| 《物權法》的第七十四條可謂萬衆矚目，公佈之後又引發了開發商出售車位的狂潮，第七十四條到底如何解釋，在其實施之前車位和車庫到底是誰的？就此記者採訪了《物權法》起草人之一，北京大學教授尹田。
第七十四條實際上維持現狀車位歸開發商
“開發商這麼做完全沒有必要。”尹田針對開發商趕在《物權法》實施前瘋狂出售車位的做法表示：“《物權法》第七十四條的規定實際上維持了目前全國的普遍做法，即以約定來確定車位的歸屬。”
“車位的歸屬完全由合同來決定，如果合同中沒有約定，就按交易習慣和公平原則看確定車位的歸屬。”尹田舉了個例子，比如某個地方的交易習慣是車位作爲主物的從物在買賣房屋時與房屋的所有權一同轉移。在這種情況下，車位就歸業主所有。但目前全國絕大多數地方的交易習慣是房屋和車位分開買賣。因此，實際上車位在沒有約定的情況下歸開發商所有。
車位不能賣給非業主
尹田指出，目前有一些開發商認爲《物權法》第七十四條規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。那在10月1日前的這段時間，沒有《物權法》的規定，就能隨便把車位高價賣給業主之外的第三人，以賺取高額利潤。
“這種想法非常錯誤！”尹田指出在法律沒有明確規定的情況下，民事行爲應該遵循“任何人的民事行爲不得損害他人利益”的基本法律原則。那種將車位高價賣給第三人的行爲，損害了業主的利益，違反了《民法》的基本原則。業主們可以據此向法院提起訴訟，請求法院判決買賣車位的合同無效。“這種官司業主一定能贏。”尹田對這類訴訟業主獲勝很有信心。
“優先滿足業主”地方法規應細化
有業主提出，《物權法》第七十四條規定車位、車庫應當首先滿足業主的需要，看起來是維護了業主的利益，但在實際操作中會出現問題。比如，一般建設單位從交樓時就開始出售車位，但多數業主不能同時買房又買車，所以這時買車位的業主就比較少，那麼剩下的車位能不能賣給小區外的車主？如果被買斷後又被出租用作其他用途，業主們該怎麼辦？
尹田表示，這裏的“首先滿足業主的需要”要作嚴格的解釋。比如，規定車庫的車位一定要達到幾戶一個車位，否則就不能賣給第三人。或者是確定一個期限，在房屋買賣合同成立的幾年後，業主仍沒有買車位，在通知業主之後，開發商可以將車位賣給第三人。也可以實行車庫的預購，即業主如果在近期內不能買車，可以先交一定的管理費。“總之，不能允許出現嚴重損害業主利益的結果出現。”尹田對此十分肯定。
指定車庫歸業主開發商也會提高房價來獲利
業主的弱勢地位非《物權法》能解決
有業主指出，按照《物權法》第七十四條的規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。他們認爲由於在房屋買賣中處於弱勢，所謂的約定，實際上是給了開發商一個合法佔有車位、車庫的理由。尹田認爲，即使將車庫直接規定爲業主所有，開發商也會通過提高房價的方法來扳回一程。尹田指出：“市場決定了開發商的優勢，在這一方面，國家可以出臺一些保護業主、壓低房價的政策，但這並不是《物權法》所能解決的。”
房管局：凡報建地下車庫都會確權給開發商
不排除《物權法》實施後有變化
記者從房管局瞭解到，原則上所有的小區地下車庫都屬於人防工程，而如果小區在報建時包含了地下車庫的項目，並且通過報建，房管局在審批預售證時也包含有地下車庫、車位的項目，則房管局都會進行確權。至於房管局對其進行確權有何依據房管局暫未答覆。但有關人士表示，《物權法》正式實施之後不排除會有新的變化，但目前還是一個未知數。從陽光家緣網站上也可以看到，不少住宅樓盤除了顯示住宅單位預售情況外，也列明瞭車位的情況。一旦小區竣工驗收後，則預售證內包含的所有商品房單位(包括住宅、商鋪和車位等)就會先通過大確權歸屬到發展商名下，如果物業出售的，則再由發展商確權到小業主名下，從而小業主可以獲得房產證。
人大代表聽取業主對《物權法》細化意見
2007年3月22日下午，廣州市人大代表田子軍律師一行來到廣州業主委員會聯誼會籌委會，與廣州多個小區的業主座談《物權法》，就其中涉及業主利益的條款、今後在地方性法規中如何細化，傾聽業主的建議。
針對目前一些樓盤開發商對車庫等產權界限不明的物業突擊售賣的現象，業主一致要求：
一、現在房管部門有義務對以前一直不明朗的業主公攤部位與公共設施，在各小區全部公示，立即明確各小區的公共設施和業主的公攤部位。
二、要求主管部門立即停止開發商在上述公共部位和麪積沒有明確公示前進行售賣。由此最大程度避免諸如海印南苑等小區的公共設施在業主不知情的狀況下被出賣。
人防工程不能售賣
針對海印南苑等小區出現的地下車庫被賣掉的情況，人大代表田子軍律師說，目前車庫狀況分爲三類，一類屬於擁有產權的，比如一些別墅底下帶車庫；一類屬於規劃要求的，附送的車位；一類屬於人防工程類型的車庫。他說，如果屬於人防工程，一，這類車庫是不能出賣的。如果出賣，不但是業主利益的損失，也是國家利益的損失。二，如果隨着規劃的改變，可以售賣，必須要經過人防部門批准同意。他建議，海印南苑等小區可以對此進行查詢，如果不符合售賣條件，可以通過法律途徑要求房管部門撤銷其房產證。
維權失敗案例
車位只賣不租業主向政府上訪失敗
海珠區嘉仕花園建設單位是去年市房管部門登報公示的28家拖欠維修基金的發展商之一，當時被勒令在未還清業主維修基金之前，不得進行房產交易。但在《物權法》公佈前夕，嘉仕花園突然宣佈出售東區嘉勒比灣全數174個車位。此舉引發業主開展維權運動。
2月9日，嘉仕花園業主王廣生接到小區管理處的電話告知發展商決定將花園東區嘉勒比灣174個車位出售，每個車位售價18萬至22萬元不等，原車位租戶必須在第二天下午之前交1萬元車位使用押金，在10天內交齊購買車位費用，否則汽車不得再停放於車庫。
當天，該花園嘉勒比灣174位車位租戶都接到相同的電話。王廣生介紹說，在今年2月9日之前，管理處一直向業主強調，小區的車位只租不賣，怎麼會突然之間就把車位都拿出來賣呢？王之前每個月花400元租用一個12.5平方米的車位。
開發商的行爲迅速激發了業主的抗議行動。當天晚上，業主們在小區集會與開發商談判。業主們質疑：開發商還拖欠維修基金1000多萬元，有政府主管部門明令爲證，怎麼能賣車位？事後，開發商答應在春節期間暫停出售車位。
3月4日，開發商又在業委會見證下，交還維修基金100萬元，之後繼續賣車位。百多業主到區政府上訪3月12日，160多名業主租用了一輛大巴，集體前往海珠區信訪辦上訪反映情況。
王廣生說，一位區長當時答覆他們，開發商先停止出售車位，區政府組織一個工作組瞭解情況，10天后再作決定。
3月21日，由廣州市房管局，海珠區政府，區房管局、規劃局、建設局、人防辦、信訪辦，新港街道辦事處、小區居委會和當地派出所有關人員組成的工作小組召開會議，向業主通報情況。
政府協調會議確認車庫屬開發商
據參加會議的王廣生介紹，海珠區人防辦人員在會上表示，地下車庫屬於人防工程。人防工程有兩種類型，一種由於國家出資，屬國有資產；一種是民建，建設時開發商可以獲得一定的徵地和稅收優惠，建成後如果開發商補還給優惠資金，應該就可以確權，但最後審覈權在房管局。
最終，市房管局人員表態，174個車位屬於開發商所有。但房管局沒解釋原因，也沒表態車位能不能賣。該人員還說，開發商已經制訂了維修基金還款計劃，所以恢復產權交易資格。
就這樣，嘉仕花園抵制開發商出售車庫行動最終以失敗告終。他們現在正準備到廣州市有關部門繼續上訪投訴。“我們來不及打官司了，打完官司車位都賣完了。”王廣生說。
律師支招
據物權法進行產權異議登記
記者就此事諮詢了廣州市某知名房地產律師，他向業主建議說：
拖欠維修基金和車位產權歸屬是不相干的兩件事，業主以拖欠維修基金的名義肯定阻止不了開發商賣車位。
業主接下來可以查清，小區地下層的原本功能是人防功能，還是停車位功能；業主買樓時有沒有與開發商明確約定車位產權歸屬。業主對車位確權問題如果有爭議應該儘快提出，根據物權法的規定，可以到房管部門進行產權異議登記。
業主做完這些事情之後，再跟開發商協商；如果協商不成，就要向法院提起訴訟了。 |
