|
焦點1：住房70年大限可續約
現狀：一般人所擁有的住房的土地使用期限是70年。那麼，70年後，我們的房子怎麼辦？
《物權法》草案第四審議稿規定：住宅建設用地期滿自動續期。全國人大法律委員會研究認爲，建設用地使用權續期的問題，宜區分住宅用地和非住宅用地，建議修改爲：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。”“建設用地使用權期間屆滿，根據公共利益需要，依照法律規定的權限和程序收回該土地的，應當參照本法第四十八條第三款的規定，對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。”“建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”
專家解讀：目前開發商和購房人交納的土地出讓金和購房款都是以70年的使用期爲限的。對於住宅來說，70年期限後很可能還在使用之中，那麼使用人可以自動續期，繼續按照土地的用途交納出讓金。
焦點2：徵地、拆遷必須合理補償
現狀：隨着城市發展的加快，拆遷、徵地引發的糾紛和矛盾越來越多。補償不到位目前仍是徵地、拆遷環節中存在的突出問題，許多羣衆的切身利益受到侵害。
《物權法》草案第四審議稿：徵收徵用應予“合理補償”。全國人大法律委員會經研究，關於徵收土地，建議修改爲，“徵收集體所有的土地，應當給予合理補償，維護被徵地農民的合法權益，保障被徵地農民的生活。具體補償標準和辦法，依照有關法律、行政法規的規定辦理。”“徵收城市房屋及其他不動產，應當給予合理補償，維護被徵收人的合法
權益；徵收城市居民房屋的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體補償標準和辦法，依照有關法律、行政法規的規定辦理。”
專家解讀：這是繼《憲法》明確規定保護公民私有財產後，對公民私有權的進一步保護。拆遷是爲了社會公共利益，公民個人要服從社會公共利益，這一點毋庸置疑，但這並不表示，必須犧牲公民的個人合法權利。今後拆遷，除了補償外，還得保障被拆遷居民的居住條件。
焦點3：“會所”歸屬不再作規定
現狀：會所、物業服務用房到底歸開發商所有還是歸業主所有，是很多小區存在的糾紛。
《物權法》草案第四審議稿：建築區劃內的物業服務用房，屬於業主共有，“會所”歸屬不再作規定。原草案三次審議稿第七十六條規定：“建築區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬於業主所有，但屬於市政建設的除外。”“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。”法律委員會研究認爲：從實際情況看，提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作爲獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作爲建築物的附屬設施歸業主共有，草案關於“會所”的規定可以刪去。
焦點4：小區綠地、道路屬全體業主所有
現狀：目前，小區綠地、道路產權糾紛時有發生，業主與物業公司之間的矛盾更是在一些地方非常激化。綠地和道路究竟歸誰所有？
全國人大法律委員會研究認爲：對綠地、道路以及物業管理用房的歸屬問題宜分別規定，建議修改爲：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。”
焦點5：車庫的歸屬有了規定
現狀：地下車庫到底歸開發商還是歸業主所有是近年來樓市爭議最大的問題。
法律委員會研究認爲：從近幾年售房的實際情況看，有的車庫是業主購買的，有的是業主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，草案的規定基本可行。因此，《物權法草案》第四審議稿關於這條規定基本沒有變：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。”
焦點6：相鄰之間不能侵權
現狀：樓下的餐館長年累月把油煙薰到樓上的住戶窗戶上，隔壁的噪音讓人睡不好覺，鄰里之間的類似糾紛真讓人爲難。
《物權法》草案規定：不動產權利人有權依照法律規定，禁止相鄰權利人排放大氣污染物、水污染物、固體廢物以及施放噪聲、光、磁波輻射等有害物質。不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全；造成損害的，應當給予補償。
專家解讀：《民法通則》對相鄰關係也有涉及，但相對比較籠統，而物權法的規定則非常細化。實際上，這些權利都是不動產所有權的擴展。既然房子是我的，那麼我就有禁止他人進入的權利。這些權利都是不動產所有權的派生。
焦點7：業主個人可以起訴物業
原草案：對侵害業主共同權益等行爲，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。
法律委員會經研究，第四審議稿將這一條修改爲：“對侵害業主共同權益的行爲，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主或者佔總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”
焦點8：住宅改商用須經業主同意
現狀：隨着經濟的發展，一樓居住的居民所處的位置特殊，有時改作商用可以帶來更大的經濟利益，比如開餐廳等，給其他的鄰居帶來一系列的不方便，但訴之法律卻沒有法律依據。
《物權法》草案規定：將住宅改變爲餐飲、娛樂等商業用房和將共有部分改變用途這兩種情形，均應當經有利害關係的全體業主同意。
專家解讀：這樣的規定，讓其他的業主訴起來有了明確的法律依據，像以前的法律沒有相關方面的規定，相鄰房屋的所有人權益受到侵犯也很難通過法律途徑救濟，最多依賴相關的行政部門採取行政手段，追究將房屋改作其他用途的責任。
|
