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近一段時間以來，天津市二手房交易市場火爆異常，在買賣交易量放大的同時，因交易中的種種不規範行爲引發的法律糾紛也逐漸攀升。以本市開發區法院爲例，該院2004年審理的二手房屋買賣合同糾紛比2003年增長了8倍。糾紛中所反映出的三大問題值得注意。
共有房轉讓需共有人同意
在訴訟離婚期間，楊某將其與丈夫共同居住的房屋(房產證上是楊某的名字)賣給了趙某。楊某之夫得知該房被賣出後，堅決表示反對，以此房也有他一份爲由主張買賣無效。此時，已交完房款準備入住的趙某才發現，該房屋實際上是楊某與其夫在夫妻關係存續期間共同購買的，屬於夫妻雙方共有的房屋。一場訴紛由此產生。
針對這一情況，業內人士分析指出，共有房產的買賣一定要經所有房屋共有人同意，這方面案件主要表現爲購買夫妻共有房屋。在買賣夫妻共有二手房時，一般要簽署一份《配偶同意確認書》，此項法律文件是專門針對夫妻共有人準備的，買賣中一定不要省略要求對方予以填寫確認的步驟。
戶籍遷移問題需約定
2004年2月，張女士購買了一套二手房。取得產權證之後，張女士按約支付了全部房款。一個月後，當張女士想要遷入戶口時，卻發現所購房屋中竟有其他人的戶口，經詢問售房人才知道是上一家留下的戶口。對此，售房人表示已聯繫不到上家，自己也無能爲力。張女士聽後焦急萬分，卻也無可奈何。
爲此，法官提醒，簽訂二手房買賣合同時應約定以戶籍遷移爲條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。爲了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作爲支付部分房款的條件。
張某於2003年底將自有的一套商品房以64.5萬元賣給了崔某，約定半年內付清房款，崔某當場付款4.5萬元，後又陸續付了40餘萬元。但由於房價上漲，該套商品房的市場價格在2004年上半年已經漲到了80餘萬元，於是，張某覺得房子賣虧了。由於當初合同約定的違約金只有合同總價的5%，張某遂覺得就算毀約支付點違約金也值，於是以種種理由拒絕接受崔某的付款。崔某隻得起訴要求對方履行合同。
在案件審理過程中，法官發現很多未約定違約金或違約條款含糊不清的合同，還有的違約金約定過低，這就給售房者毀約造成了一定的機會。雖然法律規定違約金約定不足的，以實際損失爲限進行補償，但在實踐中，這種由於房價上漲造成的差價損失難以舉證和認定。所以法官提醒，可在合同中適當提高違約金的數額，以確保合同順利履行。
除上述情況外，一些缺乏誠信的中介公司把已有“下家”的房屋繼續向其他購房者推薦，以及將還未實際交房的房屋另行轉讓等，也人爲地造成了二手房購房糾紛。爲此，提醒廣大購房者在購買二手房時，一定要對欲購房屋的狀況進行全面瞭解。
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