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土地改革“破冰”:土地鉅額溢價政府不再“吃獨食”——深圳首宗“農地”入市透視
深圳首宗入市的原農村集體工業用地20日成功交易,在變相實現農村集體經營性建設用地與國有土地同權同價的同時,通過新的利益分享模式,讓農村集體經濟組織和農民真正分享土地增值溢價。
深圳“農地”入市“破冰”
20日下午3時,深圳土地房產交易中心大屏幕上亮出“祝賀交易成功”的大紅祝語——這單交易,只有唯一競價人,深圳首宗原農村集體工業用地入市交易宣告完成。
深圳市方格精密器件有限公司以底價1.16億元獲得這宗土地,地塊位於寶安區福永街道鳳凰社區,佔地面積爲1.45萬平方米,總建築面積爲6.99萬平方米,規劃用途爲工業用地(新型產業用地),土地使用年期爲30年。
這是深圳自年初推出相關辦法後,首宗入市交易的原農村集體工業用地。
深圳在2004年左右基本實現土地國有化,但原農村集體實際佔用大量土地,卻因土地權益不明晰、缺乏相關政策支持而無法入市。今年1月,深圳市政府出臺《優化資源配置促進產業轉型升級“1+6文件”》,明確表示原農村集體經濟組織繼受單位符合規劃的產業用地可進入全市統一土地市場,並明確了交易方式和利益共享模式等內容。
深圳市規劃和國土資源委員會負責人表示,該宗土地並非法律意義上的集體建設用地,而是原農村集體經濟組織繼受單位實際佔用的土地,土地權益尚未充分釐清,但通過政策創新得以入市交易,盤活利用,同時土地出讓收益實現政府和原村集體共享,爲實現不同權利主體土地的同價同權開闢了新路。
農民真正參與“分錢”
儘管並非嚴格意義上的“農地”,但長期低價利用或閒置的鳳凰社區地塊得以賣出“高價”,被視爲十八屆三中全會提出的農村集體經營性建設用地與國有土地同權同價精神的有益實踐。
記者對比發現,鳳凰社區地塊建築面積底價接近每平方米1560元,遠超當地2013年基準地價每平方米300元左右的標準,亦高於附近區域一塊近期定向出讓的工業用地底價。
中國土地學會副理事長黃小虎認爲,雖然不是真正的“集體土地入市”,但深圳的探索與放開集體土地入市的基本精神是一致的,符合中央改革精神要求,將對全國其他城市的土地改革起到示範作用。
深圳此次試點的另一革新之處,是創造了新的利益分配方式。在原有徵地程序中,土地增值收益由政府包攬,農民與之“絕緣”,削弱了集體土地入市的動力。
鳳凰社區地塊的交易收益,將按三七開分配,即70%納入深圳市國土基金,鳳凰社區獲得30%,並無償取得總建築面積20%的配套物業。這意味着鳳凰社區可獲利3480萬元,無償取得商品房性質配套物業13980平方米。
這是深圳提出的原農村集體工業用地入市交易的兩種利益共享模式之一。鳳凰社區黨支部委員文永昌說,採用另一方案的“五五分成”,雖然短期收益更多,但村集體更看重持有配套物業的長期收益,有利於集體經濟組織長遠發展,下一步社區還會將出讓土地所得資金入股土地競得公司,共同分享發展成果。
深圳市規劃和國土資源委員會負責人表示,土地出讓利益實現共享,通過產業與社區合作的新模式,改變了過去社區以地建廠、以房收租、粗放經營、效益低下的模式,不僅可以推動社區經濟轉型,也有利於社區融入城市,實現原村民“人的城市化”。
盤活“沉睡”土地
經歷多年高強度土地開發,不少地方面臨土地資源緊缺,土地換增長的“土地財政”模式愈發難以爲繼。
深圳市副市長呂銳鋒此前表示,土地資源、空間資源不足是深圳面臨的突出問題,必須充分挖掘土地資源潛力,通過空間資源的再配置、再優化達到促進產業轉型升級和城市質量提升的目的。
數量可觀的“沉睡”在原集體經濟組織之手的存量土地由此進入政府視野。據統計,深圳原農村集體經濟組織共佔用約390平方公里建設土地,其中大多以俗稱爲“小產權房”的違法建築及工業用地兩種模式存在,合法用地僅有95平方公里。
深圳提出,對尚未完善徵(轉)地補償手續且符合規劃的工業用地,在原農村集體經濟組織繼受單位先行理清土地經濟利益關係,完成青苗、建築物及附着物的清理、補償和拆除後,也可進入市場。
這被解讀爲政府讓利,繞開了土地權益未充分釐清的現實,實際上是承認了原農村集體經濟組織繼受者過去“非法轉讓行爲”,並與之一起分享土地入市流轉收益。
20日成功交易的鳳凰社區地塊,即因村集體無法將其合法化,不能開展大規模的建設活動,長期處於低價出租或閒置狀態。鳳凰社區黨支部委員文永昌說,能夠盤活限制用地,分享出讓收益,村民都很支持地塊入市。
深圳市規劃和國土資源委員會人士表示,將“政府拿不走、社區用不好、市場難作爲”的歷史遺留用地納入交易範圍,增強了深圳產業空間的供給能力,“集體工業用地”入市的政策創新,打開了一扇窗。
記者瞭解到,深圳已在多個區域篩選適合的原農村集體工業用地,將陸續入市交易,而工業用地的探索經驗,未來或有望拓展到公共設施用地、商住用地,甚至連片的既有空地又有建築的用地。 (“中國網事”記者邱明劉大江)
(來源:新華網)