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近日，關於是否應出臺物業稅的爭論引起各界關注。業內專家分析，物業稅將作爲房地產宏觀調控的“殺手鐗”在2007年推出。
“今年內是否開徵物業稅，取決於全國房地產價格以及中央政府調控房市的決心。”東北財經大學財政稅務學院副教授李晶接受中國經濟時報記者採訪時表示，2005年底，財政部部長金人慶明確提出物業稅時間表，將在“十一五”期間逐步出臺消費稅和物業稅，開徵物業稅再次成爲行業的焦點。
他說，消費稅調整已經成爲過去，但物業稅具體在2007年內能否開徵，從目前看來，其正式徵收依然有待時日。雖然物業稅早已進入模擬測試階段，作爲一個影響重大的稅種改革，物業稅前期的調試等準備工作需要耗費相當長的時間，而其立法程序必然要經過上報人民代表大會審議等，過程相當複雜。因此，短時間內要想在全國鋪開物業稅可能性不是很大。
徵稅條件是否成熟？
“事實上，我國現在開徵物業稅的條件還不成熟。”北京虎傑投資諮詢有限公司首席分析員張寅接受本報記者採訪時表示，國內目前內外稅制不一，不同地方有不同稅種；而且產權制度尚不明晰，以產權爲基礎的物業稅應該如何徵收？就連住房的基礎統計都沒有……徵收物業稅面臨的現實問題不少。
對此，李晶則認爲，儘管現行稅制中的確存在內外稅制不統一，房、地分設稅種，計稅依據不合理等問題。但這也是沒有直接修訂現行房產稅和城鎮土地使用稅而選擇開徵物業稅的一個重要原因。物業稅是在合併了現行分設的房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等有關稅種的基礎上推出的，它可以直接解決上述種種有關問題，規範整合現行房地產稅收繁雜混亂的局面。
從房地產收費角度看，我國目前房地產業收費的項目的確多而且費大於稅。雖然房地產收費與房地產稅收息息相關，但收費與收稅畢竟是兩個不同的概念，且收費根本不可能取代徵稅，二者不應當混淆，更不應當因爲房地產收費問題嚴重，就放棄對其徵稅的權力，放棄國家的宏觀調控。從物業稅角度看，物業稅的推出必然伴隨着部分收費的取消，必然會減少部分房地產收費。至於產權制度不明晰的問題，這不是稅務部門單方面能夠解決的問題，需要全社會或者相關部門的配合。
“一些觀點指出，目前我國開徵物業稅存在太多的技術與徵管問題。我個人認爲並不盡然。”李晶表示，從技術方面看，與其他稅種相比，物業稅的徵收的確需要一定的基礎條件，如詳實的不動產登記資料、科學的房地產估價方法以及具備一定的稅收徵管能力等等。
但不管是徵收房產稅還是物業稅，對於有關技術的要求其實並沒有本質的改變，關鍵在於掌握房屋所有者的信息資料。這就要求稅務部門繼續充分發揮社會的監督力量，保持與公安部門、房產登記部門以及銀行信貸部門的友好合作，對房屋的使用與出租的情況進行即時監控。
從徵管方面看，國家地方稅務局在長期的房產稅與土地使用稅的徵收中，已經積累了豐富的經驗。至於物業稅制度本身，更需要在不斷稅收實踐中完善。任何一個稅制，不將其放在實踐，再完美亦一無是處。
“那麼物業稅的徵收面怎樣劃定？農村的房子收不收物業稅？”張寅質疑，如果收，是不太現實的；如果不收，城裏人到農村去買房、蓋房，該如何控制？
“從稅制設計角度出發，物業稅的徵收範圍應當界定在全國範圍內，既包括城市，也包括農村。”李晶認爲，儘管對於農村的房產徵收物業稅仍然有較長的一段路要走，但是對於農村的房產徵收物業稅，符合物業稅的稅制設置原則以及稅收的公平與效率原則。
他說，從稅收制度設計原理分析，合理的所謂物業稅應針對家庭惟一居住用房之外的住房徵收，以限制對土地資源的過度佔用。我國是土地公有制，土地歸國家所有。因此，物業稅選擇對於家庭惟一居住用房以外的住房徵收，誰多佔有的住房，多佔用的土地，就應當納稅。
從這個角度出發，擁有兩套以上住房的人，不管其是在城市還是在農村，都應當屬於物業稅的徵稅範圍。從城鄉角度看，一個納稅人，即使是地處農村，即使身份是農民，也沒有權力多佔用耕地。農民可以在宅基地蓋房居住，這套居住用房可以享受免稅待遇，但若佔用兩套及以上住房，則亦納入徵稅範圍。
單純從農村角度看，儘管我國部分地區的農村仍處在貧困之中，但仍有相當地區的農村已經步入了經濟發達地區行列，而且由於經濟技術開發區等特定地區的建設，城市的範圍逐步擴大，部分地區的農村與城市的界限日漸模糊，城市與農村之間往往一牆之隔，幾乎不存在城鄉差別，也很難劃分清楚城鄉界限。對此若不徵稅，有失稅收公平，也會造成稅收流失。
以房產套數爲徵稅界定點
李晶向記者指出，物業稅應以家庭持有房產的套數而不是以一些人提出的房屋面積爲徵稅界定點。限制人們對於一套以外住房的保有，限制居民對於寶貴土地資源的過度佔用，以節約國家的土地資源，解決土地資源有限的問題。因爲住房是準公共產品，如果一個人擁有基本住房以外的房產，也就意味着他佔用了別人的資源，所以應該爲此付費。
不論是現行的房產稅、城鎮土地使用稅，還是即將出臺的物業稅，有一點是共同的，即稅收應保證個人居住的基本需求，使得“人人有房住”。
他說，政府代表國家執行公共管理職能，首先應當解決居民的基本生活問題。爲此，對於個人居住的惟一家庭居住用房，應予以免稅待遇。這套惟一的家庭居住用房無論大小，不分面積，無論是普通住宅還是豪華別墅，均免徵物業稅。這一點完全符合國家的富民政策。
只要居民個人有能力、有條件、有願望，是可以努力並被允許改善生活居住條件的。若人爲地規定住房標準並在全國範圍內適用，在我國各地經濟發展不平衡、各行業收入不均衡的環境下，極具不合理性。即使稅法賦予各地有根據情況調整的權力，這一標準也將很快隨着經濟條件的變化而喪失其合理性。最主要的，這一標準的制定缺少理論依據。
因此他認爲，物業稅不應以房屋面積而是以持有房產的套數爲徵稅界定點。家庭基本的住宅應享受免稅待遇，不應課及稅本。但對於基本住宅之外的第二套、第三套、第N套住宅，即擁有多套住房的，都應當徵稅而且應當設置高稅率徵稅。
另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產不付費，這對投資者來講也是不公平的。因此，其要義應當體現在對一套以外的住房課稅，而對於惟一的家庭居住用房免稅，不管這套房子的面積與質量。
房價受抑制但不會大跌
“通過徵收物業稅來降低房價的觀點是極其錯誤的。”張寅向記者舉例，美國早就徵收物業稅，但房價該高的時候還是高。
對此，李晶表示，影響房地產市場發展的因素有很多，稅收只是其中之一。許多因素對於房地產市場的影響甚至大於稅收，如房地產收費、福利房政策、經濟發展狀況等。在任何一個國家裏，單憑簡單的物業稅根本扭轉不了住房價格的基本走勢和格局，房價走高並不完全取決於物業稅。因此，對於物業稅的實施可能對房價造成的影響，購房者應該有全面的心理準備。
他認爲，合理的物業稅制度應當能夠對房價產生抑制作用，只不過，房價不可能因徵物業稅而大幅下跌。物業稅對於房價的抑制作用取決於物業稅稅率水平的設置。如果物業稅的稅率水平高於甚至明顯高於銀行貸款利率水平，使銀行按揭購房不再有利可圖，因爲這種“投資”已經沒有利潤空間，多數的百姓必然不會再將購房作爲一種投資行爲。
當人們減少買房計劃、削減購房支出時，市場經濟下的房價自然下降，迴歸到正常的市場價格上。從這一角度講，物業稅不會對於普通購房者即自住型房屋購買者產生不利的影響，在其購房環節，會享受由於物業稅的出臺而可能帶來的低房價好處；在其擁有環節，會由於物業稅的減免而無需付稅，可謂利好。所以對於大部分的普通民衆來說，大可不必擔心“買得起住不起”的情況出現。
他說，對於投資者而言，結果則完全不同。如果其購置的是家庭惟一居住用房以外的房產，則被納入物業稅的徵稅範圍，爲其佔有更多的資源而付出相應的費用，投資房屋租賃成本會增加，風險也會提高，顯然會動搖投資類物業的市場前景，市場必將會減少很多個人投資者。
由此看來，物業稅的出臺，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產投資開發風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還有可能降低城市居民的購房門檻，增強百姓改善住房的機會和能力。
“不過，值得注意的是，近幾年來，有些投資者並不以本人的名義購買物業，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業。這也不是一個簡單的小數字。”中國管理科學研究院研究員李開發對本報記者表示，在徵收物業稅的過程中如何打擊假名物業，以保證稅收的公正，也是一個大問題。事實上，在現實的徵收環節，還有很多的細節問題有待界定。
“至於拿我國和美國徵收物業稅相比較，我個人覺得不具備可比性。”李晶表示，從土地的屬性上看，美國是土地私有制，而我國則是土地公有制。所以，我國目前實行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有權屬於國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權，而其中大部分稅費，用地者須一次性支付，所以，我們的房屋纔有使用權的年限限制。
即使一定要作比，從稅收制度設計的角度看，美國物業稅也是鼓勵一般百姓購房，政府規定百姓在購第一套自住房時可以免除物業稅，購置第二套住房時，就應對其納入徵稅範圍進行徵稅，並且隨着納稅人購置住房數量的增長，稅負會相應增加。
他介紹說，美國對個人持有的動產一般情況下免除財產稅(物業稅)外，還規定若該動產被用於商業用途，則課以等同不動產的財產稅。可見，從稅收制度角度看，不論國度，物業稅的徵收都有一定的底線，主要是對投資、出租等經營性房屋在保有環節徵收，而對自住房屋則採取免徵或少徵的做法，其稅收制度的調節目標是一致的，這是國際慣例。
值得一提的是，物業稅與其他稅收一樣，其所要實現的調節目標是明確的。物業稅有其推出的特定意義，但它只是在一定的調控範圍內實現特定的調節目標。像任何一個稅種一樣，物業稅也不是萬能的。
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