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近日採訪，發現身邊的很多開發商對工業地產有濃厚興趣，表達了進軍工業地產的意願。再一細打聽，原來如立達這樣的老牌企業已經拿地，素來在北京及上海大展拳腳的海外資本如普洛斯、新加坡騰飛等也瞄準了天津。業內人士指出，2006年工業地產開發將成爲新的投資熱點。
工業地產增長穩定今年發力
天津戴德樑行研究顧問部高級經理王紅介紹說，近幾年來，天津的工業地產供應量一直保持以每年10%的速度穩步增長。由於本市各級開發區政府對於工業地產用地的控制還比較嚴格，出租型工業地產也是近兩年才“初出茅廬”，方興未艾。而2005年天津工業地產需求明顯增加，隨着加工製造業的不斷投入，一些資金實力較小的企業考慮到租用工業物業，可減少長期持有該資產的風險，並有隨時進入或退出市場的靈活性，從而使天津工業物業租賃市場趨於活躍。越來越多的國內外資金和開發商也開始普遍關注天津市場，已有不少企業與各開發區簽訂了開發意向，這些開發帶來的工業地產增量將在2006年得以體現，僅3個國家級的開發區就將供應35萬平方米。
“目前天津的工業物業主要集中在泰達、保稅區、華苑產業園區3個國家級開發區和12個市縣開發區內，總建築面積大約爲1000萬平方米。”王紅說：“以往工業地產需求以自用型爲主，投資者佔很少的比例。但最新數據顯示，2005年第四季度工業地產需求量達到了新的高峯，總出租面積達到11.62萬平方米，較第三季度增長了77%。除了自建自用工業物業外，出租型工業物業出租率達到了近90%，基本達到供求平衡。”
即使不是百分百定製，功能定位特徵明顯，目的明確，也使天津工業地產具備了良好的市場基礎。潛在的需求也將誘使工業地產開發升溫和轉變開發模式。最爲典型的一筆投資就是美國普洛斯與泰達開發區的合作。
素有“世界物流地產巨頭”之稱的普洛斯，投資4500萬美元建設開發物流園區，吹響了外資工業物業投資企業進入天津市場的號角。
低成本準增值誘惑投資
工業房地產是由市場利益和環境驅動帶動的產業，其具有專業性強、投資回報穩定的特點。一位投資工業地產的發展商負責人向記者透露，企業轉向投資工業地產，一方面是在宏觀調控後住宅、寫字樓和商業地產風險越來越大，企業需要穩定的多元化的投資來分擔風險，但最主要原因還是看準了工業地產的低成本和準增值。
目前天津的工業物業有多種發展模式，包括自上而下的政府引導型模式，自下而上的企業自主開發模式，上述兩者相結合的開發模式，使用者購地自建模式，內外資合資開發模式(美國普洛斯)以及帶租約收購模式(是指基金投資收購一些帶有租約的工業物業產品，以期獲得穩定的長期收益的模式)。
其中，政府引導還是工業地產開發的最主要模式。由於政府希望以吸引企業投資建廠爲手段，推動經濟發展，增加地方稅收，因此在土地條件方面都比較優惠。據瞭解，2005年本市主要工業園區用於工業地產開發的土地價格平均在300元/平方米左右，根據投資者投資規模、年產值、帶動效應的不同，土地優惠政策還各有不同。這個價格僅爲住宅用地的1/7到1/8，而從租金水平來看，本市的平均水平在0.7元—0.8元/天/平方米之間，且由於工業地產很多爲定製或定向開發，因此回報週期長，風險較小，回報穩定。
此外，一方面高新技術產業和輕工業用房具有較爲寬廣的適用性，用作寫字樓租售未嘗不可；另一方面，工業用地轉爲商業用地相對不難，在成規模的工業基地中，建立相關配套設施成爲發展商轉變土地開發性質的正當理由。這可能纔是工業地產投資最吸引人的部分。
天津工業地產前景看好
無論是調研機構還是已進駐天津的工業地產發展商均表示，天津的工業地產發展空間不小。隨着環渤海經濟圈的逐漸形成，濱海新區的快速發展，天津的經濟重鎮地位逐步確立，未來的幾年內工業地產還將進一步擴容。據瞭解，還未在2005年拿地，從而繼續與本市各級開發區積極洽談工業地產投資的投資商、發展商還有很多。
業內人士指出，與全國其他經濟較發達的城市相比，天津的工業地產還處於剛剛起步的階段，以發展的眼光來看，無論是數量還是租金都略顯不足。工業地產的投資流向往往與某些地區的經濟的發展走勢有着密切聯繫。在以往的十年內，珠三角、長三角地區聚集了大量的工業園區，市場化程度相對較高，已經歷了幾輪投資熱潮。據瞭解，上海工業物業的租金水平甚至高出天津的30%。而隨着國家經濟佈局的變化，一些以往專注於珠三角、長三角地區的投資機構都開始將目光轉移，一向對北京、上海情有獨鍾的海外資本也轉戰天津。
“很多投資商對天津很有信心”新加坡騰飛置業商務發展助理副總裁潘敏芝在接受採訪時說。騰飛置業是新加坡具有30多年經驗的專業工業與商務空間方案提供者，10年前由蘇州工業園區切入中國市場。去年該公司已在開發區爲顧客拿下了多餘20000平方米的土地，項目已在11月份動工。潘總表示，此次開發可能只是個起步項目，目前公司還在繼續密切地關注天津市場。
據分析，未來幾年刺激工業地產發展的的最主要原因還是經濟發展帶來的產業結構調整。物流、電子、生物、汽車等已成爲天津的幾大支柱產業，還將吸引更多世界型企業以及相關配套供貨商的進駐。僅以物流爲例，截至目前，開發區就已擁有運輸、倉儲、貨代、物流信息諮詢、第三方物流等物流概念類企業700餘家。此外在開發成本、人力資源等方面的優勢也將進一步刺激工業地產發展。
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工業地產是指以工業物業爲開發對象而進行的投資、開發、經營、管理、服務的房地產行業。工業物業包括重工業廠房、輕工業廠房、倉儲廠房和近年來逐漸發展起來的高新技術產業用房、研究與發展用房(也稱工業樓宇)。
一般來說，重工業廠房由於其建築物的設計需要符合特定工藝流程的要求和設備安裝的需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業(如電子、計算機、精密儀器製造等行業)用房則有較強的適應性。輕工業廠房介於上述兩者之間。目前在我國各工業開發區流行的標準廠房多爲輕工業用房，有出售和出租兩種經營形式。
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