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『政府指導價最高1.2元/平方米·月,我們這兒收費標准是2.5元/平方米·月,合理嗎?』『我們小區是開發商安排的前期物業公司,物業費收得不合理,怎麼維權呢?』隨著新的《天津市物業管理條例》出臺,市民對物業費的關注進入了一個新高潮。針對這一問題,記者昨日采訪了市國土房管局相關部門負責人,得到了一些相關的具體解釋。
新《條例》首現調節機制
物業費標准調節機制的建立是新《條例》的新規定。根據現行《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》的規定,普通商品住宅小區的物業服務標准和收費標准分為四個等級,月價格分別為0.35元/平方米、0.5元/平方米、0.75元/平方米以及1元/平方米,物業管理服務費可在該價格基礎上根據服務成本變動等因素上下浮動20%。而此次頒布的新《條例》第62條規定,普通住宅物業管理服務費的政府指導價格標准以及上下浮動比例,依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整,由市價格主管部門會同市物業管理行政主管部門制定並向社會公布。
該負責人表示,先前政府制定的價格適用於銷售價格在4000元/平方米以下的普通商品住宅,這一價格標准對目前的大部分新建商品房已經不再適用。根據《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》第十條規定:住宅小區物業管理服務標准和收費標准超出一級的,物業企業與業主會、房地產開發建設單位協商確定。低於四級物業管理服務標准和收費標准的,由所在區(縣)物價局核定。
不同階段不同主體定價
以小區業主大會的成立為界,物業管理劃分為前期物業管理階段和物業管理階段。根據新《條例》第38條,新建物業出售前,開發建設單位應當委托物業服務企業進行前期物業管理,並簽訂前期物業服務合同。該合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。
根據新《條例》規定,開發建設單位對新建物業應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業,住宅物業建築面積3萬平方米以下、非住宅物業建築面積1萬平方米以下的,經物業所在地區、縣物業管理行政主管部門批准,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。該負責人說:『小區物業費收取標准是物業服務企業根據招標人提出的服務內容、標准和要求進行成本測算得出,在招標過程中經過評標委員會評審確定的,其合理性可以保證。』
該負責人同時表示,小區召開首次業主大會會議的時候即應討論決定物業服務內容和標准。針對很多業主反映對小區物業服務事項不清楚的現實狀況,新《條例》規定物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置將服務內容、服務標准和收費項目、收費標准等有關情況進行公布。
相關鏈接:物業費的構成
國家發改委、建設部關於印發《物業服務定價成本健身辦法(試行)》的通知第六條:物業服務定價成本由管理人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產折舊費、經業主大會同意的其他費用等組成。
《天津市普通商品住宅小區物業管理服務收費管理辦法》第二條:物業管理服務費是指物業企業接受業主會、房地產開發建設單位的委托,依照合同約定對住宅小區的房屋建築及設備、公共設施、綠化、衛生、公共秩序等內容進行日常維護、養護、管理、服務所收取的費用。住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設施、設備的日常運行養護費用由業主會、房地產開發建設單位與物業企業另行協商確定。
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