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如今，擁有私家車的家庭越來越多，但由於配套設施的滯後，停車難的問題日益突出，住宅小區內的車位問題尤爲讓人頭疼。小區車庫(位)配套少、車位價格高、車位產權歸屬不明晰等問題隨之涌現，法律盲點也由此凸現，引人關注。
沒停車位車進小區遭拒
李小姐家住天津市某高檔住宅小區。在購買房屋時，還是無車一族的李小姐並沒有考慮車位及停車費的問題，入住半年後，由於上班路途較遠，李小姐節衣縮食買下了一輛“千里馬”。然而，新車購買後不久，李小姐就遇到了麻煩。原來，小區停車位每個標價10萬元，租賃費每月高達300元，所以她一直都沒有辦理停車位使用手續，每次都是找個位置停車。日前，物業保安明確告知李小姐沒有車位的車輛不得再進入小區。李小姐覺得，自己居住在這個小區，就算是沒有車位，也有權把自己的車開進小區，畢竟自己購買的房屋面積中有公攤面積，對小區內的道路、綠地等公用設施享有業主權利，不應將車子放在小區外的馬路上。
結合李小姐的問題，擊水律師事務所盧同斌律師介紹說，小區停車費基本上有兩種性質：一爲土地使用費，一爲保管費用。如果一個小區的全部土地成本已經攤到建成房屋每一平方米的建築面積上去了，那麼當業主支付購房價款的時候，同時也支付了整個小區土地的轉讓成本，小區土地的使用權也就相應地轉讓給了全體業主。這時，若開發商再建設車庫出賣或出租固定車位，就是一物二賣，涉嫌欺詐。因此，如果本案中李小姐所在小區的全部土地已經作爲公攤面積被業主分攤，那麼全體業主均享有土地使用權，物業公司因李小姐沒有購買車位而拒絕她的汽車進入小區就沒有法律依據。但從另一個方面看，李小姐也應當遵守小區物業管理的規定，在小區規定的區域內停放車輛，並交納保管費。
車位單獨出售是否違規
根據2005年1月1日起實施的《天津市建設項目配建停車場(庫)標準》，對於新建建築面積大於1000平方米的民用建築物，每戶建築面積大於100平方米的住宅，要按每1戶1個的標準配建機動車停車設施，每戶建築面積小於或等於100平方米的，按每戶0.7個車位的標準配建停車場(庫)。這些車位可以是獨立建設的多層經營性停車位(場)，也可能是地面停車位、樓房首層架空層停車位或樓房地下停車位(場)。目前來看，大部分房地產開發商是將車位另行單獨出售，即賣房子的同時也在賣車位。是否所有的車位都可以被開發商另行出售呢？
河東區法院研究室副主任胥曉航法官對此分析指出，如果車位的面積已經作爲公攤面積被小區業主分攤了，那麼開發商顯然是無權再將車位另行重複出售了。但是如果開發商在商品房買賣合同中明確約定地下車位面積並不計入公攤面積，並就車位另行租售問題作了約定，則應當認爲，在不違反強制性法律規定的前提下，這種約定是合法的。
車位買賣買的什麼權利
家住南開區某小區的董先生稱，他花了10萬元在小區內買到一個車位，但直到目前也沒有辦理權利登記，而停車位作爲不動產的一種，其權利的取得應當以登記爲要件，不登記，不動產設立、變更、轉讓和消滅的權利皆無從談起，因此他擔心自己的權利可能會沒有保障。
胥曉航法官認爲，董先生的這一擔心並不是沒有道理的。因爲相對於商品房買賣而言，小區停車位的買賣並沒有形式完備的範本合同和行政監管。當前，小區停車位的交易雖然存在，但就本市而言，具體的法律規定還不夠完善。從法理上講，由於不能辦理產權證，業主同開發商訂立的車位買賣合同，實質上只是車位租賃合同。而依據我國《合同法》，租賃合同期限不得超過20年，如果超過20年的，超過部分無效。在合同失效後，車位將重新歸開發商所有，因此這就爲購買車位的業主繼續有保障地使用車位埋下了隱患，業主在簽訂此類合同時應注意到這一點。當然，要使這一問題得到根本解決尚須在物權立法方面進一步完善。
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