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國務院辦公廳日前轉發了建設部、國土資源部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，提出要“加大土地供應調控力度，嚴格土地管理”。記者13日就此採訪了國土資源部土地利用司有關負責人。
一手改善住房供應結構，一手抑制房價過快上漲
問：國土資源部門將如何貫徹落實《關於做好穩定住房價格工作的意見》？
答：針對當前房地產用地中存在的問題，爲促進房地產市場持續健康發展，實現“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的目標，國土資源部門將根據自己的職能定位從以下兩個方面着手開展工作：
在改善住房供應結構不合理方面，通過土地調控措施保證中低價位、中小套型住房的有效供應。對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建築高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，並作爲土地出讓的前置條件。
在抑制商品住房價格過快上漲方面，將在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。一是對住宅價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；對閒置土地、空置房面積較大，房地產價格出現下跌的地方，減少房地產用地供應量。二是加大結構調整力度，繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住宅土地供應。
問：房地產市場相當敏感，各地在執行上述措施時需要注意哪些問題？
答：首先，穩定房價有利於保持房地產市場持續健康穩定發展，鞏固宏觀調控成果，促進國民經濟平穩較快發展和和諧社會建設，其意義十分重大。各地必須高度重視，加大力度，取得實效。
第二，要大力宣傳，促進住宅消費觀念轉變。對正常的住房消費需求要加強引導，要糾正盲目追求大面積等不切實際、不合國情的消費觀念，防止經濟適用房單元面積和佔地過大。
第三，要加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測房地產開發對土地的需求，適時披露土地供應情況、房地產市場供求及房價、地價變動等信息，穩定市場心理預期。
第四，各地要根據中央要求，結合本地實際，採取切實措施調整結構，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。
一些城市地價上漲過快應引起警惕
問：從地價監測報告看，近年來土地價格一直在上漲。這是什麼原因造成的？
答：我國正處在城市化、工業化加快發展的時期，對土地的需求十分強烈，而人多地少的基本國情，卻決定了建設用地供應的有限性。
當前，住房需求快速增長，進一步加劇了房地產開發土地供需矛盾。特別在經濟較發達地區，土地供給缺乏彈性和需求不斷增長之間的矛盾尤爲突出。如杭州市，其老城區鄰近西湖風景區，繁華程度高，基礎設施條件好，需求巨大，但已無地可供，而周邊地區可用於房地產開發的土地資源又嚴重不足，在供求不平衡的條件下，必然形成比較高的房價。
從土地區位看，同一城市內部，城市中心區人口集中，拆遷成本大，存量土地的可供量日益減少。土地資源的稀缺性、土地供應的有限性及區位的差異性，客觀上導致土地供應的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動了區域地價上漲。
問：當前，一些城市地價上漲過快。您對此有何看法？
答：地價是社會經濟發展狀況的反映，是由土地供求狀況決定的。地價穩中有升，是經濟發展和社會財富不斷積累的表現，有利於房地產的保值增值，有利於增強投資者的信心。
從我國所處的社會經濟發展階段和土地供求形勢看，地價的上漲有其必然性，但過快的增長則應引起高度的重視。從全國城市地價動態監測的結果看，少數城市近幾年地價增長較快，特別是長江三角洲地區的一些城市，如上海、杭州、寧波、溫州等，其地價增幅有的已接近或超過了當地生產總值、固定資產投資增長率，這種情況應引起警惕。
問：請您預測一下今後土地供應形勢和地價走勢。
答：從長遠看，土地供應是有限的，但目前居住用地的供應是充足的。通過進一步加大存量建設用地內涵挖潛力度，加上目前在開發商手中有大量土地待開發，房地產開發用地基本上是可以得到保障的。
根據我們對2004年及2005年一季度房地產用地價格變化的分析，地價水平有一定上漲，但幅度不大，低於同期商品房平均銷售價格漲幅。我們認爲，2005年下半年地價仍將保持穩中有升的態勢，不會出現大的起伏。
房價過快上漲不是地價上漲引起的
問：房價和地價的關係如何？地價上漲是否會引起房價上漲？
答：從成本角度看，地價確是房價的構成部分，但這絕不是說地價決定房價。
房價上漲緣於綜合性因素，最主要是需求引起的。市場供求決定了房價，開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然後到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時並不是毫無章法，而是根據當時當地的房價來“出牌”，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心裏清清楚楚。
目前，房地產用地基本是協議和“招拍掛”同時並存，兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠，但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。比如，“招拍掛”獲取土地的房子賣10000元／平方米，協議獲取土地的房子也絕不會賣9000元／平方米。
問：那麼，您認爲目前一些地方房價過快上漲的原因是什麼？
答：針對當前部分地區商品住宅價格上漲過快的問題，我們對近兩年全國房地產開發土地供應情況及全國城市地價動態變化情況進行了分析。
在綜合分析的基礎上，我們認爲，需求強勁是當前引起部分地區房價過快上漲的主要原因，同時還有其他多方面的複雜原因，如在住房消費觀念的宣傳上存在偏差，忽視我國土地資源的承受能力和社會經濟發展水平，標準過高，面積過大；政府對住房消費中的惡意炒作和投機性購房管理不到位，對違規開發商和投機購房者缺乏處罰措施；房地產開發行業競爭不充分，甚至開發商聯手壟斷市場擡高房價，且開發商利潤明顯高於社會平均利潤水平；地方政府對住房需求預測缺乏科學性，大拆大建，提前釋放住房需求，進一步加劇了土地供應的緊張。
問：有人提出“地荒論”，認爲房價的攀升是因爲用於房地產開發的土地少了。您怎麼看？
答：所謂“地荒”是不存在的。儘管2003年起國家開展了土地市場秩序治理整頓工作，2004年又要求嚴把土地“閘門”，但房地產用地的供給是適應需求的。因爲，房地產土地供應中，不僅包括新增建設用地，還有存量土地，而且存量土地的數量還很大。
根據我們對北京、上海、杭州、寧波、溫州、廣州等6個城市的調查，2004年房地產用地供應總量基本滿足了房地產開發需求，一些城市還有較大幅度的增加。
調查還顯示，房地產開發用地供應中存量土地的數量明顯增加。從全國看，2004年土地供應總量中存量土地佔56.3%，且呈現逐季提高的態勢。同時，房地產開發土地供應向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應結構進一步優化。(完)
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