二手房中介連鎖高速擴張 成交量緩慢攀升

　　儘管目前二手房市場受到了“國八條”的影響仍處在調整階段，市場交易量遠沒有恢復到兩個月之前的狀態，但是記者從有關方面獲悉，在這短暫的調整期內，二手房中介企業連鎖發展的步伐並沒有放緩。除了傳統的房屋中介企業繼續圈地外，一批新興的房屋中介企業雨後春筍般地出現。值得關注的是，這些“新生力量”不是那些傳統的“夫妻店”門臉房，絕大多數採用連鎖形式，統一門店形象，規模化發展佈局。

　　業內人士分析認爲，天津市的房屋中介市場將進入新一輪增長週期，而近一階段房屋中介門店的增量完全可以看作是市場重新啓動的一個先兆。表現半年連鎖門店數量翻番“近來在考察市場的時候，發現有很多新的房屋中介品牌出現，像先鋒、森瀛、德家等等，大大小小的牌子有二十幾個。細心的人還能發現，在很多樓道里巷內，有許多這些中介公司張貼的小廣告，不是宣傳房源，而是吸引周邊居民光顧的開業廣告”，龍盛房地產經紀公司的王英總經理對記者說，“實際上，這些新的房屋中介公司多數是在今年‘五一’之前籌劃成立的，房地產中介隊伍的迅速擴張說明，目前本市的二手房市場繼2003年高速擴張之後又進入了新一輪的增長週期”。

　　來自市房地產業協會的數據顯示，目前本市各類在冊的房屋中介服務企業有449家、二手房連鎖店面540餘家。但是記者在採訪中瞭解到，截至今年六月份，業內對於本市二手房連鎖門店數量的統一說法是1000家，這其中也包括了一些遊弋於市場中的小中介與新興連鎖門店。易安置家的劉冰認爲，這個數字相比去年應該實現了翻倍增長，這其中有傳統中介企業的增量，一些新興企業的增長也貢獻了很大的份額。

　　儘管目前本市的二手房中介門店數量增長迅速，但很多業內人士認爲與其他城市的差距仍舊很大。據瞭解，上海在三月份的高峯階段二手房中介連鎖門店數量達到了1.6萬家，而目前剩下的也有一萬家的龐大規模。北京市場也穩定地保持着2000家的規模，所以照此推算，天津的二手房中介市場發展潛力巨大。

　　“如果按照規模效應計算，一家房屋中介連鎖企業的門店數量最少在40家才能實現良性運轉，而只有達到了80至100家的規模才能穩定地佔領市場，實現品牌的覆蓋，所以每一個想做強的企業，擴張是必需的。”龍盛房地產的王穎如是說。

　　預期 二手房市場後勢看好

　　二手房中介連鎖企業今年爆發性地增長，很大程度上源於業內對未來市場的一種信心，而這已經成爲一種共識。據瞭解，隨着2008年奧運會的臨近，城市建設步伐不斷加快，二手房市場作爲樓市梯級消費的重要一環，已經越發顯現出它的重要性。一位業內人士介紹，儘管目前二手房市場受到政策的影響，出現了暫時性的調整，但根據全市每年不低於1000萬平方米的流通量計算，今年本市的房屋交易也不會有太大的波動，這就意味着在經歷了上半年的市場儲備之後，從後半年到明年年中的一年時間內，本市的二手房市場肯定會有一個爆發的過程，這就是這些新中介企業執意在市場低谷期進入的原因。

　　“消費習慣的轉變，也是這些中介企業採用連鎖方式進入市場的主要因素，”易安置家的總經理劉冰介紹，根據市房管局六月份的統計，通過房屋中介連鎖企業進行交易的比例達到了50%，這說明越來越多的消費者已經放棄了私下交易，逐漸認可由中介企業辦理。簡言之就是人們對於花1%的中介費換來放心交易已經認同。另外，之所以越來越多的新興房屋中介企業選擇連鎖發展，逐漸摒棄了“小門臉”、“房蟲子”的傳統經營模式，還在於有關部門對於中介市場的規範已經讓那些不規範的經營者生存空間盡失。特別是二手房交易環節的不斷完善、資金管理制度的加強以及人們自我保護意識的增加，刺激了二手房中介連鎖的發展。

　　與此同時，一些業內人士還分析，在目前股市低迷、房地產投機行爲受到抑制的前提下，部分遊資有可能爲這些新的中介連鎖企業提供資金支持。作爲一種長線投資，二手房連鎖可以在較短的時間內實現資金回籠，並能有一定的經營效益，這也爲一些投資者提供了一種渠道。

　　風險 市場擴容洗牌加劇

　　“和任何一種業態的經營者有進有出一樣，二手房市場有成功，就有失敗，儘管多數人認爲市場預期好，紛紛介入，但實際情況未必這樣樂觀。”易安置家的劉冰告訴記者，“據我們瞭解，在這些新企業中，一家規模爲6家連鎖的二手房中介企業，六月份的交易量只有兩套，可想而知市場並非是想象的那麼簡單”。

　　據業內人士透露，目前二手房中介市場的准入門檻不是很高，如果投入100萬元的資金，就能實現開業並迅速擴張至20家的規模。在贏利週期內，每家門店每個月至少會進賬2萬元，這樣的市場誘惑着實讓人心動。但是，目前本市二手房中介行業中真正的內行人很少，而在外行人手中真正實現盈利就非常困難了。龍盛房地產總經理王穎說，房屋中介公司並不在乎二手房市場的價格漲跌，因爲這些企業多數是靠中介費維持生計，所以交易量的多少纔是關鍵。但盈利需要一個完善的運營系統，並不是在某個中介企業擔當過經紀人，有一定的操作經驗就能掌控。王穎介紹，北京市場每年新增的門店數量爲700家左右，而倒閉的門店數量與其相近，隨着本市房屋中介市場的不斷擴容，這種市場洗牌也將加劇。

　　二手房市場從低谷爬坡

　　本市相繼公佈了有關房地產營業稅相關細則後，二手房市場逐漸復甦。本市二手房中介企業提供的近一週數據顯示，二手房交易量相比六月份同期增長了20%。在個別中介公司內，作爲衡量交易多少的客源與房源的比例，也由上個月的1∶4.5提高到了1∶2.2，說明參與交易的人數明顯增加，二手房的平均價格並沒有明顯的變化。

　　據業內人士透露，六月份本市的二手房交易量爲2895套，是五月份交易數量的一半，市場確實進入了低谷期。但是，隨着有關部門明確了營業稅繳納比例及相關細則之後，目前市場的觀望情緒有所改變，進而帶動了交易數量的增加。最明顯的就是買房人開始增加，尤其是價格在20萬元以下的房屋交易最活躍。由於購買年限在兩年內參與交易的房屋比例很小，所以“購買房屋不足兩年轉讓徵收5.5%營業稅”的新政策對市場價格影響不大。

　　正規中介搶得半壁江山

　　二手房中介連鎖企業的不斷擴容，不但使本市的房屋中介市場越發成熟，也改變了購房者的消費習慣。越來越多的人開始放棄私下交易，選擇正規的中介企業進行房屋買賣。據瞭解，六月份本市通過房屋中介連鎖企業進行房屋交易的比例達到了50%，私下交易的市場空間越擠越小。

　　據瞭解，目前本市註冊的各類房屋中介服務企業449家，二手房連鎖店面的數量已經達到了1000家的規模。特別是在一些主要的道路兩側，各個品牌的房屋中介連鎖店幾乎比肩而立。正是由於房屋中介越來越多，改變了原來人們買房到街邊找“房蟲子”私下交易的方式，使得房屋中介連鎖的市場份額逐月增加。僅以房管局五、六月份的統計顯示，這兩個月連鎖店的交易比例分別達到了二手房總交易量的40%和50%。業內人士分析，人們認同花1%的中介費到正規連鎖店內交易，這一方面反映了消費水平的提升，另一方面也表明了房屋買賣雙方自我保護意識的增強。中介成爲市民規避房屋交易風險的主要渠道。