的關注。借奧園正式對公衆開放之際，南方日報特採訪奧園外灘營銷總監陳志炎，爲市民解密西江邊這一獨特的商業體。

　　“奧園外灘是值得收藏的精品”

　　南方日報：5月25日，奧園外灘邀請了鄧萃雯、黎耀祥過來宣傳造勢，並且對外開放售房部，引起江門市民的極大關注。奧園外灘一直是江門市民比較關心的一個項目，不少市民很好奇你們將如何在江門這個小城市裏打造江門的“外灘”。請陳總詳細講講項目的特點好嗎？

　　陳志炎：奧園外灘坐擁江門最美的西江3公里岸線，以獨棟商業聚合牌旗艦、環球美食、娛樂體驗、企業商務、私人會館等多元業態，每一層可以獨立經營，並賦予每一棟不同經營業態，花園可以打造宴會及露天咖啡，露臺不僅可以獨享西江美景，還可以打造浪漫休閒的露天餐廳，地下室可以根據個人喜好打造酒莊，收藏室，對於入駐品牌和業態都有詳細全面的考察及規劃。並且項目的獨棟別墅不僅可做商業，也可以作爲自用，打造私人會所，接待親朋好友，共度週末。

　　奧園外灘擁有一條500米長的風貌街，它將集多國元素、多種年代、多種風格於一體，每個建築物都是一個獨特的個體，有仿古風格，有法式風格、有中式風格，有獨具僑鄉特色的碉樓風格，每個建築都由設計師精心設計，力求讓消費者在這裏體會到有一種去到世博會的感受。

　　與傳統商鋪相比，我們奧園外灘更多像是一件值得收藏的精品，是江門拿得出手的一張名片。外灘項目將分3期開發，首期推出36棟獨立商業。

　　南方日報：在很多市民的觀念中，奧園外灘首先是“遠”和“交通不便”。請您談談奧園外灘的區位條件。

　　陳志炎：其實所謂的“遠”不過是市民的一種錯覺。從北環路一帶到奧園外灘不過三公里，其實和進市中心的距離差不多，但來奧園外灘不會有塞車等情況。其實江門市民習慣了比較狹小的地域空間，如果在廣州，誰也不會覺得天河區很偏遠。

　　至於交通那是十分便利。項目依靠着開闊筆直的濱江大道，從市區開車到奧園外灘都不需要十分鐘。很多市民所說的交通問題可能是指公交線路不方便。但奧園外灘瞄準的是高端消費，消費羣體一般都有車。況且，以後江門市的城市中心必然北擴，或者多年後濱江新區也是市中心，這需要買傢俱有前瞻性。

　　奧園外灘位於濱江新區，該區目前正是處在熱火朝天的開發期，是全江門投入力度最大的區域。新的工程和項目對奧園外灘的影響都十分大。例如正在施工的保利項目就會給奧園外灘帶來大量的人流。濱江新區北接廣佛，是政府重點發展的區域，未來政府大力招商引資，這個區域會有大的發展。

　　“做商業前期一定會有陣痛”

　　南方日報：雖然濱江新區的發展前景很好，但就目前來講，會否擔心奧園外灘項目缺乏消費人羣呢？

　　陳志炎：這個問題無需擔心。濱江大道這一帶從來不缺乏消費人羣。據我們調研瞭解到，很多人專門開車過來這邊遊覽、吃飯。周圍零星的食肆生意是很火爆的。我們奧園外灘項目完成後，可以把這部分消費人羣吸引過來，對他們來說，只不過是升級了消費水準而已，得到更好的享受。

　　江門一直自稱休閒城市，但在飲食休閒方面一直不成規模。江門有名氣的食街不過是白石一帶，但都是比較低端的食肆，江門缺乏一些高端的、環境優美的、品質更高的休閒娛樂地方。我們奧園外灘就能提供這樣的一個例如廣州太古倉等地方的、高端的、集休閒娛樂商務餐飲於一體的地方。

　　南方日報：最近奧園集團在益丞國際廣場項目上與益丞集團進行了合作，益丞國際廣場項目亦是一個商業綜合體。奧園集團在江門同時開發兩個不同類型的商業地產，是否意味着奧園集團十分看好江門的商業地產發展？

　　陳志炎：是的，我們一直都看好江門的商業地產。江門GDP總量不大，在珠三角九大市中排名後，起點低。但江門的交通發達，海岸線長，發展的後勁應該很足。

　　對江門五邑地區來講，江門的向心力可能顯得不足。江門作爲五邑的中心城市，按目前的經濟條件來看，很難吸引五邑居民到江門市區投資置業。作爲經濟中心的江門應該有更多的商業配套，更方便的交通，更多的醫療、教育配套，這樣五邑地區的居民才更願意來江門生活。

　　目前江門商業地產發展所遇到的困境就是人口不足，消費力低。若五邑地區更多人到江門定居，那麼商業的發展一定上一個臺階。

　　南方日報：但是該區域已經集中了江門萬達廣場、國翔時代廣場等巨型商業體，會否擔心市場過於飽和？

　　陳志炎：這個也無需擔心。前期是一定會有陣痛的，這是任何商業體從開始發展到成熟都必須經過的階段，但後期一定是陽光燦爛的。正如我剛纔所說，江門的經濟正在處在一個起飛的階段，未來的江門一定會吸引更多五邑地區的市民前來居住，只要人口足夠多，商業一定能旺起來。

　　至於商業體會否過於密集，我認爲不會。廣州天河一帶商業體也足夠密集，但依然經營得很好。關鍵在於該地區的消費人口和消費力要足夠。

　　做商業，前期一定要能守住，要熬過前面的市場培育期。各大綜合體之間，同質化的競爭是很難避免的了，例如益丞有保利國際影院，萬達也有萬達影院；益丞有超市，萬達也有超市，因爲是商業綜合體，這些基礎性的業態必須要有，所以這些正面交鋒的競爭很難避免。但慢慢發展下去，各商業體都會自覺地往差異化發展，誰也不想硬碰硬。

　　南方日報見習記者全澤超