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昨天從市房管局獲悉，天津市自6月1日啓動住宅物業管理項目普查工作，截至8月15日全市各區縣普查數據的錄入、審覈、上報工作已全部結束，目前正在進行數據整理和成果分析。
據此次普查數據顯示，截至2005年6月1日零時前，全市竣工驗收合格交付業主使用實行物業管理的住宅項目1217個，共計7563.61萬建築平方米，管理房屋18215幢，業主戶數爲787572戶，有2414023人已入住物業管理小區，享受物業管理服務，有448家物業管理企業從事住宅物業項目管理。
物業存在三大焦點問題
-問題一：
住宅物業項目的物業費收繳率偏低有些項目只在5%— 10%左右。一方面反映出部分物業管理企業服務水平還達不到業主的要求，另一方面也折射出部分業主花錢買服務的意識還有待增強，人們普遍對這個新興的行業不很瞭解，在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下，人們還沒有形成物業管理消費的觀念和習慣———既希望享受服務，又不願意交納相應的費用。
開發商遺留問題是造成業主不交費的主要原因，業主因開發商不履行售房時的承諾，入住後很多問題遲遲得不到解決而拒交物業管理費。經有關部門調查，凡是業主與開發商存在着商品房買賣方面矛盾的小區，欠費現象都比較嚴重。由於業主認爲開發商銷售承諾沒有兌現，往往找開發商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，便以拒交物業費來進行對抗。不交物業費，物業公司缺乏經營成本，服務質量難免下降，如此就陷入了一個惡性循環的惡圈中。
-問題二：住宅小區車位先天不足
從數字分析可以看出，現有的小區規劃車位數量難以滿足業主日益增加的購車需求，客觀上增加了物業企業的日常管理難度，形成了業主與物業企業之間不必要的誤解和糾紛。
-問題三：物業管理市場化程度不高
本市的物業公司主要有三種：一種是由開發商派生出來的物業管理公司，它實際是開發公司的一個部門，因爲它不是一個獨立法人的企業，因而可以說是先天不足，後繼乏力；一種是獨立經營覈算的純粹專業化的物業公司，這是專門從事物業管理的企業，也是以後物業公司的發展方向；第三種是由企業系統轉制過來的公司，這類公司也進行獨立化的企業經營，但與原企業有着千絲萬縷的聯繫。這一類公司在以後的發展中容易面臨產權不明晰的問題。
而目前，本市的大多數物業企業是開發企業派生的二級子公司，開發企業希望“肥水不流外人田”，且不允許其通過招投標承接市場項目，某種程度上削弱了物業企業的市場競爭能力，影響了行業整體服務水平的提高。另一方面，由於開發企業與物業企業的“父子”關係，客觀上影響了物業項目正常的接管驗收和工程資料的交接，對規範市場起到負面作用。
民營物業企業搶佔市場
根據普查數據分析，目前本市物業行業民營化程度正在不斷提高。統計數字顯示，目前本市民營企業在物業管理市場中所佔的份額越來越大，並且從近期申辦資質情況看，還有繼續上升的趨勢，鑑於民營物業企業經營機制靈活，管理鏈條短，對項目管理的成本和利潤控制性強，對行業和市場的影響將會逐漸加大。此外，本市住宅物業管理項目專業化服務程度較高。大部分物業公司選擇外包方式聘用專業保潔、專業綠化和專業設施設備維修公司進行單項服務，這一做法不僅降低了管理服務成本，提升了服務的質量，而且也促進了市場細分，提高了市場化水平，物業管理行業爲全社會提供了大量的就業崗位。物業管理行業作爲新興的第三產業，不僅推動了服務業發展，改善了百姓的居住環境，而且還爲社會提供了大量的就業崗位，安置了一大批下崗失業人員和4050人員，成爲安置就業的重要載體。
針對問題制定政策
據瞭解，此次普查工作不僅能夠全面掌握本市住宅物業管理髮展現狀，進一步摸清全市住宅物業管理項目中存在的問題，而且爲今後加強分類指導，及時研究制定相關政策，建立長效管理機制提供了可靠的參考依據。通過此次普查發現的一些新問題，有的在現行物業管理法規中尚未涉及，如小區規劃車位等問題將在今後的政策制定中得到體現。
業內人士認爲，從物業管理的性質來看，雖然冠有“管理”二字，卻是不折不扣的服務行業，因此服務質量的問題便不時地被擡上桌面，成了日常工作中的熱點和突出問題。上乘的服務質量無疑是能夠取悅人心的，必然能將業主和管理人之間的關係推向更加融洽的境界，而惡劣的服務質量所產生的效果卻不僅僅是讓人不快，更將引發一系列的惡性連鎖反應，甚至將管理推向進退兩難的境地。所謂“一分錢一分貨”，每一個業主都期望也有權利在其繳納管理費的同時得到更高的回報和滿意的服務，而在每一個管理服務過程中付出辛苦與熱情的管理人也都將從汗水和笑容中收穫到應得的報酬，所以作爲物業的擁有者有理由要求管理者所提供的服務是“質價相等”的，而物業管理人也必須遵循這樣的規則，才能夠在愈來愈激烈的物業管理競爭市場中站得住，走得穩。
物業管理服務收費是直接關係到業主、使用人和物業公司利益的敏感問題。物業管理企業要強化管理，建立規範自身行爲的約束機制，使收費與提供的服務相符合。要加強收費的內外監督，加強財務審計和成本覈算，規範收費行爲。公開服務項目、服務標準及收費標準，定期公佈收支情況，接受業主和業主委員會的質詢和監督。提高服務質量，既是政府主管部門一再強調要求的，也是廣大業主實際需要的。物業管理企業要加強企業自身提高服務質量的能力，明確崗位職責，建立並落實責權利相結合的質量責任制，實行有效的監督和考覈。物業管理企業在保證良好服務的同時，應在所管轄的小區內積極拓展其他有償服務，開展多種經營項目，努力增加收益，減輕自身負擔。做到收支平衡，維持企業的正常運行。
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