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天津市河北區今年將對轄區九片共80萬平方米地塊進行改造。這一消息在二手房市場引起廣泛反響，帶動了區域內二手房交易量整體提升。近期河北區二手房的交易量每月有近三成增量。業內預測，春節後，該區二手房交易將呈現迅速上量態勢，而且隨着城市改造進一步深入，市場供需平衡局面將轉向供不應求。供求雙方誰能提早入市誰就能佔得先機。
城市改造刺激二手樓市
根據河北區建委的規劃，今年河北區對海河沿線各類項目進行全面開發，中山路沿線改造將全面啓動，對中山路地區的蔬菜批發市場、鐵路第一小學、造幣廠、公安河北分局、十月影院、三德元、制線廠、北站體育場等8大地塊實施改造。目前擬建、在建、已建的工程項目包括天津市美術館、元康裏商住樓、中山商廈、第四中心醫院、匯森科貿中心、中山北路綜合大廈、天津市第十四中學、五洲服裝大世界以及河北飯店。同時，將對八馬路(即新開河南側)地區進行開發，建設沿河新型城區。在積極穩妥推進房地產開發和市政基礎設施建設的同時，擬訂實施東縱快速路樓房、城際鐵路、小外樓房、八馬路拓寬、地鐵三號線等13片項目用地的重新開發，總面積爲80餘萬平方米。
受上述消息影響，目前河北區二手房交易量明顯上升。據龍盛、匯衆、易安、廣廈等主流二手房中介公司提供的數據，從去年十月份開始，河北區二手房交易量以每月30%的速度遞增。龍盛房地產負責人介紹說，以往都是南開、河西區的交易量最大，但近兩個月以來，河北區二手房成交量呈現跳躍式發展，無論掛牌數量，還是需求數量，相比前幾個月都有較大幅度提升。但從整體上看，仍處於供需平衡狀態。
交易熱點區域分佈均勻
“從河北區目前居住區域分佈來看，金緯路、金鐘河大街、天泰路、靖江路、增產道周邊區域二手房在城市改造利好因素帶動下，已經成爲購房者首選區域。”龍盛房地產負責人介紹說，“一是因爲這些區域相對成熟，周邊生活配套設施比較完善；另一方面就是因爲這些區域都處在中環線以內，區域優勢佔據先機。”21世紀不動產負責人說，河北區內外環線與中環線之間距離較短，“兩線”周邊房屋價位差距不大，因此使得房屋交易全面開花。
河北區與北辰區、東麗區交界的城郊結合部區域，宜白路、橋園裏周邊的二手房同樣也交易活躍。目前河北區內二手房交易區域無明顯熱點，是因爲區內商品房項目相對較少。“在2000年前後，河北區出現了一批新建商品房項目，但近兩年內，新建商品房項目數量逐漸減少，特別是一些價位適中的商品房更成爲‘稀缺’品種。”龍盛房地產負責人認爲，“近80萬平方米城市改造計劃今年啓動，對提升區域城市功能意義深遠，對該區二手房市場刺激作用更爲突出。特別是目前區內商品房數量尚不能滿足購房需求，所以這種全面火爆現象還會持續。”
供求矛盾將會逐漸顯現
廣廈房地產負責人分析，如果按一平方米舊房改造帶動三平方米市場需求估算，河北區80萬平方米城市改造總量將帶動240萬平方米房屋需求。如果再按照商品房與二手房1∶1的交易比例計算，僅改造所帶動的二手房需求面積約爲120萬平方米。目前，市場上主流的二手房需求面積在80平方米左右，這樣算來市場上要有1.5萬套二手房存量才能滿足這種改造需要。但根據目前市場交易情況分析，如此龐大的市場需求幾乎很難滿足，目前供需平衡局面將會隨改造的深入而被打破。
龍盛房地產負責人說：“以往市場旺季期間，河北區各大中介企業月成交套數不超過500套，而目前每個月市場上最少有300套房屋缺口，這勢必會產生求大於供的現象。”21世紀不動產市場部經理胥佳媛也認同這一觀點：“在今年春季房交會期間，河北區二手房交易將會達到高潮。目前的市場價位已經達到高點，對購房者而言，特別是那些純粹的自住型購房羣體，進入越早意味着投入會越少。”
投機現象值得關注
良好的市場預期已經引來一些投機者甚至投資機構的關注。“到今年中秋節前後，河北區二手房平均價格會在現有基礎上提升10%。”龍盛房地產負責人預測，“這並不是商業炒作。根據城市規劃，中山路沿線拆遷後不再繼續建設住宅，絕大部分新項目都是商業設施，加之目前區內商品房數量有限，所以二手房市場供需矛盾仍會加劇。”
部分二手房中介機構開始大量現金收房，以囤積居奇，希望在市場旺勢來臨之際坐收漁利。而一些資金充裕投資者也開始將目光轉向河北區，在一些知名學校、商業旺地周邊尋找房源，進行長線投資。儘管營業稅新政規定對不足兩年的房屋交易徵繳5.5%營業稅，但每年房價都以10%速度增長的二手房市仍有利可圖。同時，2004年前後投資購房者現在也開始將手中房屋變現，一些房齡在五年內的毛坯房已出現在二手房門店中就很說明問題。業內人士提醒，資金有限但又不能享受政府保障用房的剛性需求者，現階段買房要比今後與這些投機者搶房實惠得多。
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