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今年5月以來，面對再次飆升的房價，南京市首開地方政府動用行政手段調控房價先河，對商品住宅實施以“政府指導價”爲核心的價格監管制度：覈准基準價、限定利潤率、規定最高漲幅5%……
這一措施出臺一個月，引發各界高度關注和激烈爭論，開發商、普通市民、專家學者等紛紛加入其中。
房價飛漲六部門聯手調控
“今年南京的房價就像脫繮野馬，一天一個價，讓人心驚肉跳。”一位南京購房者向記者說。據統計部門數據，今年4月南京普通商品住宅價格同比漲幅高達11.5%，創下兩年來新高；5月份南京房屋銷售價格同比又上漲了9.2%，位居全國第6。而在2006年上半年，南京住宅價格漲幅只有2.1%，2005年全年僅爲3.5%。
房價飆升引起南京市政府高度重視，從5月11日至5月24日短短半個月內，南京市物價局聯合房管、稅務、國土等6部門連續發出3個文件，對房價進行調控。
南京市物價局副局長張瑞忠告訴記者，此次調控的核心是對房價實行政府指導價管理。所謂“政府指導價”也就是“基準價”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規定，普通商品住宅的利潤率不得高於8%，在覈準基準價的基礎上，開發商最高加價幅度不得高於5%。樓盤銷售行爲也要規範，必須執行明碼標價、“一套一價”、在銷售現場醒目位置標示並在網上公示等規定。
“此外，考慮到今年四五月份的漲幅足以給開發商帶來超額利潤，我們還規定，‘尚未銷售面積部分應低於2007年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格’，即‘只能降不能漲’，這條規定將持續一段時間。”張瑞忠說，“遏制開發商亂定價、哄擡價格，甚至一天兩價的違規行爲，已經到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤價格在兩個小時內竟然上漲了1200元，引起了市民強烈不滿。市場經濟不是隨口喊價，政府該調控時就要出手。”
開發商：政府管房價是“開倒車”
記者採訪瞭解到，這3個文件一出，立刻引來對立的兩種觀點，老百姓拍手稱快，開發商卻公開叫板。北京華遠集團總裁任志強甚至在其博客上連續撰文“炮轟”南京市物價局，稱其動用行政手段調控房價是回到了計劃經濟時代的“開倒車”行爲。
任志強說：“自由市場中早上賣的菜與晚上賣的菜的價格是不同的，因爲時間差給了顧客討價還價的條件，也給了小販們定價的自由權。價格是根據市場需求與供給的情況博弈而產生的，政府是否應在明碼標價時限制小販們的自由調價權呢？是否要把每一棵白菜都標上價格而不能調整了呢？”
南京市某房產老總說，物價局規定開發商利潤率爲8%，而稅務局多年來一直按20%的利潤率來預徵樓盤稅收，很顯然，物價局與稅務局自相矛盾，對開發商來說是不公平的。
一名房產銷售經理告訴記者，南京此次調控僅僅從控制某個商品房價格本身入手，這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”，很難有成效。政府該做的是減緩地價上漲速度、擡高房地產准入門檻、嚴厲打擊哄擡房價的企業，從構成房地產成本的幾個主要部分來入手，才能最終控制房價。
“一房一價”不能從根本上解決目前市場供不應求的狀況，物價部門人力物力有限，也未必能對每套房價進行準確的審覈，因此，從市場狀況和實際操作層面看，其實施效果未必樂觀。
建設部門：“市場失靈”需要行政手段
南京市建設部門一位負責人告訴記者，南京房價新政已經引起了建設部的關注，南京市已將有關情況向建設部做了彙報。
這位負責人說，南京房價新政符合價格法相關規定：“與國家經濟發展和人民生活關係重大的極少數商品價格可以實行政府指導價。”住房從來就不是一個普通的商品，房子是關係到百姓基本生活的頭等大事。而且，江蘇省在1998年就將普通商品住房列入了政府指導價格商品的目錄，南京的做法是符合法規的。
這位負責人說：“當前，南京商品住房供不應求，房價呈現較快上漲勢頭，部分開發企業乘機擡高房價以及不規範地調整價格，使正常的價格形成機制產生了部分扭曲。政府動用行政手段加強價格監管在一定程度上彌補市場缺陷，有利於促使價格迴歸到正常的市場價格上來，保持房地產市場健康平穩發展。”
他說：“市場手段和行政手段是管理市場經濟的兩大基本方法。在正常的市場秩序下，我們以市場機制管理爲主，在市場失靈的特殊情況下，行政手段成爲管理市場經濟的一個重要手段，畢竟市場經濟不是隨口喊價。”
南京大學教授葛揚說，政府動用行政手段調控房價，在其他市場經濟國家並非沒有先例，日本、香港的房地產泡沫破滅也說明，放任房價過快上漲對一國經濟是有傷害的。我國發展社會主義市場經濟，但是對農資、糧食、燃料油等價格仍然實行政府指導價，就是爲了保證廣大羣衆的利益。南京出臺房價調控措施也是爲了保障中低收入階層的基本居住需求。
記者採訪瞭解到，普通市民對南京房價新政積極擁護。一位姓秦的工程師說，政府部門一般不敢輕易碰房地產價格，因爲每一家開發商背後都站着無數利益羣體。南京此舉在鐵板一塊的房價問題上撬開了一道裂縫，在全國吃了螃蟹，這種爲百姓利益敢於碰硬的勇氣值得擁護。
“房價不見得會下跌，但至少一天之內漲兩三次價的荒唐把戲不能再玩，‘一開盤就漲500元’的宣傳廣告不敢再打，市場秩序規範了。”準備購房的市民朱鵬說。
調控房價成效幾何？
“行政調控不符合市場規律，註定會成爲‘空調’！”“不賣房，10月後必有報復性反彈！”新政甫出，房地產開發商就通過各種途徑給主管部門施壓，甚至以不報價、不賣房來軟抗，地產商與主管部門的“暗戰”已然上演。
“新政出臺不到一個月，房價過快上漲的勢頭得到了遏制，開發商亂擡價、亂炒作的現象明顯減少，購房者的恐慌情緒也得到了緩解。”張瑞忠如此描述新政的執行成效。
在開發商的觀望氣氛中，南京市物價部門已對40多家樓盤的價格進行了審覈，對浦口區一家“頂風作案”擅自調價的樓盤進行了封盤查處，有消費者投訴，兩天內這個樓盤的價格從每平方米2600元上漲到了3000元。同時，4家虛報成本的樓盤也被“擠水分”，其中最多的一個樓盤每平方米大概減少了300元。
業內人士認爲，房價調控還要關注其可持續性，尋求長期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過快上漲方面，是必要的、有效的，但從長期來說，還是要着眼於增加有效供給、滿足居住需求。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房價收入比，增加居民有效收入。
對南京房價新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房價，人們正拭目以待。
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