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北方網消息：4400套二手房源，10餘家本市主要中介連鎖公司悉數到場，昨天一早開幕的“和平區房交會”吸引了數千購房者彙集金街。
然而，很多購房者在現場狠“淘”一番之後，卻表示整體價格普遍偏高，難以找到適合的房源。
那麼，眼下的二手房市場之熱，到底有多大火力在支撐呢？
有的說市場價格還有餘量，有的說百姓購買已經吃力，二手房市場的走勢已經讓業內人士也吃不準其後市將會如何。但至少有一點能夠肯定，在經歷了近一年的脫軌式前行後，天津老百姓的熱情也開始逐漸理性，二手房市場下一步發展必然會以更加科學的計劃和更加理性的消費爲基礎。
40平方米小戶型竟售20多萬
二手房價格突破價值極限
昨天的房交會現場，很多購房者都表示，地點、樓層、房齡適合的房源不少，但標價太高，難以承受。
購房者李大娘在現場轉了一大圈，最後很遺憾地表示，40-50平方米左右的小戶型，售價也動輒20多萬元，遠遠超出了自己的心理承受範圍。拆遷戶王女士也有同感，手裏的資金有限，一次性付款肯定支付不起太高的價格，而貸款方式給每月生活帶來的經濟壓力同樣難以承受，因此，除非等到價格適合的房源，否則置業問題肯定難有着落。
去年下半年至今，全市二手房價格整體上浮20%-30%，部分地區二手房平方米價格已經逼平甚至超過商品房。從經濟規律角度而言，此時大部分二手房的價格已經接近甚至突破了其價值極限，這對於購買者意味着不可預測的風險。
大規模拆遷將天津二手房市場推向了一個前所未有的高增長階段，拆遷戶急速涌現的對中低價房購買需求也使得二手房價格一路脫軌上升。不論是交易量還是成交價格，二手房的“戲份”都已足夠搶去商品房在整個房地產市場的主角地位。隨便到哪家房地產中介公司翻看房源都不難發現，如果按每平方米價格比較，很多地區的二手房標價都已經與同地段商品房相差無幾，個別房源單價甚至比商品房還要略高。
二手房賣方對價格期待的不斷增長，已經將評估對房價的決定作用稀釋得蹤影難尋。一位中介公司銷售人員表示，評估價格應該是房屋交易價格的基礎，兩者差距在正負10%左右比較正常，但近一年來二手房價格的瘋漲已經使正常的評估標準失去實際意義。很多賣主在中介公司的評估價格基礎上直接增加數萬元作爲標價，一些10萬元以下房源的標高幅度甚至接近50%。
如果對這場二手房價格上漲的原因加以深究，人爲挑高因素絕對超重。市場有需求不假，但二手房需求看漲無疑是在表明資金實力欠雄厚的購買者占主導地位。需求量增加，產品售價適度提高也無可厚非，但不考慮房屋自身價值而一味標高的舉動，顯然已經給後市預設了泡沫。
當然，這種趁火打劫的做法並非全都能夠如願以償。最近一段時間二手房市場成交速度的走緩便是最好的例證。一方面，過高的標價已經超出大部分購買者的能力範圍；另一方面，購房者已經開始學會在迫切的購買需求之外，理性地看待市場價格與房屋自身價值的關係。
房源6000套成交48套
兩代居所變更出現“錯環”
低價格房源需求量大，經營者最清楚。本市廣廈地產中介公司林經理表示，此次在房交會上展示的房源已是經過反覆挑選的低價房，但市場整體溫度已經提升到一定水平，賣方期望值高，房源標價普遍比評估價格高出30%- 40%，以致造成市場買賣雙方心理價位的落差很大。
追根溯源，二手房價格非理性上漲所反映出的，是購房者面對居住條件急變時的手足無措，是兩代居所變更過程中的“錯環”。
少數產品與多數需求之間的不平衡對接，便形成了這部分產品的價格陡漲。更多類似產品隨之提升價格，使整體市場基礎上漲，需求核心產品的價格便會進一步上漲。如此循環數次，整體市場價格便已突破產品自身價值。二手房市場的變化便是這個原理。
當大批購房需求涌現的時候，市場沒有足夠的適銷對路的房子接應，以致以中低檔產品爲主的二手房市場急速升溫，直至熱到“虛脫”。雖然市政建設的提速使房地產市場業績喜報頻傳，但這種出於居住需求的被動消費隱藏的，是購買力侷限與產品價格過高的對接錯位。直白地說，就是在這場大批購房需求到來之前，至少應該儲備一批相應的低價住房。避免這種“先天不足”的出現，一來能夠及時接應市場需求，二來也不致造成市場價格的混亂。
針對市場供求關係的失衡，有關部門正在想盡辦法解決房源問題。眼下各區陸續舉辦的房交會便是購房需求壓力的主要疏解途徑之一。但解決這一問題顯然還需要一定的市場適應期。據透露，前不久舉辦的一個區房交會，所供房源達6000套，3天共到場5萬人，但最終成交卻只有48套。天津市房地產市場、二手房交易中心業務總監魏中威認爲，目前二手房市場最主要的問題就是供給有效率不夠高，一些項目的尾房或二次上市房源，雖然單價相對低，但由於面積大等原因，房屋總價都在30-40萬元左右，對於中低收入的購房者來說仍舊是需求外產品。
商品房定位過高也是造成二手房市場升溫的重要因素。大部分商品房項目中，80平方米以下產品所佔比例還不到5%，有的項目甚至根本省略了這部分產品，加上溫州團等投資炒作因素，中高價位商品房市場銷售看好，開發商將精力轉移到高端產品市場也是出於利潤吸引作用。於是，中低收入購房者的需求自然轉移到二手房市場，而這一市場的可供產品數量又是相對固定的，這便造成了三級市場的進一步增溫。
推出“500萬平方米低價房”利好暫難解購房者“即買即住”需求
“社會保障住房正在建設”、“上半年將推出500萬平方米低價房”等一系列利好消息，對於中低收入購房者而言無異是一針針強心劑，很多購房者都有心持幣待購。二手房市場的熱度也因此有所緩解。
但“看得見，摸不着”的好消息並不能真正解了購房人的渴。“上半年將推出500萬平方米低價房”的消息傳出後，很多中介公司都表示自己的交易量在短短一週內下降了兩成左右，部分房源也出現降價趨勢。但由於至今仍沒有進一步的消息，最近幾天，二手房市場交易量又開始有所回升。昨天房交會大量購房者的到場，也反映了購房者求購心態的迫切。
中低收入購房者中，拆遷戶所佔比重很大，這些購房者需求有兩個最突出的特點，一是總價低，二是要即買即住。眼下的幾個好消息卻都解決不了即買即住的問題，而“天生現房”優勢的二手房市場，則恰好堵住了這個缺口。這也是二手房市場近來一直能夠保持高位運行的重要原因。
不論是社會保障住房、廉租房，還是經濟適用房，都已經成了中低收入購房者最關注的目標。但市場人士卻表示，這些特殊類型的住宅項目的確能夠解決很多低收入者的置業問題，但並不會使二手房市場的整體價格產生大幅震盪。有關專家分析，社會保障住房和廉租房，主要以出租形式有針對性地解決雙困戶的居住需求問題，而經濟實用房的購買對象也有一定的條件限制，這就決定了這類住宅項目的解決對象只能是經濟能力最困難的極少數購房者或租住者。而二手房則是一個完全市場化的交易平臺，即是部分低價房購買者被分流，整體市場狀況依舊會根據需求和供給狀況繼續發展。
速熱局面不會重演價格有望迴歸理性
對於二手房市場下一步走勢，雖然有人說漲也有人說降，但大多數業內人士都認爲，從下半年開始，本市二手房市場將進入一個相對穩定的發展時期。
經過一年左右的快速增長，房屋的價格漲幅和購買者的承受能力都已經達到一定的高位，更多求購者開始理性地看待房價與價值的比例，這也是市場趨於穩定的信號之一。魏中威認爲，目前本市二手房市場熱度受城市建設、拆遷等速度的影
響很大，因此在近幾年天津城市建設比較集中的背景下，二手房市場價格不會出現大幅下跌。同時，一些房屋價值由於已經預支了一定的升值空間，其價格上漲可能性也已經微乎其微，因此二手房市場也不可能重演前一年的快速加熱局面。
當然，一些政策消息對市場可能產生的影響也不容忽視。龍盛置業公司總經理王影表示，下半年本市將繼續推行的城市建設必然會進一步推動房地產市場的發展，二手房市場的發展也會隨之繼續攀升。但隨着購房者購買心態的日漸成熟，價格迴歸合理化也是大勢所趨。
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