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地下車位“只售不租”,在很多城市是個帶有普遍性的問題。因地下車位“只售不租”,從而導致業主停車難,也就成了一項久治不愈的“頑疾”。
我們常見小區地面停放的車輛“見縫插針”,常聽晚歸的私家車主抱怨停車“一位難求”,常遇業主因無處停車與物業公司爭吵不休……而相對應的卻是,不少小區的地下車庫閒置冷清、空空蕩蕩。
形成這種尷尬情形,大多源於開發商乃至物業公司奉行的地下車位“只售不租”的做法,而大多數業主對這種做法又不“買賬”。
物權法規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。”這裏的“當事人”,指的就是開發商。
似乎法律規定得很明確,對自己建設的小區地下車位,開發商可以選擇出售或出租,但實際情況並非如此。目前城市小區裏的地下車位實際上分爲兩類:一類是報建時就已在規劃上註明是地下車位。此類車位可以租售,但需取得房管部門的銷售許可。另一類是以人防工程名義報建,實際作爲車位使用的。這類車庫不能買賣,也根本不能取得房產證、土地證。
根據國家規定,修建一定規模的樓房,開發商必須強制建設防空地下室,即人防工程。如住宅樓高10層以上、埋深3米,就必須按照佔地面積修建同等的人防工程;多層住宅,按總建築面積的10%配建。而且,開發商配建人防工程還可以享受到各種稅費的優惠。所以,現在城市小區大部分在售的地下車位,其實屬於人防工程。僅有少量開發商在做人防工程時,多挖一些空間,辦理規劃許可,建成可以辦理產權證的車位。
按理說,人防工程具有公益性質,屬於小區的配套設施,開發商修建人防工程乃法律義務。人防工程作爲共有財產,應屬於國有或由法律明確爲全體小區業主共有。但是由於物權法雖然明確了小區很多設施的歸屬,對地下車位產權卻沒有涉及,這就給開發商提供了打“擦邊球”的機會——爲獲取最大利益,高價出售車位而不願意出租。
解鈴還需繫鈴人。要徹底明晰這一“灰色地帶”帶來的模糊問題,杜絕因“只售不租”造成的侵權現象,就必須由有關部門通過司法解釋等方式釐清地下車位的性質、歸屬,進一步明確對地下車位的租售權利,讓大家心知肚明,依法合規辦事。