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如果要評選下半年天津房地產市場最熱的區域，西青區中北鎮無疑將具有相當大的競爭力。總規劃建築面積近400萬平方米、6大知名房地產開發商共同進駐、5個單體均超過30萬平方米的大盤項目同時在今年啓動。有專家預言，在市內土地供應日趨緊張、土地成本居高不下的形勢下，住宅項目向市郊擴張成爲當前最可行的選擇之一。而作爲市政府重點打造的新住宅區，西青區中北鎮西部新城的開發無疑更加引人關注。
大盤項目扎堆亮相
按照西青區的總體規劃，中北鎮外環綠化帶西側將建成一座總投資超過100億元、佔地4平方公里、建築面積400萬平方米的西部新城。目前，這裏已經吸引了萬科、深圳招商局地產、金廈、上海上投、樂康、方正等衆多知名房地產商的加盟，多個單體超過30萬平方米的大盤項目已經相繼開工。
由萬科與深圳招商局地產聯合投資的假日風景項目，一期已經率先開盤銷售。該項目位於西青區新津楊公路外環線以西1.5公里，佔地23萬平方米，總建築面積30萬平方米，容積率1.3，包括情景洋房、寬景洋房、瞰景洋房、院景洋房四種產品。
由天津金廈房地產投資開發的水語花城項目10月29日已經開盤。該項目位於萬科假日風景東側，佔地384畝，總建築面積30餘萬平方米。建築類別包括聯排別墅、多層洋房、小高層、高層等多種產品。
由上海上投、中愷投資、上海建廈聯合投資開發的華亭佳園項目，10月19日已經動工。該項目位於萬科假日風景西側，佔地20多萬平方米，總建築面積30多萬平方米，由多層和小高層住宅組成，容積率1.3，綠化率40%，總投資額在12億元。
樂康集團即將在中北鎮開發的項目佔地70萬平方米，總建築面積100多萬平方米，產品涵蓋了多層、小高層、高層、青年公寓、洋房、疊加別墅、獨棟別墅等多種形態。預計在11月正式亮相，目前示範區正在緊張施工中。
另外，方正置業也將在中北鎮開發一個總建築面積30萬平方米的住宅項目，預計在明年上市。
區位優勢引人矚目
究竟是什麼原因使得目前的中北鎮如此炙手可熱？業內專家和開發商一致認爲，良好的區位優勢是這一地塊加速發展的關鍵。
天津中原的調研報告顯示，作爲中國百強鎮之一的中北鎮，緊鄰外環線西半環，與市內聯繫緊密，非常便於居住人羣向市內輻射，城市化水平比較高。而且，無論工業生產還是農業貿易均非常優秀。依託鎮內的天津一汽生產廠，中北鎮目前已發展成爲天津重要的汽車配套生產基地。同時，花卉種植面積2000餘畝，熱帶植物園的興建營造了更加優越的自然景觀，豐富了居民的文化生活。2003年，中北鎮被國家體改委確定爲全國小城鎮建設試點。2004年，被國家環保總局命名爲全國第二批環境優美鄉鎮。
“住宅向外環線以外擴展這是必然趨勢。參考上海、北京這幾年住宅市場的發展趨勢，好的樓盤都是在城市外圍，相比之下天津向外擴展的速度就比較慢了。”方正投資發展有限公司總經理黃海對記者說。“中北鎮雖然在外環以外，但隨着道路交通的改善以及私家車的普及，普通購房者已經有基礎來這裏購買住宅了。雖然目前階段配套並不完善，但很多人買的是一個未來預期。我有信心，不出一兩年，中北鎮的對外形象、配套都將有一個大的飛躍。”
天津城市建設學院副院長王建廷教授則認爲，大盤可以有效提升項目價值，購房者在花費同等價格的前提下，可以享受到更多：比如配套設施、基礎設施、環境的整體營造、物業管理的整合等。而像西部新城這樣大規模的超級大盤，今後在外環內很難找到。另外更爲重要的是，中北鎮周邊擁有完善的產業和豐富的就業機會，這是市內其他幾個大型居住區無法相比的。因此，這個板塊非常有潛力。
突出個性減少競爭
儘管中北鎮板塊擁有突出的區位優勢，但總體量近400萬平方米的開發量也將極大地考驗各開發商的操作能力。如何將中北鎮整體區域做成熟，同時又避免過度競爭，是目前各開發商共同思考的一個問題。
“作爲一個環外板塊，中北鎮要想吸引市內客戶，必須要做到以下三點：價位足夠誘人、配套足夠完善、產品足夠個性化。”方正投資總經理黃海說，“特別是第三點，如果個性不夠鮮明，產品做得跟環內一樣，400萬平方米的項目賣給誰去？因此，中北鎮各項目必須要走既有個性化特點又能滿足改善型居住需求的道路。”
而在產品創新方面，萬科與招商地產聯合開發的假日風景項目已經做出表率。在戶型設計上，假日風景推出一種進深只有7米的寬景洋房，這種產品南北通透，具備良好的採光、通風、觀景效果，動靜功能分佈更合理，而且可以有效控制總面積；在景觀設計上，假日風景利用人工溼地物理、生物等多級滲透和過濾，循環並處理湖水，保證了社區水生態環境的良性循環；同時，假日風景還加入了室內自然新風系統、遮陽系統、太陽能熱水器等多項科技元素。
而其他幾個開發商也在做積極嘗試。上海上投的華亭佳園項目，將海派設計風格引入西部新城，不僅保留了現代主義簡約、明快的表現手法，還從細節中散發出海派的細緻與典雅。整個項目由中心圓形環路和住宅組團構成，不同的組團擁有各自的主題園林，而中央環路內由水系連接貫通的多種運動設施，形成了社區的“生態健身環”。在產品上，華亭佳園以80至140平方米的兩居和三居爲主力戶型。而樂康的項目，則計劃推出一種專門針對在中北鎮工業園工作的年輕人的青年公寓產品。
基礎設施還需完善
“整個西部板塊想要‘暖’起來還需要一到兩年的時間。無論是開發商還是政府規劃部門，都還有大量的工作要做。”對於未來中北鎮板塊的建設，方正投資總經理黃海保持着冷靜的頭腦。“我認爲目前在定位上中北鎮還不能和梅江相提並論，因爲中北鎮雖然和市區距離較近，但環內相鄰區域的開發相對滯後。下一步西部板塊急需解決的仍是基礎設施進一步完善的問題。”
天津社會科學院經濟社會預測研究所所長盧衛教授認爲，未來西部新城的建設，應該考慮三方面的問題。第一、根據這個區域本身已經具備的條件，應該把居住區的功能做得更純一些。第二、在規劃方面應該有一種超前的意識，吸引北京和河北人士進入天津定居，同時要儘可能多地考慮到轎車進入家庭的需求，設置更多的車位、汽車配套服務等。第三、應該保持這個地區良好的生態環境效應，採用更多的高技術、高科技來整體規劃建設。
按照規劃，圍繞西部新城的功能配套，有關部門規劃陸續投資30億元建設醫院、文化中心、體育中心、四星級酒店娛樂中心、商業區等基礎設施。而更多的基礎設施建設工程已經相繼啓動。據黃海介紹，目前貫穿中北鎮南北的一條主幹道——東大道已經動工，該道北起曹莊花市，穿過新津楊公路，南部與華苑產業園區相連。該道的建設將極大改善目前中北鎮的出行條件。另外，沿新津楊公路兩側還將建設大型超市、醫院，目前正在洽談當中。西到楊柳青、東抵中北鎮的南運河改造項目，也計劃在明年年內動工。 |
