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外資基金最看重的是房地產商是否擁有持續的拿地能力
新一輪全國性房價上漲已經開始，土地也隨之成了搶手貨。令地產商爲難的是，拿不到地，很可能會被淘汰出局，但多拿了地，又意味着要承擔諸多風險。
房價將持續上漲
“新一輪全國性房價上漲已經開始。”7月13日，瑞士信貸第一波士頓首席經濟學家陶冬在博客中判斷。
7月23日，國家發改委公佈的調查報告顯示，今年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比全部上漲，漲幅7.1%，創下23個月來新高。
陶冬的預測基於三個基本發現：銀行儲蓄將向樓市轉移；土地的供給不足導致未來可售面積下降，造成房源緊張；在當前的市場情況下，開發商的現金流得到明顯改善，它們有了捂盤不賣的本錢。
事實上，在新一輪上漲中，地價與房價交錯上攻的趨勢越來越明顯。
2001年，我國開始實行土地收購儲備制度，在這一制度下，地方政府通過土地收購儲備機構成爲了土地一級市場的壟斷供應者。在土地收購儲備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價高者得”，以保證地方政府成爲土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價高者得”的成交規則，在土地供給緊張的局勢下，直接推動了地價上漲。拍賣地價不斷創出新高，以致很多新拍出的地價比周邊正在賣的樓盤房價還高。
6月21日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價”，落入浙江綠城手中。掐指一算，樓面地價就在12509元／平方米。而同一天，新江灣城的樓盤售價，剛剛超過萬元。
“上海市區內，好的土地越來越少。”一名開發商坦言，“近幾次土地出讓，外環以內的土地都很少。像新江灣城這樣的地塊，配套設施完善，增值潛力巨大，當然受到追捧。”
話雖如此，但12509元／平方米的樓面地價，依舊讓人感到疑惑。新江灣城公開出讓的前兩塊地，前年及去年由合生及華潤爭得，面積分別達18萬平方米和14萬平方米，樓面地價分別只有5617元／ 平方米和6676元／平方米。換句話說，同處新江灣城，樓面地價半年漲了一倍。
業界普遍認爲，以綠城拿地的價格，未來樓盤的房價將肯定在2萬元以上。因爲，土地價格往往占房價的50%-60%，“否則，開發商很難有合理的利潤”。這一推斷，獲得了綠城掌門人宋衛平的認同。
一個不容忽視的細節是，新江灣城位處上海人傳統觀念的“大楊浦”地區，離開上海的中心區域人民廣場，需要橫跨三個區，至少有一小時車程。“那裏的房子要賣2萬，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁發問。
浙江綠城的“標本價格”，還給其他開發商一些暗示。一名松江的開發商在得知宋衛平的出價後，立刻表示會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，“簡單比較誰都會，幾年後是花2萬元買楊浦區的房子，還是花9000元買松江的房子？”而松江則位於上海的郊區，更加邊遠。
新江灣城D1地塊的拍賣，再次引發了人們關於“地價VS房價”的爭論。高地價增加了商品房成本，客觀上擡高了房價。而房價上漲，又增加了開發商以高價拿地的能力。
土地賣方市場
“上海今年的土地供應量原定1300公頃，但到目前爲止實際的供應量連300公頃都不到。”上海五合智庫投資顧問公司總經理鄒毅說，“很多地塊沒有達到開發條件，城市中心的拆遷難更加制約了一級市場的土地供應，因此現在是典型的土地賣方市場。”
2006年，各地土地的招拍掛價格一路走高，開發商幾乎不惜成本地大肆拿地。2007年，這種狀況有過之而無不及。
在招拍掛的一級市場，主要是萬科、綠城這樣的一線品牌競爭之地，但是對於很多二線地產品牌來說，資金實力的限制並不支撐他們參與這樣“高昂的遊戲”，於是他們將目光轉向土地二級市場。
這個市場的供應方主要是前期囤積了一些土地的開發商，但是由於資金鍊或者其他原因他們想轉讓手中的土地。
目前，京城二手土地中介的生意也做得熱火朝天，因爲這些中介手中的“貨”，對一些開發商來說更有吸引力，趙小冬或許就是二手土地中介中生意做得不錯的一個。
記者從趙小冬提供的資料中看到，他的手裏一共有8個能夠馬上轉讓的土地項目公司，其中望京的項目標明“建築面積18萬平方米，項目所在地已完成‘七通一平’，原開發商提出項目整體轉讓”。
目前，北京註冊的房地產公司多達4000家，而正在進行地產開發的房地產公司僅爲1000家左右，其餘則爲主要以出讓股權的方式進行土地買賣的土地公司。
而趙小冬這類土地中介公司的主要任務就是幫助這些土地公司將其手中的土地轉讓出去，通過他們的牽線搭橋來實現這種交易的快速進行。據瞭解，這類中介公司爲數不少，他們的佣金大概是成交土地總金額的千分之三，有的還更高，主要是依據中介和交易雙方談判的結果而定。
雖然二級市場上的地價比一級市場相對便宜，但也蘊含了很多風險。“真正拿過來就能開發的只是少數，這些地塊的權屬關係往往比較複雜，隱含了很多債務風險，在前期轉讓時並不容易發現。”北京一位知名房地產開發公司投資總監談道，“介紹過來的項目很多，但真正符合開發要求的並不多，碰到一塊好的地，爭搶的激烈程度並不亞於一級市場。”
“房地產企業都在不斷擴大土地儲備，表面上是爲了應對未來增長的需要，實際上是對土地稀缺和地價上升的恐懼。”陽光100集團董事長易小迪說。
高價拿地的風險
目前的這種狀況使得開發商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，他就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。
幸運的是，在一個資本追逐資產的年代，誰掌握了土地就掌握了產業鏈的上游，就會得到資金的青睞。
“我們更看重的是開發商持續拿地的能力，如果他手頭只有一個較好的項目，我們則不會考慮。”歐美一家房地產基金的中國首席代表向南方週末記者解釋他們的篩選標準。
中國概念在2006年熱得發燙，而房地產業則是熱上加熱。
根據6月份國家統計局發佈的報告預計，今年1-5月，在房地產開發企業的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達89.9%。外資已經成爲中國房地產市場持續高溫的關鍵因素。在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺後，國內房地產商有相當一部分面臨着資金鍊斷裂的危機。一些房地產集團謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷。而實力雄厚的境外投資公司摩根士丹利、高盛、麥格理(澳)、花旗、ING(荷)等頂級跨國投資公司，恰恰把國內房地產企業的“利空”視爲自身進入的“利好”，迅速加快向中國房地產市場進軍的步伐。
6月，商務部聯合國家外匯管理局又下發《商務部、國家外匯管理局關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。更復雜的審批程序可能導致一些潛在收購暫時中止，且政策對完成審批程序設立了更長的時間。
“目前很多項目的審批已經暫停了，而且審批通過的時間和半年前相比也延遲了很多，長的需要半年的時間。”一位開發商對南方週末記者表示，“但是在商場上最重要的就是時間，沒有一個項目可以等你半年以上，這樣對開發商的資金能力提出了更高的要求。”
“幸好，目前國內市場的資金比較充裕，通過信託代持股權的形式，我們還是可以完成整個項目轉讓，獲得銀行貸款，事實上，現在資金的槓桿比例很高。”他說道。
對於開發商來說，目前的進入門檻提高了，即使現在以高價拿到了地，並不表示成爲永遠的贏家。
“現在的要求更高了，對於土地本身你要對它進行合理的開發才能保證以後的旺銷。”易居研究院上海機構副總經理於旦旦提到，“綠城的新江灣城的價格以後要定在2萬以上，但是有多少本地市民願意去那裏居住呢？導入外來人口需要開發商賦予這個地塊更多的理念，賦予產品更大的價值，包括將周圍的配套做好才能吸引消費者。”
中信證券房地產行業首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房價收入比爲250，根據2006年底房價水平，則全國、北京、上海80平方米商品房的合理月租金應爲1080元、2650元、2300元左右，略高於目前市場的平均租金，房價偏高的可能性較大。”
而經濟學家謝國忠日前指出：“中國資產市場依靠升值期望以彌補資產的低運營回報。人們買資產是因爲相信他們可以以更高的價格賣給別人。如果資產運營回報很好並且資產價格在估值水平不升的情況下可以上升的話，這種想法是沒有問題的。而當資產升值僅依賴於估值膨脹，這就是金字塔遊戲，即泡沫。”
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