本報記者林靖

　　購房者王女士與開發商簽了“不以質量問題拒收房”的特殊約定，之後卻發現房子確實存在質量問題，要求先修房再收房，開發商卻認爲王女士拒收房違約，房子乾脆不賣了！

　　王女士說，2010年10月10日她在北京順義買房，與開發商簽訂了《商品房預售合同》，約定房屋總價款240萬元，交房日期爲“2012年1月1日”。

　　之後，王女士如約一次性支付了全部購房款。2011年底，開發商通知王女士2012年1月1日收房。王女士很高興，元旦一大早便趕過去收房。可令她萬萬沒有想到的是：新房竟然多處都存在質量問題！

　　當王女士向開發商工作人員提出時，工作人員承諾儘快修復。“修好後你們通知我收房，”王女士叮囑着。工作人員同意了。然而，一個多月過去了，王女士再找到開發商，開發商人員表示：“馬上過年了，工人都回家了，過完年等工人回來，第一時間給您修。”

　　轉眼間，又一個月過去了，過完年後房子仍遲遲沒有修理。王女士再次致電，開發商的態度卻突然變得很強硬。“合同中寫了不能以質量問題拒絕收房，你已經構成違約，房不賣給你了！”

　　聞聽此言，王女士頓時蒙了，回家趕快找出合同查看。果然，合同中確實有這麼一條約定。“難道房子就這樣沒了？”王女士既氣憤又焦急,帶着購房合同等到材料,找到北京市盛峯律師事務所房產法律事務部首席律師李鬆律師諮詢。

　　(文中當事人爲化名)

　　律師剖析

　　“不以質量問題拒收房”約定有效

　　李律師認爲，買受人與開發商簽訂的《商品房預售合同》，只要內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定，且系雙方當事人的真實意思表示，那麼合同就是真實有效的。

　　依據合同約定，開發商有義務向買受人交付質量合格的房屋，該商品房質量應符合國家和北京市頒佈的規範標準。如果合同中無特別的約定，那麼，買受人收房時發現有質量問題，是可以拒絕收房的，並要求開發商在合理期限內修復。

　　那麼，這一特別約定有效嗎？李鬆律師說，依據我國《合同法》的相關規定，如果開發商在提供的格式條款中，存在免除自身責任，加重對方責任，或者排除對方主要權利的條款，該條款無效。本案雙方在合同中明確約定：“買受人承諾不以工程質量爭議爲由拒收房屋”，在司法實踐中，對此約定一般認定有效，因爲該條約定僅針對收房，並未免除開發商的相關責任，亦未排除買受人向開發商主張質量責任的權利。因此，作爲買受人王女士在房屋符合合同約定的全部交付條件時，可以先行收房，之後再追究開發商房屋質量不合格的相關責任。

　　如果開發商在合同中約定“買受人承諾不以工程質量爭議爲由退房”，則李律師認爲，這種約定免除了開發商的責任，排除了買受人的主要權利，這樣的條款應依法認定爲無效。

　　若開發商交付材料不全可拒收房

　　李律師說，參照北京市建委《北京市商品房預售合同》示範文本，一般合同中約定商品房是住宅的，在交付時，出賣人應當提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》以及《住宅工程質量分戶驗收表》、《建築工程竣工驗收備案表》等相關材料。

　　如果開發商交付商品房時，未按照合同約定向買受人提供上述材料，則買受人可以開發商出示的證明文件不齊全爲由，拒絕接收房屋，由此產生的逾期交房的責任由出賣人承擔。

　　此案經與王女士覈實，在交房當天，開發商工作人員僅向她出示了《住宅質量保證書》、《建築工程竣工驗收備案表》，而並未出示《住宅使用說明書》及《住宅工程質量分戶驗收表》。

　　李律師認爲，王女士所購商品房屬於住宅，開發商未按照合同約定提供材料，說明當時並不滿足合同約定的交付條件。因此，王女士可以以此理由拒收房屋。

　　有約定又拒收房賣方不擔逾期責任

　　在司法實踐當中，對於合同中有特別約定“買受人承諾不以工程質量問題爲由拒絕收房”，一般應遵照雙方的約定來處理。李鬆律師認爲，如果買受人在合同有特別約定的情況下，仍舊以房屋質量問題爲由拒收房屋，因此而造成逾期交房的違約責任，一般不應由出賣人承擔。

　　而雙方合同中若無類似約定，買受人則可以質量問題，向開發商主張逾期交房的違約責任。同時，如果在交房時，開發商提供的材料不全或者不出示證明文件，或者不滿足合同約定的交付條件的，買受人可以要求開發商承擔逾期交房的違約責任。但要是因買受人自身的原因導致房屋逾期交付的，買受人則不能要求出賣人再承擔相應的違約責任。

　　不能拒收但可退房修房並索賠損失

　　一般情況下，買賣雙方因房屋質量問題產生爭議，往往各持己見，很難達成共識。在此情形下，任何一方都有權利委託有資質的鑑定機構，對房屋質量、工程質量等問題進行鑑定，雙方均有義務協助配合對方檢測。

　　對於檢測所發生的費用，一般可先由聘請檢測機構的一方墊付。如果房屋質量經鑑定不合格，則買受人可以要求出賣人賠償其損失，同時要求出賣人承擔檢測費用。

　　李鬆律師認爲，對於經鑑定房屋質量或工程質量不合格，嚴重影響生活居住的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人應當在合理期限內，將全部已付購房款退還買受人，並賠償由此給買受人造成的損失。對於一般性的質量問題，買受人可選擇繼續履行合同，要求出賣人在合理期限內修復，並要求出賣人賠償損失。

　　對於開發商來說，雖然雙方有“不以質量問題拒絕收房”的特殊約定，但只是不能以此爲由拒收房，購房者要求先修房再收房，不能就說是業主違約，並因此追究業主的違約責任。而開發商藉此不賣房，這是站不住腳的，將構成違約。