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隨着地鐵一號線即將全線貫通運營，地鐵沿線樓市已成市場焦點，特別是在二手房業界，更預期地鐵開通將成爲刺激新年樓市的要素。日前，記者在21世紀不動產舉行的地鐵沿線二手房市場趨勢研討會上獲悉，市場已經出現頻繁交易動向，但地鐵概念對二手房市場刺激作用仍顯滯後。與會人士認爲，地鐵開通後，沿線二手房真正成爲熱點尚需時日。與傳統樓市“地段論”不同，距離市中心較遠的地鐵站點周邊區域相對於中心城區升值潛力更大，小戶型仍是交易核心。
地鐵開通“兩頭”預期高
地鐵一號線從北辰區劉園站到津南區雙林站共22個站點。在全長26.2公里軌道沿線，紅橋區與河西區分別有8和9個站點，幾乎佔了八成。地鐵開通之後，紅橋與河西二手房市場將直接受益。
“河西區海天馨苑和四季新園受地鐵概念影響最直接，很多購房者都是衝着地鐵來買房的。”21世紀不動產負責人說，“這些房齡較短的新房進入二級市場參與交易，說明地鐵的影響已經波及到二手房市場。”
地鐵另一端紅橋區丁字沽三號路沿線，周邊二手房也頻繁易手。借地鐵開通帶來的房價增值預期，一些原住居民搶先一步將房屋掛牌交易。而一些提前看好交通環境改善的購房者也頻頻向二手房門店諮詢地鐵沿線二手房。據21世紀不動產綜合數據顯示，近段時間紅橋區二手房交易呈逐漸增量態勢，交易量增加約10%。
中心城區地鐵沿線影響甚微
與地鐵南北兩端二手房市場提前啓動相比，南開區與和平區地鐵站周邊二手房交易受地鐵概念影響有限。在地鐵沿線二手房市場趨勢研討會上，中心城區地鐵站點周邊二手房顯得格外“低調”。
首先，中心城區二手房價格普遍較高，無論是自住型還是投資型購房者，對這些區域二手房增值信心明顯不足。21世紀不動產負責人認爲，以南京路周邊樓盤爲例，開發商在先期銷售過程中，已經將未來兩到三年的增值價格均攤到樓價中，這些區域的次新房增值空間要遠低於紅橋和河西地鐵沿線項目。平均交易價格在每平方米7000元的二手房，給購房者帶來的壓力可想而知。
其次，中心城區二手房歷來有價無市，掛牌銷售的房源稀缺，即使有也會在很短時間內交易，所以受地鐵概念影響不大。此外，中介企業中心城區開店經營成本明顯高於其他區域。一位與會的21世紀不動產加盟商表示，中心城區地鐵沿線關注的焦點在於寫字樓和商業項目，對以居住爲主的二手房市場而言，地鐵概念不但不會放大影響，甚至還會成爲制約交易的因素。
沿線二手樓市反應滯後
業內人士普遍認爲，地鐵還沒有正式運行，沿線二手房市場會有滯後效應。“由於購買二手房的客戶大部分需要在第一時間入住，所以對周邊環境比較挑剔。目前地鐵沿線配套工程還在進行，道路、環境等市政建設還不完善，所以地鐵概念影響還處在溫熱階段。”21世紀不動產負責人說，“上海地鐵開通後莘莊周邊房價上漲了50%，廣州地鐵開通後沿線天河商城商鋪租金提高了一倍。由此判斷，本市地鐵沿線樓市也會出現如此漲幅。但實際情況是天津二手房市場多以居住型爲主，地鐵票價、間隔時間尚無定論時，很難實現這樣的預期。”“目前購買二手房者多數屬於剛性需求，選擇房源時看得很近，特別是資金壓力較大的購房羣體，關注重點多在總房款上，對地鐵這樣的交通概念還不是很看重。”21世紀不動產經理胥佳媛判斷，地鐵真正成爲左右房價的主導因素還需要時間。
中小戶型次新房值得關注
研討會上，與會業內人士形成了一點共識：地鐵兩端近郊住宅價格將有大幅提升，特別是房齡較短的次新房將會成爲市場絕對主力，其中80平方米左右的中小戶型市場增值空間值得關注。
據瞭解，廣州地鐵開通之初，其市中心沿線樓盤均價爲每平方米6000元，而郊縣沿線房價只有每平方米3000元左右。地鐵運行一年後，市中心房價幾乎沒有變化，而郊縣沿線二手房價飆升到每平方米4000元。這與目前本市情況非常相似。有人預測，地鐵開通一年後一號線南北兩端二手房價格至少會上漲30%。
由於目前地鐵兩端的瑞景小區、雙林居住區內新房數量較多，其二級市場的次新房存量將會有所提升。由於次新房是二手房市場熱點，其增值空間還會更大一些。另外，地鐵面對的是工薪階層，因此沿線總價相對較低的小戶型也將扮演市場主角。 |
