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近來，國家針對房地產市場運行中存在的價格增長過快，結構性供需矛盾突出等現象，加大了宏觀調控力度。我市在貫徹落實國務院及相關部門各項宏觀政策的過程中，也採取了相應措施，加強了對房地產市場的引導和監督。從前三季度的各項統計指標來看，我市房地產市場在宏觀政策指導下，處於平穩運行狀態，沒有過熱特徵。
一、宏觀調控下我市房地產市場運行特點
1、土地供應總量增加，結構調整趨於合理今年全市計劃房地產開發供應用地2479萬平方米，增長13倍，其中住宅供應用地1695萬平方米，增長11倍。按照中央宏觀調控政策要求，我市也加大了土地供應調控力度。優先保證普通商品住房和經濟適用房建設用地，繼續停止了別墅類用地，加大環外土地供應力度，減少中心城區土地供應量。截止到8月份，全市房地產開發供應用地121086萬平方米，增長401%。其中住宅供應用地92631萬平方米，增長344%，所佔比重爲765%；中心城區用地供應38萬平方米，下降759%。
2、投資增幅穩中有降，總量規模穩定1-9月份，我市房地產開發投資完成27024億元，增長221%，占城鎮投資比重爲217%，投資增幅略低於去年同期(245%)和上個月(226%)水平。前9個月，我市房地產開發投資增幅一直低於全市平均水平，從下半年開始有所回落，並略低於全國平均水平，呈平穩發展走勢。
開發投資增幅得到緩衝的主要因素：一是注重了調整投資結構，合理安排開發項目。今年我市加大了環外項目的開發，減少了中心城區項目，使項目的土地購置費用相應減少，1-9月份，主要用於土地購置的其他費用投資完成8773億元，增長150%，低於建築安裝、設備投資和整個開發投資增速。二是通過加大住宅開發力度，減少寫字樓、商業用房的開發。1-9月份，我市住宅開發投資18528億元，增長3454%，高於整體開發增速；商業用房等其他開發投資8496億元，增長15%，遠低於住宅投資增速。三是一些開發商顧慮於國家今後將出臺的一些列調控政策，採取了觀望態度，放緩了開發步伐。
3、住宅總體供求狀況開始改善，政策引導調控市場需求按照國辦發［2006］37號文件要求，新審批、新開工的商品住房項目，套型建築面積90平方米以下住宅(含經濟適用房)面積所佔比重要達到全市開發建築總面積的70%以上，通過保證總量，利用套型結構相對增加了住宅供應量，此措施作用已初步顯現。1-9月份，我市房屋施工面積279050萬平方米，增長1518%，其中住宅224630萬平方米，增長177%，所佔比重爲805%，同比提高了17個百分點；竣工房屋面積51763萬平方米，增長195%，其中住宅47679萬平方米，增長1426%，所佔比重爲921%，同比提高了10個百分點。
目前我市的購房需求主要是由拆遷的被動購房、爲改善居住條件的自住性購房以及投資性購房三部分構成。針對我市的購房需求，進一步加大了政策引導調控力度，一是通過合理控制拆遷規模和進度，減少被動性住房需求。今年我市的計劃拆遷量規模控制在去年(186萬平方米)水平，今年1-8月實際拆遷70萬平方米，與去年持平，控制了被動性購房需求的增長。二是通過一系列信貸、稅收政策的出臺，使一部分爲改善居住條件和投資性購房者採取了觀望態度，有效抑制了需求的增長。1-9月份，商品現房銷售62104萬平方米，增長38%，其中住宅58370萬平方米，增長24%；期房銷售27769萬平方米，增長107%，其中住宅25006萬平方米，增長73%，兩者增速均表現出逐月回落態勢，並低於去年同期水平。
4、保障性住房建設加快，滿足中低收入羣衆住房需求按照國家宏觀調控政策的要求，我市進一步加快了經濟使用住房建設，今年計劃施工經濟適用房392萬平方米，其中新開工260萬平方米，竣工140萬平方米，完成投資40億元，分別增長56%、12%、17%和33%。截止到8月份，已完成經濟適用房開發投資25億元，增長170%；施工面積312萬平方米，增長190%；其中新開工180萬平方米，增長200%；竣工54萬平方米，增長135倍。對這些項目嚴格實行政府指導價，限定銷售對象爲中低收入拆遷居民。 2004年以來，我市共投入廉租住房11億元，累積竣工廉租住房48萬平方米、7282套。截止今年8月底，我市共爲1759戶拆遷“雙困”家庭實物配租了廉租住房，併爲2118戶符合條件的拆遷家庭實物配租了經濟租賃房。
二、宏觀調控中我市房地產市場存在的問題
1、平均房價短期內仍有上揚壓力雖然我市採取加大了環外項目開發，啓動新家園計劃等措施，通過降低土地和開發成本的方式，增加了中低價位的住房供應量，抑制整體房價的快速增長。但由於從下半年開始，需要對所有已審批還未開工的項目進行套型結構審查，導致部分項目開工延期，房屋上市銷售節奏放緩；中心城區供地減少，項目儲備下降。因此仍出現了部分時期、部分區域的商品房市場供應量減少，使一些項目的價格存在上漲空間。1-9月商品現房銷售收入26940億元，增長217%，其中住宅25080億元，增長226%；期房銷售收入13164億元，增長225%，其中住宅11726億元，增長257%，兩者增幅均遠遠高於銷售面積增幅，表明全市平均價格繼續呈現平穩微升的態勢。
2、信貸資金佔據主導，增速較快銀行信貸被看作是國家宏觀調控的一道“閘門”，針對房地產開發信貸資金，國家也出臺了提高準備金率、加強放貸審查等的信貸政策措施。1-9月份，房地產開發資金到位5757億元，增長325%，繼續保持了快速增長。其中本年資金到位4352億元，增長252%，上年結餘資金到位1405億元，增長615%。在本年資金到位中，國內貸款、預收款和個人按揭貸款到位30229億元，同比增長344%，高於本年資金到位增幅92個百分點，佔本年資金到位的比重爲695%，比去年同期(647%)和上半年(685%)有所提高。這部分資金對銀行信貸依賴程度大，爲國家重點調控資金，容易受宏觀政策影響。因此，目前房地產開發企業信貸資金佔主導的資金結構對房地產開發投資的支撐作用不夠牢固，難以保證房地產市場的後續發展。
三、宏觀調控後我市房地產市場變化分析隨着我市對國家宏觀調控政策的逐步貫徹落實，相關政策及措施對房地產市場的調控作用將會逐步顯現，我市房地產市場將在政策引導下，按照市場規律要求，逐步走向一條理性發展道路，繼續保持健康、穩定的發展態勢。因此，對今後我市房地產市場走勢作出的基本判斷如下：
1、房地產開發投資持續穩步放量增長。在天津社會經濟發展“十一五”規劃中，明確提出全社會固定資產投資年均增長15%的發展目標，給房地產的開發投資帶來了發展空間。同時隨着居民收入和生活水平的不斷提高，自身改善居住條件的市場需求將不斷擴大，將會繼續拉動房地產投資的增長。
2、以普通住宅開發爲主，供應結構更趨合理。從土地供應政策上繼續以普通住宅和經濟適用房爲主，通過全面啓動新家園計劃，將建設10個以普通住宅爲主，平均規模達到300萬平方米的大型居住區，來調控市場供應結構。
3、價格漲幅趨緩，迴歸合理區間。通過合理控制開發總量規模、調控供求關係，預計未來我市房屋銷售價格不會再出現“十五”後期(2003-2005年)那樣快速上漲現象，但也不會出現大幅回落，將逐步向與居民收入和購買力相適應的水平理性迴歸，可能在一定時期內發生漲落變化，但不會出現大的波動幅度，總體保持平穩增長水平。
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