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昨天京津城際高鐵開通首日,由北京電視臺、北京四季房展會組委會、中國指數研究院與本報共同主辦的『京津房地產發展高層論壇』在本市津利華大酒店舉行。
著名經濟學家及業內領軍人物馮侖、趙曉等共聚天津,就京津一體化背景下的房地產發展的挑戰和機遇等話題展開深入研討。與會人士就『政府是否該出手救市』、『京津異地置業的風險和局限』等問題展開了激烈的觀點交鋒,現場高潮迭起。中國指數研究院等專業研究機構還現場發布了京津樓市的最新價格趨勢與置業價值分析報告。來自21世紀經濟報道、中國房地產報、鳳凰衛視等眾多媒體的記者到場采訪。
京津『一體化』促樓市新變化
昨天正逢京津城際高速鐵路開通首日,由北京電視臺、北京四季房展會組委會、中國指數研究院與本報共同主辦的『京津一體化與房地產發展高層論壇』在本市津利華大酒店舉行。論壇現場高潮迭起。200多名來自政府部門、房地產行業以及兩地新聞媒體的代表熱烈地交流了環渤海區域的兩地樓市發展前景。權威嘉賓精彩理性的演講、自由論壇上各方觀點的激烈碰撞,以及權威機構深度研究報告,不僅為與會各方提供了異彩紛呈的經濟盛宴,而且還引發了對熱點話題的縱深思考。
京津高鐵開通 帶動兩地發展
論壇的首位演講嘉賓——天津市政府副秘書長陳宗勝一開場就熱情介紹了京津城際高速鐵路的速度被人形容為『就像子彈穿過空氣一樣』,它的開通會為京津一體化帶來一些新的概念以及一些新的想像空間。
與會的嘉賓還紛紛指出,兩大城市在互補發展的同時,隨著交通的便利,資本和人口流動會越來越快。京津一體化已經進入一個新階段,兩地的房地產市場也應該在宏觀經濟和區域經濟的新形勢下有新的變化。
天津樓市受益 兩地仍有差異
『借助廣告詞就是——城際特快一開,好事自然來』天津富力房地產董事長謝強這樣幽默地表達了對高速鐵路開通的喜悅之情。他樂觀地預計:目前富力地產在天津的項目中,北京人前來買房約佔10%左右,今後這個比例應該提昇到30%左右。不過他同時也承認:關鍵還是要看樓盤本身的品質。天津融創奧城投資有限公司總經理遲迅表示:天津外來人口近年來不斷增加,而且京津一體化進程的加速也帶動了購房需求增長,目前一些寫字樓和酒店式公寓項目已經從中受益。
而天津房地產協會副會長、泰達建設集團董事長許立凡則冷靜地表示:天津樓市目前以自住型為主,外來人口相對較少。天津房地產更趨於經濟適用型,高端項目市場還欠發達。北京市場消費比較崇尚追趕新潮觀念,而許多天津買房人並不會對『先鋒概念』買賬,更主張實在地『過日子』,因此許多本土開發商針對本地買房人設計出他們所需要的產品。北京的一些成熟理念和先進的開發理念,可能對天津下一步的土地開發和產品開發都有一些推動和引發天津整個市場的改變。這種改變過程當中隨著觀念的改變,可能高端產品的市場會有所起步。一些中高端的人纔到天津來居住的可能性是存在的,中高端項目應該有更好的發展前景,而帶動低端和高端項目則可能比較困難。
京津互動昇級 購房仍需慎重
著名經濟學家趙曉教授在現場呼吁京津一體化還可以采取許多制度創新的舉措,例如采取類似杭州的西湖把門票取消的做法,使城際高速鐵路『城市地鐵化』。同時建議政府有關部門支持人們刷卡通乘兩地的公共交通設施,讓兩地的互動使更多的普通人受益。
與會各方在對京津互動昇級喝彩的同時,也提醒人們算好生活細賬。天津國民地產總經理侯昱偉介紹自己在日本的時候曾經在早高峰坐過高鐵,幾十公裡路程中有上學、上班、買菜的。地理環境使得人們不能跳出價格拉力來。如果一個人在北京貸款買房,要考慮每月的月供成本,加上北京交通堵車浪費在路上的時間成本,而如果在天津買房,也要考慮省下來的錢是不是可以買高速鐵路月票來回坐。此外還有其他相關成本的支出。建議兩地買房人在理性的判斷中慎重地比較和選擇。
外地媒體關注 搭乘高鐵參會
此次樓市論壇大型活動,吸引了30多位外地媒體記者趕來。據了解,來自21世紀經濟報道、中國房地產報、新京報的記者都是乘坐京津高鐵C字頭列車趕來參會的。他們都說,高鐵列車質量很好,坐起來很舒適、很穩。半小時就到天津確實很方便。不過他們到北京南站還有點不太方便,北京南站周邊還在建設中,將來的環境應該會更好些。
記者看到他們一到場就加緊采訪,有的關注濱海新區新啟動的房地產項目,有的關注武清區與北京地區的工業園互動,還有的不斷向專家請教天津樓市受高鐵帶動的比較具有潛力的板塊。當一位位重量級嘉賓與聽眾互動時,攝影記者眾多的『長槍短炮』顯得分外搶眼。甚至當馮侖、謝強等嘉賓退場時帶動大批記者追出去采訪,以至於主持人不得不善意地提醒大家保持現場秩序。
來自鳳凰衛視電視臺的記者告訴本報記者說,臺裡非常重視此次活動,這個高層論壇的平臺搭得非常有技巧,還趕上了高鐵開通。他們本次是主動聯系采訪的,希望今後能繼續參加『今晚報』主辦的系列活動。
調查報告顯示天津樓市亮點 高鐵開通引北京居民來津買房
本報訊(記者劉英潮)昨日,中國指數研究院和北京四季房展組委會聯合發布京津兩地樓市調查分析報告。報告顯示京津高速城鐵開通,將促進房地產供應區域結構調整,加速異地置業。
據中國指數研究院副院長陳晟介紹,北京市內土地的日益稀缺,致使北京購買力向北京周邊地區擴張。京津城鐵的開通將會吸引京津居民在武清區等地置業買房。京津城鐵全長118公裡,共設立北京南、亦莊、永樂、武清、天津5座車站。城鐵開通將大大帶動北京永樂店鎮,天津武清區的河西務、大孟莊鎮,北辰區等地區的房地產發展,將進一步提昇周邊商業項目的影響和價值。從上半年來看,天津樓市較為平淡,消費者觀望情緒還在持續,開發商也開始積極主動調整產品、價格策略,在當前宏觀經濟形勢環境和全國性樓市調整的背景下,下半年天津市場預期有望回暖。上半年天津住宅市場銷售量同比降幅近30%,4-6月樓市成交量始終徘徊在47-49萬平方米,消費者觀望情緒將持續至奧運會結束,因而9-10月成交量至關重要。但由於天津住宅市場以剛性需求為主,主要是婚房置業和改善性的需求,在開發商做出積極主動的產品、價格調整後就可刺激潛在的剛性需求轉化為有效需求。預計下半年價格水平不會有大幅波動,將基本保持平穩。
北京四季房展組委會調查資料顯示,京津異地置業的需求首先體現為團聚型需求。因為北京創業者來自全國各地,他們經過十年、二十年努力,在北京有了理想的家居。這兩年出現了一種置業的傾向,就是把父母從遠方請到北京來,在大興、密雲為父母雙親購置條件比較好的房地產。但這些地區配套設施、醫療設施沒有天津大城市的優勢。
其次體現為休閑需求。北京居民目前考慮第二居所的購置,周末到天津度假已經在許多人考慮之中。在改善性需求上,天津有湖泊和海洋特色,度假性質的高端房地產,包括別墅類、高端公寓類項目將會吸引北京的白領階層到天津來置業昇級。此外,像商務地產的投資、商務活動的置業也將構成對天津市場房地產項目的增量需求。兩大城市裡雲集了中國排名前二十位的房地產開發商,這些實力型開發商也將推動市場良性發展。
萬通董事長馮侖在高層論壇上表示:地產企業應勇迎挑戰,『爭前途』而不是『謀後路』。呼吁政府更深更廣地開放房地產市場——不主張政府『拯救』樓市
昨日,地產名人萬通地產董事長馮侖在本報主辦的樓市高層論壇上,在談到『京津雙城效應和房地產發展的新契機』時,忽然語風一轉,指出在樓市低迷調整期反對政府『拯救』樓市。此言和部分嘉賓表達的希望政府出手『救市』,避免樓市大幅下跌形成鮮明的對比。
他告訴記者說,目前大家對房地產行業的期待、要求都越來越高,他的企業也進入到一個『反省』的季節。當大家驚呼市場出問題的時候,他認為要糾正一些片面性認識,就是要用結構性的市場研究來代替總量的研究。例如,把那些有交易但不經過市場的住宅區分開來,比如一些經濟適用房。他說:『最終我們就能夠看出,住宅這部分究竟到底和開發商有多大關系。』
他認為,事實上做結構上的細分,有四種需求來支橕房地產未來的住宅市場,第一就是拆遷性需求,第二種是自然產生的剛性需求,結婚的需求,如果離婚率高也是一個需求。第三種需求就是改善性需求。第四種是投資與投機的需求。一般來看,人均GDP在4000美金左右的時候,拆遷性需求和改善性需求事實上是一個市場的主導的需求,而4000美金到8000美金階段,則投資投機性需求佔很大的量。到了8000美金,改善性需求和通常的拆遷需求都基本上解決了,事實上只剩下剛性的需求,這部分需求又被政府通過兩限房、經濟適用房分離一部分,脫離正常交易市場。這個就是為什麼在深圳突然一下房子就賣不出去的主要原因。
馮侖還拿自己自嘲:過去包括他在內的許多地產商總是幻想『天天過年,夜夜結婚』的好日子,但是事實應該告訴大家,任何一個健康的市場,隨著經濟增長的變化,普通住宅需求量都有一個很大的縮減。經濟發展的水平不同,房地產市場的中心產品以及需求的聚焦點是會發生變化的。我國有6萬家地產公司,80%都是做住宅的,所以隨著經濟發展變化,產品中心轉移,相當多的公司會被淘汰。他認為現在的開發商應該有一個重要的反省,就是一定要把繁榮思維和蕭條、危機的思維結合起來。海南曾出現房地產泡沫,當時海南有兩萬家房地產公司,後來紛紛倒閉。而作為繁榮時期成長的企業,就要特別具有反周期的思維,要用周期的意識安排自己的企業,例如繁榮的時候不要買很多地。他不主張政府救市,並說:『不希望給我們開發商後路,不需要在貸款方面挽救這個企業。企業應該「爭前途」,而不是「謀後路」。所謂「爭前途」,就是推動房地產市場化的改革,擴大房地產特別是住宅的市場化范圍,積極支持政府在房地產市場的發育、規范和競爭秩序建立方面多下工夫。』
馮侖最後表示,當前不應該呼吁給房地產行業松綁貸款,而應該呼吁政府更大、更深、更廣地開放房地產市場。一定讓教師、公務員、25歲年輕人通通按照自己的能力買市場化住房或者租賃合適的住房。25歲買不起房的人不應該叫窮人,而應該叫奮斗的人生剛剛開始,如果到了55歲退休還是低收入,這時候政府提供保障房將解決他的居住問題。
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