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【導讀】北京上海一天之內集中成交5個高價地塊,幾百輪血拼、溢價率高企令人頭暈目眩。7月4日9點,經濟之聲評論:高地價集中出現,高房價之憂難解。
中廣網北京7月3日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,如同夏日的一聲驚雷,昨天北京、上海同一天成交5個地塊,高溢價率令人頭暈目眩。昨天下午,隨着主持人一聲錘響,長達40多分鐘北京豐臺夏家衚衕地塊競拍正式結束。號牌爲80的懋源地產以17.7億元成爲地塊的主人。剔除保障房摺合樓面價約4.1萬元/平方米,溢價率約35%。“狼多肉少”一位在競拍現場觀戰的央企負責人這樣評價。現場有的品牌開發商在競拍結束後一個小時情緒仍然未能平靜,激動地說:“開發商面臨的窘狀是,手中的庫存正在急劇下降。但這兩年政府是在加大供地,但90%都是六環邊上的,偶爾拋出來一塊三環邊的,大家能不搶嗎?”
也在昨天下午,經過323次加價後,萬科盈江投資聯合張江集團以48.7億元擊敗其他6位競拍對手,拿下上海浦東新區張江高科技園區商住地塊,樓板價約21415元/平方米,上海年內總價地王時隔7天再度刷新。溢價率高達88%。另外,上海保利盛冠投資公司也在昨天以總價23.56億元摘得上海松江區一地塊,溢價率高到131%,摺合樓板價12567元/平方米。我們重點說說北京夏家衚衕地塊。夏家衚衕位於北京西南三環邊,西南三環不是北京最好的地段之一,現在二手房價高的每平方米4萬,低的3萬。大多數都在3萬多,現在僅土地的樓面價就到每平方米4.1萬元。業內人士分析,按照正常的開發過程,這個地塊的銷售之前成本在每平方米5.5萬左右。如果資金成本高的話,最終銷售成本可能在6萬左右。因此商品房的價格最終可能是8萬。如果夏家衚衕這塊地的樓盤在2015年賣8萬,那麼屆時,東北西三環將不會有8萬以下的新、次新樓盤。有人擔心,過去說房子是天價,莫非以後還有宇宙價?
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此進行評論。
昨天京滬兩地5個地塊拍賣成交之高、加價次數之多令人頭暈目眩,上海年內總價地王時隔7天再度刷新。北京的夏家衚衕地塊未來價格要比現在二手房價高一倍,在房價調控的大背景下,爲什麼開發商敢於出重金搶地塊,經過幾百輪競爭後還勢在必得?他們的底氣哪來的?
楊紅旭:這個因素是比較複雜的,雖然調控從3月份開始,但是全國樓市依然是保持一種震盪上行的態勢。我認爲主要是因爲調控細則沒有很好的落實,整體來看調控措施並不是特別的嚴厲。另外一個方面,經過去年以來,樓盤銷售比較火爆、企業資金回籠比較充裕,再加上去年以來銀行借貸包括企業的融資這個面是比較好,所以導致到目前這個節點很多大型企業第一不差錢。第二經過去年火爆銷售之後,它的庫存量比較少,它要再生產,必須要拿地,拿麪粉纔能有麪包賣。這兩個因素導致大企業這個時候拿地比較積極。還有最後一個原因是區域因素,去年以來一線城市樓市復甦回暖的節奏比較快、漲幅比較明顯,廣大的三四線城市其實房屋市場比較溫和。昨天北京和上海這兩個核心城市出現大企業搶地,說明大企業對於北京和上海這兩個城市的市場發展是看好的。還有關鍵一點,地塊是優質的,就是說五個地塊都是比較優質的,或者是地段特別好或者是住宅用地,既然是優質用地,而且是出讓的這樣的機會比較少,那麼說企業搶起地來就比較的兇悍。
有關鍵一點就是這五塊地都屬於一線城市的核心區域的地塊,在之前很少出現,面對這樣的價格大家還是在擔心,未來的房價怎麼樣。畢竟我們看到,如果按照目前的樓面價,未來的價格將達到八萬,什麼樣的家庭能夠承擔這樣的房價呢?對於未來房價的趨勢怎麼研判。
楊紅旭:“只見新人笑不見後人哭”我們地王這幾年一直在樓市瘋狂的時候經常出現,但是地王的開發情況怎麼樣,賣房情況怎麼樣,人們一般不是很關心的。據我所知,大部分地王項目都能賺錢,但是也有些地王項目,拿了地之後,市場降溫之後,出現虧本賣或者利潤非常薄,甚至有些企業乾脆把地退了。雅戈爾最近一段時間把它在2010年在杭州拿的一個地王退掉了,損失了4點多億元,寧可把4點多億元不要,也要把地塊退掉。爲什麼呢?因爲目前這個地塊再賣的話會低於2010年,我們知道2010年是上一波杭州樓市非常瘋狂的時節,所以單個地王,媒體和輿論都非常關注,但是到底是不是地王,賣房子的時候能不能賣一個好價錢,這個是不好說的。大部分是賣好價錢,小部分不容樂觀,所以我們的民衆和媒體關注地王一定不要覺得地王現在這麼火爆,就覺得房價以後一定會漲,因爲地王是少數城市的少數現象。第二地王即便現在價格高,不見得賣房的時候賣得高。樓王是否出現取決於經濟怎麼樣,資金面怎麼樣。總體來講,我對於目前的地王頻出持謹慎態度的,我認爲房屋市場4月份逐漸降溫了,價格漲幅有所回落,所以地王的出現,一般就是說整個一輪房地產週期慢慢步入頂部的特徵,地王的出現滯後於樓王的出現,地王將會在三季度達到頂峯,四季度將會降溫,所以我們不會特別擔心房價會暴漲,不要擔心。
對於房價趨勢,我們說是雖然調控,地方執行不是很給力,但是畢竟市場已經開始了一些降溫跡象,主要城市的住宅成交量自4月份開始已經相比前半年甚至一年下一個臺階。第二,3月份70個城市的環比漲幅已經見頂了,4、5月份連續兩個月回落,量明顯降溫,價是環比漲幅見頂,下半年價格漲幅還會繼續收窄。成交量可能三季度比較平淡,四季度可能會小幅的反彈,但是總體而言,下半年比上半年成交量要差,價格雖然說下半年還會漲甚至說是小漲,但是漲幅將比上半年要小。那麼說2014年我認爲整個市場不管是成交量還是價格都要弱於今年。
另外,地方政府調控基本手段不多了,未來下半年基本上不會有新的大動作出來。第一因爲宏觀經濟比較低迷的,還要靠房地產。第二樓市已經開始局部小幅降溫了,地王只是抑制樓市瘋狂最後表現。北京、上海政府會緊張一點,因爲中央不希望地王頻現的,他們對地王有些限制條件,但是我認爲不會出現大規模的調控加碼。
(來源:中國廣播網)