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8月20日,國土資源部公佈消息稱《地籍管理司(不動產登記局)主要職責內設機構和人員編制規定》正式印發。業界表示,這爲地方設置單獨的不動產登記機構樹立了範本,地方落實不動產統一登記進程進一步加快。
依據物權法的規定,有關不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,都必須在辦理登記之後才能發生物權變動的效力,否則當事人難以取得預期的物權。登記制度的重要性不言而喻。同時物權法也明確規定,國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。8月15日,《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》公開徵求意見,備受關注的不動產登記制度終於邁出了實質性步伐。
接受《法制日報》記者採訪時,中國民法學研究會副祕書長、北京理工大學法學院副教授孟強說,建立不動產登記制度是完成物權法規定的立法任務,而條例是向物權法遲交的答卷。結合物權法和社會關切的熱點問題,孟強全面分析了不動產統一登記制度在法律層面的相關規定內容及作用。
登記屬自願法律效果屬強制
“不動產登記採取當事人自願原則,但法律效果具有強制性。”孟強說,各國法律上就不動產登記均採取當事人申請主義,未經當事人申請啓動,登記機關很少依職權強制登記,當然某些特殊類型的登記除外。物權法對於不動產物權變動和基礎交易合同採取了區分原則。也就是說,雙方當事人之間簽訂了買賣不動產的合同,沒有辦理過戶登記的,買賣合同仍然有效,不受辦不辦登記的影響。從這一點來講,不動產登記採取當事人自願原則,由買方自己決定是不是辦理過戶登記。
“但是,物權法由對不動產登記賦予了登記生效的強大效力,買房不登記,不能取得所有權。所以這種情況下,買賣合同有效,只能確保買受人能夠按照合同的約定來向出賣人主張權利義務關係,但不能保證其取得不動產的物權。區分原則只能保障買受人的債權,卻不能保障其物權。所以,爲了能夠取得不動產的物權,買受人必須得去辦理登記。”孟強認爲,雖然辦不辦登記出於自願,但是法律效果具有強制性,在交易背景下,不辦登記不能取得物權。
統一登記不等同於反腐措施
反腐,是全社會都在關注的話題。由於近年來曝光出來的貪官,大多在一線城市擁有多套住宅,有的甚至達到數百套之多,數量令人咂舌。不少人寄希望於不動產統一登記,希望藉此使得這些碩鼠尚未養成便身形畢現。
談及此問題,孟強認爲對於不動產統一登記與反腐的關係,應當分爲兩個方面來看待。一方面,不動產統一登記能夠釐清全國不動產權利的狀況,尤其是依據條例建立起來的不動產登記信息平臺,能夠在全國範圍內聯網,實現不動產信息共享,自然也就對公務人員形成制度威懾,有助於反腐的進行。“這就好比渾水摸魚與清水摸魚,渾水中摸魚比較困難,不知魚在哪裏,把水澄清了再摸魚,魚在何處就一目瞭然。”孟強用了一個形象的比喻。
另一方面,不動產統一登記是作爲物權法中不動產物權變動與公示的一項重要制度而存在的,是一項關於財產權的基礎性制度,並非像“雙規”等制度那樣專爲反腐而設,不能把不動產統一登記與反腐措施畫等號。
此外,不動產統一登記制度能否防止非法拆遷的出現也是公衆關注的熱點話題。孟強說,雖然,暫行條例徵求意見稿並沒有針對徵收、拆遷方面的事項作出規定,但不動產統一登記對於規範拆遷確有一定的作用。
孟強說,一方面,不動產統一登記有利於在拆遷之前進行確權。物權法規定:“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”因此,條例統一併完善了不動產登記程序,有利於拆遷前的確權工作,被拆遷人有明確的依據主張自己不動產權利被徵收的補償。當然,這也意味着在拆遷之前突擊亂搭亂建、意圖多得補償的違章建築,由於未能取得不動產登記,所以也就無法謀取拆遷補償。另一方面,如果被拆遷的不動產權利狀況有着清晰、唯一的登記記載,就可以避免某些房管部門人員乘亂增設產權證明、騙取拆遷補償的現象。這些都有利於規範拆遷行爲,切實保障被徵收拆遷人的合法權利。
登記是徵收房產稅的前提
徵求意見稿一出臺,伴隨而來的話題中不能不提房產稅。財經評論家葉檀稱,不動產登記成熟時便是房產稅開徵日。
8月17日,財政部財政科學研究所所長賈康透露,房產稅立法在2016年底之前有望實現。有分析人士認爲,此說法與推進不動產統一登記的時間表相吻合。可以推測,2018年形成不動產統一登記體系之時,徵收房產稅可能會如期而來。
談及此問題,孟強稱,國家是否應當徵收房產稅,一直存在較大爭議;如果要徵收房產稅,應當如何徵收同樣存在較大爭議。但就不動產統一登記制度而言,這一問題與不動產登記與反腐的關係類似,即不動產統一登記爲房產稅的徵收提供了前提條件,但這一制度本身並未爲徵收房產稅而設。
孟強指出,按照目前較多的說法,如果將來徵收房產稅,也是在二套以上的住宅開始徵收,那麼不動產統一登記制度無疑爲此提供了前提條件,因爲目前我國的不動產登記分散在多個行政機關,稅務部門難以掌握和查明居民所擁有的住宅數量,在技術上也無法徵收房產稅,只有建立了統一的不動產登記信息管理基礎平臺,才使得房產稅的徵收具備現實條件。
談及房產稅,孟強也請記者注意另外一個相關問題,即物權法中規定住宅建設用地使用權期間屆滿後自動續期,但卻並未規定續期是否收費收稅。“如果國家決定徵收房產稅,那麼已經納稅的房屋,在其建設用地使用權期滿後,應當免費續期,不能再收取續期的稅費,否則構成重複徵稅,增加居民的負擔。”孟強說。記者席鋒宇
(來源:法制日報)