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近日，上海武夷路與延安西路上，許多房產中介的門口豎起了大大的廣告牌——“急徵房源”。店老闆對記者說，最近房源緊張，房子的價格也“比前兩個月每平方米漲了500元左右”。
伴隨着上海房價升溫的同時，是上海市房屋土地管理局對滬上房地產企業開展的專項檢查，首批專項檢查對象爲“湯臣一品”“嘉和國際大廈”“經緯城市綠洲”等商品房開發項目和廣威房地產經紀有限公司。
在漲價兇猛和檢查嚴厲的背後，上海房地產重新帶給人們許多疑問。
一個“壞榜樣”
在位於浦東陸家嘴核心地帶的“湯臣一品”售樓處，當記者遞上名片的時候，“湯臣一品”的售樓小姐程序化地遞給記者一張“客戶預約登記表”。
據悉，“湯臣一品”從未接待過非預約客戶之外的其他人，因爲“湯臣一品”給自己的定位是：“只獻給巔峯世界的傑出人物”。
在此次上海市房地局的檢查通報中說：“湯臣一品”開盤以來，社會輿論反應強烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。資料顯示，湯臣一品大廈共有181套住宅，目前僅售出一套。
儘管此消息一出，湯臣集團急忙聲明，項目操作無違法行爲，所有銷售均名符其實。但在港上市的湯臣集團公司股票還是應聲而落，6月6日停牌前大跌10.5%。
“湯臣一品樹了一個很壞的榜樣。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。
業內人士透露說，“湯臣一品”不是一個單純的樓盤，其負面影響或者更令政府擔憂。
上海市房產研究學會副會長印華則對記者說：“如果一個發展商，建了房子好好賣掉，上海是沒有意見的，問題是湯臣本身就不想賣掉，想通過炒作之後賣給像凱德置地這樣的基金。”印華是國內最早的註冊估價師，他說：“湯臣一品開盤時，我給它的估價是5萬～8萬/平米，沒想到開發商的定價卻高出了3萬。”而據報道，湯臣一品這一價格已是樓板地價的26倍。
而對於擡價銷售的行爲，上海盛基集團副總裁朱詠敏卻認爲，如果企業沒有違反法律，無論是“惜售”，還是“待售”，只要企業的資金不出問題，都是企業自己的判斷。
但在印華看來，臺灣公司習慣搞炒作，上海不希望搞炒作，這樣讓上海“很被動”。而天天房展網分析師薛建雄認爲，擠壓開發商暴利，“湯臣一品”這道門檻是無論如何也邁不過去的。
搶購風潮再現
而伴隨着湯臣一品的再度高調曝光，近兩個月，上海樓市的搶購風潮也再度顯現。房地產業觀察者顧海波對記者說，近來上海房價有10%以上的漲幅。
天天房展網分析師薛建雄認爲，包括湯臣一品在內的頂級樓盤“攀價風”是導致近期房價高漲的原因之一。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認爲，上海房價不能大漲，如若大漲，世博會之後就可能大跌。而且，上海房價會推動杭州、南京、無錫、寧波等長三角主要城市的房價上漲。他表示，房價上漲應該與消費物價指數(CPI)同步，現在CPI每年是3%，房價均價漲3%也還可以接受，超過了CPI那就等於在住房方面老百姓的購買力在下降，老百姓的福利在下降。
尹伯成表示，經過2003、2004、2005年春季的幾輪漲幅，上海的房價已經很高了，別說幾個月的漲幅達到10%，就算一年的漲幅達到10%也不正常，因爲，現在上海商品房的均價1萬元左右，如果每年漲10%，別說普通家庭受不了，中等收入的家庭也受不了。
面對房價上漲的趨勢，尹伯成說，今年以來，房價上漲中市場因素是主要的。今年的上漲，不再是地方政府和開發商勾結、捂盤的結果，這個跟三四年前不一樣。尹表示，上海市政府之所以向外界傳達“上海的房子供求關係的比例爲1.5:1”，是在展示一個穩定的預期，上海市政府不希望搶購風回潮。
供需結構脆弱
但是，“1.5:1”的供需結構真的很樂觀嗎？
今年4月份，上海社會科學院完成了一份研究報告，報告指出，上海住宅市場供求關係出現逆轉，未來至少3年將出現供大於求的局面。然而與這份報告同時發生的是，上海市的房地產市場的購銷兩旺。
據瞭解，5月以來，只要是外環以內的樓盤在推出新房源時，幾乎都上調了價格，另有數據顯示，5月樓市火爆，共有284.78億資金進入樓市，使得5月成交量在100套以上的樓盤多達41個。
尹伯成介紹說，近兩個月來，無論是新房還是二手房，離市中心遠的價格基本沒動，市中心的房子價格則漲得厲害，有些樓盤漲了10%，有的甚至漲了10%都不止。
房子漲價的根本原因是市場供應不足。據《國際金融報》報道，上海網上可售住宅量已跌破警戒線，目前上海在建商品房只有6000萬平方米，按照商品房開發週期3～4年和上海樓市往年2000萬～2500萬平方米的需求來算，未來3至4年內可供房源將小於需求10%～25%。
天天房展網分析師薛建雄也認爲，今年以來上海新房的月供應量都遠小於月成交量。目前上海網上可售住宅量已經跌破1000萬平方米的警戒線，只有855萬平方米可售，供需的緊張關係非常明顯。
面對脆弱的供求神經，尹伯成對本刊記者表示，直到現在，上海的廉租房建設還是相當落後，難以解決龐大的需求問題。尹對記者說，假如廉租房能夠有相當的規模，譬如市場上有20%～30%的廉租房，供求關係會好一點。
土地供給尷尬
供求不平衡的根本原因又在哪裏呢？
上海市房產研究學會副會長印華對記者說，一是貨幣流動性過剩，這個上海沒辦法；二是土地有效供給不足。據他介紹，這兩年新增的土地量減少，招拍掛的很多土地是商業地產和辦公地產，不是住宅地產，住宅地產的供給量並不充足。
據悉，現在上海外環以外的土地供給量佔到土地供應量的70%以上，中環內環沒地了。對此，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成也表示，拆遷成本越來越高，這幾年的拆遷規模被抑制，上海房子的供給量主要集中在外環線，越是內環供給量越小。
從公開的數據來看，上海2004年房地產開發的土地供應量約3407公頃，2005年爲3206公頃，2006年的總供應量約1416公頃，較2005年縮減一半以上。業內人士表示，上海市土地閘門緊縮的趨勢越來越明顯。
而且，根據國土資源部新規定，建設用地與耕地要佔用與補給平衡，現在徵地要就近“佔補”平衡，上海市房產研究學會副會長印華認爲，這個要求上海沒法做到，因爲，舊區改造搞不動(動遷難解決)，新地又沒有，過去批出去的地又沒有動(交通等配套不成熟)，所以上海的土地供給問題非常嚴重。
從上海“十一五”住宅規劃綱要中，我們也可以一窺上海土地供應的尷尬。根據綱要規定，2006、2007兩年上海土地出讓總規模爲1500公頃，即使全部爲住宅用地，按照以往住宅用地平均容積率計算，大概可轉化住宅面積1515萬平方米，而2005年上海實現住宅銷售面積約爲2700萬平方米。
世聯地產分析師李峯表示，土地供應的稀缺將體現在未來兩年的商品住宅供應上，供應的缺口將會由目前市場上積壓的存量住宅彌補。
朱詠敏則認爲，房地產的滯後效應是一年半到二年，如果上海今年下半年對住房土地供給量像上半年一樣緊缺的話，二年半後，住房供給更加短缺。
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