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昨日晚上,央行突然再度宣布降息。值得注意的是,1年、2年和1~3年等短期限存貸款利率,央行選擇了對稱降息(幅度均為0.27%),但3~5年及5年以上貸款基准利率下調0.27%,存款利率則分別下調0.36和0.45%。
由於個人房屋按揭貸款期限多在5年以上,不對稱降息後,如果按5年以上房貸利率0.7倍計算,和5年存款利率的『倒掛』幅度,將從0.351%降低到0.076%。這無疑將為商業銀行按最優惠利率支持房貸新政,掃清了相當多的障礙。
更為巧合的是,在央行宣布降息前3個小時,農行房貸細則突然『復活』,相關內容基本沒有任何修改——符合條件的存量客戶可從明年起自動享受7折利率優惠。
降息支持房貸細則
昨日下午4點左右,被農行收回『修改』的房貸新政操作細則,再度出現在農行網站首頁上,其顯示的上網時間卻是10月28日。
從昨日農行公布的細則看,內容幾乎沒有任何修改(詳見本報昨日報道)。27日,農行新聞處有關人士關於『細則需要進一步修改』的解釋似乎並不成立,那麼農行當日將其收回的真實原因到底是什麼?
昨日下午,《每日經濟新聞》再度致電上述農行新聞處人士,但無論座機、手機,均處於無人接聽狀態。
據農行昨日公布的數據顯示,2005年至2008年9月,該行累計發放個人住房貸款3673億元。如果沒有央行緊急不對稱降息,農行若按『初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基准利率0.85倍的貸款自動調整利率至基准利率0.7倍』操作,無疑將背負沈重的『倒掛』壓力。
央行本輪降息後,如果按5年以上房貸利率0.7倍計算,和5年存款利率的『倒掛』幅度,將從0.351%降低到0.076%,降幅超過3倍!雖然降息本意並非在於改變商業銀行操作細則『難產』的局面,但客觀上卻有類似作用。
『我認為央行可能有這個考慮,』興業銀行駐上海經濟學家魯政委對《每日經濟新聞》表示:『最大的遺憾是個人住房公積金貸款利率沒有再度調整。』在魯政委看來,相比於外圍演繹的金融危機,國內房地產市場過度疲軟更值得擔懮。如果房地產市場崩潰,先前所做的刺激經濟的所有努力都會付之東流。『降息了不一定能刺激購房,但不降一定不能緩解目前的疲軟。』
能否催生更多『細則』
不對稱降息減輕了銀行的利差壓力後,又有多少家銀行會加快出臺細則?
『我認為應該會有銀行跟進出臺一些類似「標准」。』昨日晚間,一股份制銀行總行房貸消費信貸部老總對《每日經濟新聞》表示。而就在昨日下午(央行降息前),上述人士在接受采訪時仍強調,嚴控存量房貸利率下限的初衷沒有變化,並對是否跟進『三緘其口』。
因為在各家銀行看來,農行『拔得頭籌』後,如果不能盡快跟進發布『標准』,恐怕在輿論上非常不利。而在執行方面,可能仍有較大彈性空間。
一銀行內部人士昨日對記者透露,該行已經制定了所謂的細則,『存量客戶可以享受7折利率優惠』的闡述非常明確,只是需要根據客戶信用記錄篩選。而另一位券商分析師告訴記者,國內某大行高層曾表態說,存量房貸款利率下浮僅為『有可能』。
除了利率之外,銀行認為『改善型住房』有可能帶來風險。在銀行方面看來,改善型住房最『說得清』的標准即『90平方米以下住房』,而這部分客戶只可能兩種:剛畢業學生或低收入人群,但無論哪類都是容易失業的『高危人群』。銀行還要對其利率打折、首付降低,風險自然加大。
另一方面,雖然銀監會對房貸新政遲遲沒有公開表態。但昨日記者從多家商業銀行處證實,銀監會於27日下午緊急發文,強調除『首次利用貸款購買自住房』外,其他情形都必須按原政策執行。
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