江蘇鹽城公布房價成本清單 開發商態度迥異(圖)

　　核心提示：『公布房價成本清單，確實能夠有效抑制房價的虛高，但在商品房價格實行市場調節的城市，效仿鹽城做法的最大障礙是，須將房地產的價格由市場調節價，改為政府指導價。』9月26日，一則來自江蘇鹽城的消息，攪動了各省樓市和千萬買房人的心。針對鹽城物價局打造『陽光房價』的做法，不少城市也在呼吁本地官方版房價成本清單盡快出臺。公布房價成本清單，是否真的使房價透明？鹽城做法在其他城市有無可借鑒之處？打造『陽光房價』到底難在哪裡？

　　首開先河給房屋成本『擠水分』

　　9月26日，一則消息將鹽城市物價局推到了公眾視野。

　　江蘇省鹽城市物價局悄然出臺了國內首個『官方版』房價構成清單，這份清單涉及鹽城市自2004年以來開盤的97個樓盤。

　　『我們先讓房地產開發企業自己將各種成本數據報上來，然後，物價部門召集社會各界代表，舉行商品房定價集體會議，對開發企業自報的成本進行監審，通過一些審計師事務所及其他有資質成本認證機構確認，對這些成本數據中的虛頭進行剔除。然後物價部門再與開發企業協商，將擠掉水分的商品房銷售基准價格公之於眾。』9月27日上午，鹽城市物價局房價處一黃姓負責人這樣告訴記者。

　　在一份名為《鹽城市物價局普通住宅商品房定價公開的實施方案》中，鹽城市物價局稱，鹽城市區普通住宅商品房基准銷售價格的審定，申請核價面積在2萬平方米以上的，以召開商品房定價論證會的方式實行定價公開，其他以公布商品房基准銷售價格構成的方式，實行定價公開。

　　關於商品房定價論證會組成人員，鹽城市物價局的文件中規定，包括物價局商品房價格集體辦公會參加人員；首屆價格聽證會代表，局裡聘請的價格和行風監督員代表，每次參加不少於3人；特邀的市人大代表、政協委員。鹽城市物價局還特別規定：召開商品房定價論證會，可以邀請新聞記者列席旁聽。

　　『核定的住宅商品房基准銷售價格及其構成內容，通過《鹽城價格網》發布、公開。』鹽城市物價有關負責人稱，這樣做的目的就是向社會公開商品房定價過程，使普通住宅商品房的定價更加接近成本，有效遏制房價虛高，打造『陽光房價』。

　　鹽城市物價局房產處有關負責人在接受媒體采訪時稱，鹽城做法有望在江蘇全省推廣，這有助於強化形成房屋成本約束機制，還消費者一個知情權。

　　政府限價下的鹽城樓市

　　『普通住宅商品房實行政府指導價，價格部門依據有資質成本認證機構確認的合理成本，核定普通住宅商品房基准銷售價格。住宅商品房的平均銷售價格，以價格部門核定的基准銷售價格為基數加減浮動幅度計算，鹽城市區允許上浮的幅度為8%，下浮不設限。』在鹽城價格網的醒目位置，《現行商品房價格政策要點》這樣開宗明義地提醒著廣大市民。

　　各開發企業對政府限價規定執行得到位嗎？9月27日上午，記者以購房者的身份，打探了鹽城市多家樓盤的售樓處。

　　上海榮慶房地產公司開發的『錦江冠城』售樓處小姐稱，由於樓盤未正式開盤，目前只進行預售，各套住宅的具體價格還沒有出來。按照政府規定，這個樓盤的銷售均價在每平方米2290元左右。

　　鹽城悅達房地產有限公司開發的『悅達·都市花園西園』售樓處，售樓小姐告訴記者，1號和2號普通商品住宅樓已基本售完，目前只剩下一套房子，面積為160平方米，房款總價是468299元，每平方米價格為2926.9元。

　　而按照鹽城市物價局的規定，這兩處樓盤的銷售基准價格分別為2120元和2500元。按照上浮8%的最高限額，『錦江冠城』均價應在每平方米2289.6元，『悅達·都市花園西園』的均價應為每平方米2700元。

　　『4樓的房子，每平方米2926元，並不超出物價局的規定。』鹽城市一小區售樓處的工作人員介紹說，物價局規定，在平均銷售價格不超過銷售基准價108%的基礎上，允許開發企業利用樓與樓、單元與單元之間區位差異，制定商品房的樓層差價、環境差價、朝向差價。

　　『開發企業是否違價，只要打開鹽城價格網，就能找到物價部門對該開發商樓盤定價的文件。』在鹽城市物價局工作人員的指引下，記者找到了在網上公開的97個樓盤的材料。在各樓盤基准銷售價欄目中，詳細列明了各項費用構成，其中包括土地費用，前期費用，建安費用，附屬配套費，公共基礎設施費，管理、銷售、財務費用，政府規費，土地增值、利潤、稅金等。

　　房價成本的『破冰』壓力

　　『發布房屋成本構成是件好事，因為初始成本數據是開發商自己提供的，他們應該沒啥意見。對老百姓來說，他們可以明白消費，這應該是個雙贏的舉措！』盡管鹽城市物價局稱公布房價成本清單沒有遭到抵制，但記者還是從中讀出了一些壓力。

　　據當地媒體報道，在今年2月16日，鹽城市物價局就發布消息說，將於4月份公布出『詳細、透明、百姓都能看得懂』的商品住宅成本，之後還將每月、甚至每星期對房價成本進行動態發布，以探索建立社會輿論監督、消費者參與、企業自律的商品住宅價格約束機制。但原定於4月份公布的房屋成本清單，直到近期纔出爐，內中壓力堪稱不小。

　　『對於從房屋成本定價，我們一般是與開發商協商，讓他們去掉一部分水分。』鹽城市物價局一名官員這樣說，『從開發商報上來的成本數據來看，水分主要集中在配套設施費用和企業運行管理費用中。譬如，小區內修建道路幾百米，開發商卻標明有3公裡。經過實地勘查，這些虛頭當然得被擠掉。至於土地取得費用、建安費用，這些幾乎都是固定的、基本透明。』

　　對物價部門公布的房價成本，房地產開發商則表現出耐人尋味的迥異態度。一些開發商對此『表示歡迎』，他們認為鹽城總體房價偏低，但受『房地產暴利』觀念影響，市民對開發商公布的房價成本普遍持懷疑態度。由物價部門出具一個客觀公正的成本公示，將消除買賣雙方矛盾，釋放市民的購買力。另一些開發商則認為，由於建設過程中用料不同，導致住宅的成本差別很大，譬如裝修，同一套房子，5萬元能裝修，50萬元也能裝修。政府公布房屋成本清單，會影響開發商精工細作的熱情。

　　公布成本清單的『復制』阻力

　　『鹽城市對普通商品樓實行政府指導價，並公布了房屋成本清單，鄭州啥時也能借鑒成功呢？』這幾天，記者經常在街頭聽到市民這樣議論。

　　9月27日，江蘇鹽城物價局房價處有關負責人接受采訪時說，目前鹽城試行的公布房價成本清單，在江蘇省內有推廣可能，其他省市，包括鄭州，則沒有借鑒意義。因為江蘇目前對普通商品房價格沒有放開，實行政府指導價，而其他省市則對商品房實行了市場指導價。

　　『鹽城進行的公布房價成本構成，要想在鄭州試行，難度很大。』9月27日，鄭州市物價局局長陳軍安告訴《鄭州晚報》獨家責任記者，目前，市民最關注的三大民生問題是：上學、看病和買房。這三大民生問題中，只有房價被政府放開了，實行了市場指導價。在物價部門調研中，也發現了房價信息不透明，導致房價虛高問題。在此之前，物價局曾與國土局、房管局等部門有過協商，打算公布鄭州市場上的一個總體的房屋成本價格，但實際操作起來難度較大。一是房屋成本價需由開發公司提供，開發公司對此並不熱心，不可能提供詳實可信的相關數據；二是由於商品房價格走市場，即使政府公布了成本價，開發商不執行，如何監管是個問題；三是還有一些擔心，如果將鄭州的商品房價格由市場調節價更改為政府指導價，會不會損害正在發育中的市場經濟價格機制。

　　鄭州市房管局有關工作人員在接受采訪時稱，如果學習鹽城公布房價成本構成，有相當多的問題需要解決：由誰公布？誰來監管？這些都得經鄭州市政府批准纔行。從目前情況來看，公布房價成本構成在鄭州不可能實施。

　　『物價部門初步設想，與土地、房管、建設等部門協手，摸清房地產開發企業的土地取得費、建安費用和配套設施費用等，然後對社會公布一個成本價。這個價格只起參考作用。』陳軍安局長稱，在目前情況下，物價部門正在開展『價格服務進企業』活動，要求房地產開發企業明碼標價，不搞欺詐，誠信經營。