7月18日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市規劃委員會出臺《關於公佈我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，要求出租房屋人均寓居面積不得低於5平方米，每個房間寓居的人數不得超過2人；不得改動房屋內部構造分割出租，不得按牀位等方式變相分割出租。然而，記者近日發現，單個房間超過2人、暗中分割房屋出租等情況仍然存在。

　　此類現象爲何禁而不絕？怎樣才能讓羣租禁令不至成爲一紙空文？北京市逸峯律師事務所主任遊志雄律師認爲，問題主要在於兩方面，一方面是老百姓對相關法律政策瞭解程度不夠，另一方面因爲羣租者的低收入與社會高房租的現實反差，導致政府執行羣租禁令有一定難度。

　　單方解除租賃合同不違法

　　佩佩(化名)24歲，單身，護校畢業後在北京一家美容院打工。她在單位附近同兩個朋友一塊租了100平米3居室裏的一間，每月1800元，3人平攤；另兩間各住3人。客廳、廚房、衛生間公用。她對記者說：“白天還行，晚上就有點吵了，尤其是上廁所不方便。”但她還是很滿意，“比起一些‘蟻族’同事，七八個人一間房，條件很好了啊；而且600元一月的房租還能承受。”對於記者向她提到的北京出臺的禁止羣租的《通知》，佩佩表示無奈，“《通知》可能實施起來會很困難。其實，羣租對於租客和房東雙方都挺滿意的。”

　　而佩佩的房東則對記者表示擔憂，雙方之間簽了兩年的合同，現在才半年，單方解除合同是不是需承擔違約責任呢？

　　“如果房東根據北京禁止羣租的《通知》解除租賃合同，這種行爲不屬於違約。”遊志雄介紹，根據《通知》解除租約屬於不可抗力。我國合同法第94條規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。而根據民法通則第153條規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。政府出臺禁止羣租《通知》，正是出租人不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況，在這種情況下解除合同，出租人不承擔賠償責任。

　　違反《通知》如何擔責

　　針對有房東認爲，政府禁止羣租，但沒有規定懲罰措施，被查到了就停租，查完了再出租的做法，遊志雄說，如果租賃合同雙方拒絕執行這一規定，就屬於違法行爲，要承擔行政責任。

　　如果中介公司或出租人違反該規定，根據2011年2月1日施行的住房和城鄉建設部出臺的《商品房屋租賃管理辦法》第22條規定，違反本辦法第8條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處以5000元以上3萬元以下罰款。其中第8條規定，出租住房的，應當以原設計的房間爲最小出租單位，人均租住建築面積不得低於當地人民政府規定的最低標準。廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

　　《通知》其實也是將上述管理辦法精神具體化。爲了加強落實效果，《通知》還規定，各區縣人民政府應將房屋租賃綜合治理納入城市網格化管理體系，由鄉鎮、街道辦事處牽頭，派出所、基層管理服務站、居(村)民委員會及相關行政部門共同參與，加強出租房屋登記管理，建立出租房屋管理臺賬，完善房屋租賃巡檢、發現與報告機制，實現對房屋租賃的動態監管。

　　而據媒體報道，北京市公安局相關負責人指出，對違反規定羣租的，將對違規方進行相應處分。中介機構及其人員從事房屋租賃經紀業務違反出租房屋限制條件的，責令矯正，處3萬元以上10萬元以下罰款。房主、出租人違反出租房屋限制條件的，責令矯正，情節嚴重的，可處5000元以上3萬元以下罰款。租客方面，承租人使用租賃房屋時損傷公共利益或者妨礙別人正常工作、生活的，處警告，並責令矯正；逾期拒不矯正的，處200元以上500元以下罰款。房主或租客不配合執法，“妨礙國家機關工作人員依法執行職務的”，可以處警告或200元以下罰款；情節嚴重的，處5日以上10日以下拘留，可以並處500元以下罰款。

　　禁止羣租有現實難度

　　誠如佩佩所言，羣租現象可能租賃雙方都挺滿意，政府爲什麼要禁止呢？

　　對此，遊志雄說，近年來，因羣租導致的噪音擾民、傷害糾紛、火災等情況層出不窮，爲了有效監管出租房屋的治安、消防等問題，政府有必要解決羣租問題。“不過，”他認爲，“雖然禁止羣租有一定的益處，但其一方面與當今的社會現實情況相悖，另一方面又將面臨執法難題。”

　　羣租者的低收入與社會的高房租現實可能使羣租禁令成爲一紙空文。遊志雄說，現在又到了大學畢業季，畢業等於失業。對於失業又不願回家的大學生而言，留在大城市找工作成了首選。住到哪裏去呢？記者瞭解到，雖然有些羣租屋已經拆掉了隔斷，停止了租賃；但有些中介還是偷偷地從事羣租業務。面對缺乏生活來源及租金高昂的社會現實，羣租的大學畢業生們對禁止羣租的規定並不領情，他們說，誰不想住在寬敞、舒適的房子裏呢，但大學剛畢業哪付得起房租啊。北京、上海等大城市的房租這麼貴，對於民工和剛畢業的大學生而言，按《通知》規定兩人一間房根本租不起。

　　並且，政府執法也會面臨難題。遊志雄認爲，從政府執法方面看，很多大城市幾年前就禁止羣租了，但從效果上看卻不是很理想。據媒體報道，上海市住房保障和房屋管理局2009年發出《關於進一步配合做好本市實有人口實有房屋全覆蓋管理工作的通知》，規定“一間房間只能出租給一個家庭且人均承租居住面積不得低於5平方米”，但羣租現象仍然屢禁不絕，房管部門作爲主管部門雖有處罰權，但只能對有租賃登記備案的房東房客進行監督。現實生活中，有多少房東和房客會去積極主動登記備案？雖然當地政府組織了多次聯合執法行動，但一些二房東“轉戰”周邊小區，有的更是使用不同姓名登記租房，使羣租現象更加隱蔽。

　　制定助力政策解決羣租問題

　　遊志雄認爲，有需求就會有市場，政府只有根據社會需求進行市場規範纔是上策。因此，出臺羣租禁令，不如對羣租行爲進行規範。應當說，有些政策的出臺是基於良好願望，但不能適應社會具體情況，所以引起大衆詬病。那麼，如何通過落實這些政策實現政府的良好願望，就需要制定其他的助力政策。

　　“像解決羣租問題，禁止羣租只能使羣租現象更加隱蔽，而不能使之禁絕。只有政府發揮創新能力，制定政策讓所有低收入羣體都能租住公房才能真正解決這個問題。”遊志雄認爲，不讓羣租禁令成爲一紙空文，除了行政機關要對房屋違規出租行爲予以嚴懲，嚴查房屋租賃合同登記備案以外，政府還應制定相關政策，加大城市保障性住房建設，取消保障性住房申請的戶籍限制。或者通過給予開發商以土地、稅收上的優惠，規定開發商必須在所開發的商品房中提供一定比例的住房專門出租給低收入羣體，或規定以政策優惠建造的住房只能出租而不得出售，要求開發商以低於市場租金的價格出租，其中的差價由政府給予補貼等措施，以有效增加住房租賃市場的供給。

　　安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。只有這樣，才能夠讓老百姓都能分享中國城市發展的成果。