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北方網專稿(記者劉雁軍)：有關部門統計顯示，近年來，天津人已具備了從萬元級消費向十萬元級或幾十萬元級消費過渡的能力，以購房爲主要內容的居民消費新格局初步形成。自2000年開始，在本市各類商品房銷售中，個人購房已成爲主體，個性化需求的消費特徵日漸突出。同時，隨着本市住房消費市場逐步細分，消費者根據自身的經濟能力選擇不同檔次的住房，而房地產商也針對不同的消費階層定位開發相應的項目，住房“階層消費”時代已悄然形成。
購房支出逐年增加 私有房成市場主角
近年來，國家採取了擴大內需拉動經濟增長的經濟政策，鼓勵居民住房消費就是其中重要的舉措之一。本市也相繼實施了鼓勵居民購買公有住房、停止實物分房、施行住房公積金制度、開放住房二級市場、實行個人住房消費信貸、降低房屋交易稅費等一系列鼓勵住房消費的政策。有關部門統計顯示，2004年本市城市居民家庭人均用於購建房支出爲2762元，比上年增加1122.46元，增長68.5%；今年1至7月份，本市城市居民家庭人均用於購房與建房支出1671元，比去年同期增長33.9%。數據同時顯示，自2000年開始，在本市各類商品住宅銷售中，個人購房已成爲主體，僅2004年銷售給個人的商品房，就佔商品房銷售總量的95%以上。
據南開大學經濟研究所的曹振良教授介紹，近年來，本市住房消費市場細分化趨勢明顯，消費者根據自身的經濟能力選擇不同檔次的住房，而房地產商也針對不同的消費階層定位開發相應的項目。高收入家庭的住房消費主要選擇面積較大的高檔公寓和別墅；少數高收入家庭進行投資性住房消費，把購買房屋作爲一種保值和增值的投資方式；中等收入家庭是拉動整個社會消費需求增長的主力軍。這些家庭住房消費以改善型爲主，大多購買面積較大、房屋設施和居住環境較好的住房；低收入家庭以租住公有住房，購買二手房、經濟適用房，或租住廉租房爲主。
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| 一部分消費者開始提前進入了幾十萬元級商品的消費升級時期 |
房價上漲使居民提前進入消費升級時期
房價上漲是當前社會關注的焦點。2004年，本市房屋銷售價格比上年上漲13.5%，其中，商品房上漲11.7%、二手房價格上漲19.5%，是本市房價上漲速度最快的時期。今年上半年，本市房屋銷售價格上漲6.3%，漲幅有所回落。但在“買漲不買落”的心理驅使下，一部分消費者還是提前進入了幾十萬元級商品的消費升級時期，
曹振良說，房價的上漲使居民將大量的資金注入房地產市場，雖然居民住房消費不斷增長，也帶動建材裝飾、傢俱、家電等商品領域的消費，但是，由於很多家庭貸款購房，承受了一定的經濟負擔，因此在一定程度上抑制了在其它領域的消費需求，如：購置汽車、更換新型家用電器、旅遊、餐飲以及文化娛樂消費等，而且這樣的抑制作用將持續在整個購房還貸期間，甚至會長達10餘年。同時，目前居民預期消費需求正呈增長趨勢，如：子女教育成爲居民消費重中之重；醫療、養老等社保需求進一步提高。因此，當居民住房消費大大增加時，他們不得不壓縮近期消費，節儉生活。
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| 本市經濟適用房建設加速 |
房價水平已超出大多數家庭的承受能力
目前，本市的商品房、二手房都上升到較高的價格水平，儘管經過近期的價格調控，商品住宅價格漲幅已由二位數回落到一位數，但由於價格過快上漲所形成的高價位具有很強的剛性，使得目前的商品住宅價格與大多數城鎮居民收入相比，仍然顯得偏高。市城調隊調查顯示，購買經濟適用房的家庭收入標準爲每年4.2萬元，而經濟適用房平均每平方米價格爲3400元，一個三口之家購一套80平方米的住房需27.2萬元，總房價是家庭年收入的6.5倍，要略高於世界銀行認可的3至6倍合理區間。如果按照市區商品房每平方米4000元計算，其房價收入比將更高，表明目前較高的房價水平已經超出了大多數家庭的經濟承受能力。
房價持續上漲，使居民購房支出增加，爲了積累起買房子的首付資金，很多家庭必須縮減其他消費支出。爲了買下房子，絕大多數家庭需要從銀行貸到更多的資金。如果某人於2004年底購買一套80平方米的住房，與2003年年底相比，這套住房的總房款、首付款、每月還款額等各項購房成本都有所增加。尤其是公積金貸款利率上調後，2005年每月償還房屋貸款比2004年每月還要多。可見房價的上漲和房貸利率的上調，使居民購房成本加大，每月償還房屋貸款已經成爲許多家庭不小的包袱，生活負擔加大。
專家：樹立理性購房觀 量力而行梯度改善
記者在採訪中發現，很多居民仍存在傳統的“一套房住一輩子”、“買房一次到位”的置業觀念，這樣不利於本市房地產業的可持續發展。專家表示，當前應樹立理性的住房消費觀念，購房要符合客觀實際，不能盲目攀比，在住房消費上要“量力而行，租購併舉，梯度改善”。專家還建議，有關部門應制定和施行一套相對完善的住房政策，以保證商品房公正合理地分配。
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| 資料圖片：廉租房配租現場火爆 |
首先，應對不同收入的居民實行不同的住房價格政策，鼓勵高收入居民家庭購買、租賃市場價商品房，中低收入家庭購買普通住房和經濟適用住房，最低收入家庭租賃由政府提供補貼的廉租住房；其次，爲滿足不同收入階層居民的住房消費需求，應建立生態鏈式的住房市場結構，商品房、二手房、租賃房市場互相作用和補充。隨着本市對房地產市場宏觀調控措施的加強，住房市場的結構調整會進一步完善，但要滿足不同層次消費者的需求，還是要建設更多的適合中低收入家庭的住房，逐步增加價格低廉的經濟適用住房的供應比重。同時，還應加大開發二手房市場的力度，發展住房二級市場，讓大量價格較低的存量房進入市場，使更多的中低收入家庭通過二手房市場來改善住房條件。住房結構的調整，不僅需要房地產開發企業根據市場需求進行開發調整，還需要政府相關部門對二手房市場加強調控，這樣才能使本市房屋市場整體結構更加合理。
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