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自從房貸政策放開以來，天津市濱海新區購房人群的年輕化趨勢日益明顯，這一直被當做樓市可持續發展的確證，這些年輕業主中間有很大一部分人是首次置業，他們所面臨的困惑卻沒有得到應有的重視。對於他們來說，置業的意義不只是選擇一套房子，消費方式、家庭構成、職業規劃等等都可能從此發生根本的改變。因此他們面臨選擇的困惑也就可想而知了。
時下，簡單地擁有居住條件已經不能滿足人們享受生活的需求，置業話題開始震蕩著許多人。
曾幾何時，一家五口能夠居住50平方米的兩室，就已經近似小康水平，如今，百十平方米的三室也不會讓三口之家感到有多麼的愜意，因為還有上百平方米的別墅、洋房。
就一般而言，首次置業是『住房為工作服務』，而二次或二次以上置業是『工作為住房服務』。因此，首次置業是工作第一，居住第二，生存壓力較大，享受的空間較小。
目前，濱海新區好房子真的很多，但因為區域、價格、配套、交通等多種客觀條件限制，各人的需求並不完全相同。如果是首次置業，要把握的基本原則並不復雜，就是『便捷、適用、投資價值』三大主要原則。
首次置業時遇到的問題當然還有很多，比如要不要與父母同住、要不要計劃下一代、要不要努力買車、裝修是一次到位還是循序漸進等等，這些煩惱恐怕只能當做『初級階段』必須經過的歷程，等度過了之後，再來回味和感慨。
原則一：頭腦冷靜把握方向
因價格因素，很多購房者在購房時，交通成了最頭痛的問題。當津濱高速、濱海大道與城市有機地結合，濱海新區引發了一場讓往返於市區與濱海新區的人們大規模的居住生活遷移現象，交通的完善和便捷成為置業的關鍵。
首次置業的購房者更多考慮的是價格因素，購買對象也大多是便於工作的經濟性住房。所謂『經濟性』，就是選擇在能支付的價格之下，盡可能爭取大一點的面積，或者在同等的面積與配套條件時，盡可能向價低房源傾斜。而『適用性』並非完全表現在『價格與面積空間』上，除考慮完善的生活配套外，在價格杠杆的指引下，選擇的區域范圍還要盡可能接近工作地點，以實現『為工作服務上的實用性』，此外，工作之餘享受生活也是需要考慮的重要部分。
首次置業，還必須重點考慮物業的投資價值。所謂『投資原則』，包含兩重意思，其一是租金收益，其二是昇值潛力。『昇值潛力』可以不必浪費心機去過多論證，因為濱海新區的居住性物業目前是呈上昇趨勢，伴隨著外來人口的相對密集，早置業不僅可以提前享受方便工作之外的生活樂趣，還可以進一步向資本業主邁進。一般而言，首次置業四五年後就開始考慮二次置業，因此，租金收益能否衝抵月供，就成為首次置業的一條底線，否則，當擁有第二套房後，就會花費更多的精力考慮房貸的月供。
有關人士認為，本市的房地產熱還沒有達到高潮，因為大多數購房者依然是首次置業，今後的發展，將是由住宅居住型向住宅改善型邁進，因此，現在置業考慮昇值，可以為今後的二次置業奠定良好的經濟基礎。
原則：二尋求享受完美生活
據一項針對濱海新區購房者選擇住宅類型的調查顯示，約有18%的被調查者選擇置業類型考慮的是住宅的整體及周邊環境；約有24%被調查者選擇置業類型考慮的是項目的戶型設計；約有28%的被調查者選擇置業類型考慮的是小區的設施；約有30%的被調查者選擇置業類型考慮的是住宅的未來前景。
在被調查者中，對於社區及周邊環境考慮較多的平均年齡大都在30——— 40歲之間；考慮項目戶型設計，追求時尚的，平均年齡均在22——— 30歲之間，考慮住宅配套設施，包括生活、醫療、學校的，平均年齡大都在45——— 58歲之間，而考慮項目今後發展及昇值潛力的，平均年齡在35——— 45歲之間。
購房者張先生表示，在選擇住宅時，地段優勢已經成為購房者選擇居住環境和生活氛圍的關鍵，而選擇住房的重重之重當數樓盤項目的房型，房地產項目更多地推出實用性較強的戶型會得到市場的認同。
有開發商表示，過去建設住宅項目，考慮更多的是營造小區的環境，現如今，生活的配套設施成為最主要的賣點，隨著城市道路建設的不斷改造，交通的通暢緩解了人們對於路途的顧慮。
原則三：多重因素考慮回報
有著不同需求的人士在選房時所側重的有所不同。據了解，投資者主要考慮投資回報率，因而對於樓盤的地段較為看重，而自住者多優先考慮交通問題，但兩類人都喜歡生活在地段較為繁華、商業配套較為完善的地段。
經驗的短缺雖然不是置業投資人面臨的最大難題，但卻是在置業過程中最讓他們頭疼的問題，尤其是許多樓盤在推出概念地產的同時顯現的引人之處各有不同。因此，投資置業者開始考慮如何評估項目的優劣、性價比和昇值潛力，在眾多備選方案中挑出一個最適合投資的。看起來簡單而直觀的工作由於開發商的推薦和自身生活經驗不足而變得極富挑戰性和不確定性，很多投資者甚至除了戶型之外，對於應該考察哪些指標都沒有太多概念，更不用說對數十項指標進行綜合嚴格比較了。
目前，注意房產昇值，投資房地產熱席卷濱海新區，過去買房先研究自住的條件，現在置業，考慮的是項目的昇值潛力。
有關專家預測，房地產市場很快將轉入改善型的購房需求，購房者由於居住條件的因素以及家庭因素，都會考慮再次置業，而一部分人則被推向二手房市場，所以房屋交易會加速昇穩，有眼光的購房者在購房時會更多地考慮昇值問題。
抖落第六感的『觀望』
政府的宏觀調控，房貸門檻的提高，房地產市場的逐漸理性，從『 71號令』到『 121號文件』，從『國八條』到『七部委意見』，所有針對房價調控的相關政策使眾多對於住宅、商業投資的人們開始冷靜地觀望。不僅如此，隨著一些開發項目很保守地等待推出上市的機會，並開始將計劃銷售的價格一改再改，使准備購房的人們對房價的再度回落抱著很大的希望。
對於關注房地產動態的人們來說，第六感似乎不停地閃現著『觀望』的預示。
就開發商而言，在即將推出的新項目中，有許多已經積累了眾多的客戶，對於好的戶型來說，很多人選中一套房子並不是什麼新鮮事，而如此厚重的客戶積累，項目的銷售價格卻姍姍來遲，真是吊足了人們的胃口。有開發商認為，新政策的陸續出臺，給現在的房價帶來了一定的影響，原本期望值較高的項目價格，現在都在觀望周圍項目的情況，有項目銷售經理坦言，如果推向市場的項目價格過高，不僅會影響正常的銷售，而且會給其他的項目發出預警，一旦周圍的項目趁勢打出低價，早出價的項目就會受到影響。為此，觀望新項目售價推出，成為房地產銷售的一道風景。
實際上，多數購房者或是投資者的觀望不無道理，誰不想房價如潮水退卻那樣一落千丈，誰不希望能夠選擇低價的房源而獲得豐厚的回報。
當第六感的觀望日趨深入，許多本來可以出手選購的機會被無情的觀望湮滅了。在濱海新區，有許多已經投入運營或是正在銷售階段的大型綜合性商業載體，一些投資客躍躍欲試地希望成為未來的『大業主』，然而，第六感的觀望使一些人縮手縮腳，總是要再看一看，結果怎樣，隨著載體的日漸成熟，價格開始重新調整，這並非漲價，而是隨著經營階段的調整，為原有的老客戶增加相應的利潤點。這些都是濱海人應該出手選擇好房子的條件。顯而易見，現在濱海新區的住宅以及商業投資正是時機。
目前，市區內的商業地產項目在某種程度上受到了冷落，其原因主要是商業載體的受眾群體過小，項目分布過多，經營方式較為分散，而濱海新區的商業項目由於具有得天獨厚的環境氛圍，作為投資者比較看重這一區域的未來發展。用第六感觀望的人們，此時不出手，還待何時。
投資小戶型
從建築角度來看，住宅的舒適度和可住性並不取決於面積大小，而取決於住宅的功能是否匹配、是否齊全。因此，面積小並不構成小戶型是即將被淘汰的過渡產品的理由。另外，從市場角度看，房產消費呈梯級格局，並且收入彈性較大，不可能一步到位，所以，在面積和價格方面均能符合市場需求的小戶型絕不是一種過渡產品。
現在市場上的小戶型項目，由於居住環境和氛圍、面積、戶型布局、裝修配置大多針對年輕單身人士，這樣，購買小戶型後的出租對象自然以年輕人為主，而對於項目中的小戶型，由於該項目定位並不一定局限於年輕人，而是有其細分市場的選擇，因此將來的出租對象會隨項目定位的不同而不同。但項目的定位、風格、戶型、價格和配套其實在很大程度上已經決定了將來可能的租賃人群。有些項目本來就定位於公寓，價格雖高，但由於存在承租人群，並且項目和配套已經成熟，因此還是可能具有投資價值的。
因此，選擇小戶型項目進行投資時，首先應圈定該小戶型項目可能的出租對象，需要分析目標承租人在面積、居住環境方面的要求是否與其可能承受的租金相協調。
把握分寸選尾房
注意價格、付款方式及談判空間
由於不少尾房在銷售時開發商的心氣不同，還有不少開發商忙於收尾開展其他新項目。因此，在購買尾房時，買家可以在價格、付款方式上有一定的討價還價的空間，在一定意義上講往往有佔優的感覺。
選尾房要客觀、冷靜
一般項目在開盤時都能造成令人產生購買衝動的銷售氛圍，不少買家都是在這種被炒熱的情況下一時衝動買房的。但隨著時間的推移，特別是不少項目從開盤到入住要將近一二年時間，再加上市場中其他新項目的不斷問世，當初的熱情會在項目接近尾聲中變得更客觀、冷靜。
考慮風險、買得踏實
在尾房時期去挑房，會對項目的前期承諾、質量，特別是將來鄰居的構成有更准確的認定，能看到的東西總比圖畫中看到的更真實，買房也買得更踏實。『性價比』更合算。許多人遇到中意的樓盤就急衝衝地購買，很擔心慢了一步，看中的房子已售出了，這時，如何看待一個樓盤的性價比很關鍵。
不要誤讀『遲延履行違約金』
案件事實：張某2003年1月30日與某開發商簽訂了《天津市商品房買賣合同》(以下簡稱合同)。合同約定，開發商應當於2003年6月30日前將商品房交付張某。如逾期交付商品房超過30日，張某有權向開發商追究已付款利息(利息自應交付商品房之日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算)。並且開發商還應當向張某支付日萬分之五的遲延交房違約金。
合同簽訂後張某按合同約定付清了全部購房款51萬元，但是開發商至今始終未向張某交付商品房。經張某多次交涉未果。
2004年10月30日，張某向法院起訴要求開發商支付遲延交房違約利息36234元和遲延交房違約金127108元，並且繼續履行合同。
開發商答辯認為，本案合同約定違約金過分高於張某的損失，請求法院依據《合同法》第114條第二款的規定對違約金數額進行調整。
此案經調解結案，開發商一次性向張某賠償12萬元。
律師評析：（四方律師事務所律師來雲鵬）
一、本案張某主張的違約金系『遲延履行』違約金，而非一般違約金。
所謂『遲延履行』違約金是指合同一方當事人遲延履行合同義務而承擔的合同違約金。
所謂一般違約金是指除『遲延履行』違約金外，合同一方當事人不履行合同義務和履行合同義務不符合合同約定而應承擔的違約金。
《合同法》第114條第三款規定『當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。』
二、遲延履行違約金是典型的『懲罰性違約金』，而非『補償性違約金』。
所謂『補償性』違約金是指依據《合同法》第113條第一款的規定，合同當事人不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定而應當承擔的違約金。『補償性』違約金的數額應當相當於因違約所造成的損失數額，如果違約金數額過分高於損失，可以請求法院和仲裁機構依據公平原則對違約金數額適當調整。
所謂『懲罰性』違約金是一方當事人遲延履行合同義務時，應向對方支付違約金，造成損失的，還要賠償全部損失。根據《合同法》第114條第3款規定的遲延履行違約金即屬懲罰性違約金。懲罰性違約金的支付不以違約損失為前提，有損失的，除支付違約金外，損失另行賠償；沒有損失的，違約金照付不誤。
三、懲罰性違約金的適用，與實際損失無關，人民法院不能根據實際損失來調整違約金的數額。
合同法第114條規定了合同違約金的法律制度。從其邏輯關系來看，是以補償性違約金為原則，以懲罰性違約金為例外的。該條第三款專門作出特別規定：『當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。』這一規定直接可以顯示出，懲罰性違約金絕非損失賠償額的預定，債權人除可以請求違約金外，還可請求本來的約定給付(繼續履行債務)或代替給付的損失賠償(填補賠償)。須要注意的是，此處的『就遲延履行約定違約金』應當解釋為針對遲延履行的純粹的懲罰性違約金。法律在這裡允許懲罰性違約金。
因而在債務人遲延履行的情況下，債權人在享有懲罰性違約金請求權的同時，還可以主張履行請求權，如果因債務遲延履行受到損害，則仍然有權請求賠償損失(遲延賠償)。因此，就懲罰性違約金而言，由於並非為損失賠償，所以違約金的發生不以損失的發生為必要，無需舉證損失。更不能依據實際損失的多少，對違約金的數額進行調整。
所以，律師認為張某主張的遲延交房違約利息和遲延交房違約金，應當得到人民法院的支持。
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