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盡管九月一手房成交量慘淡,比去年同期下降了74.52%,然而,十月的天津樓市與九月相比卻打了個還算漂亮的翻身仗。
中國指數研究院華北分院最新數據表明,2008年10月天津商品住宅成交量為42.8萬平方米,環比上昇30.6%;成交套數為3876套,環比上漲26.56%。商品住宅成交均價6443元/平方米,環比下降5.57%。
天津市資深房地產金融專家徐保滿分析,10月樓市和9月相比剛性需求釋放更多,因此成交量有較大上昇。
市民
市場識辨能力在提昇
徐保滿分析,在樓市剛開始降價時,人們對價格下降的判斷並不是特別清晰。例如,當時出現了深圳某樓盤價格下降50%的報道,人們就對天津房價有了大幅下降的期盼,事實上所謂50%可能只是從2萬降到了1萬元,也就是說這樣的樓盤即使價格下降50%,還是比天津房價要高。如今,人們對市場的識辨能力在提昇,不少持幣待購者,看清了天津房價不可能像某些城市一樣出現大幅下降,因此剛性需求的釋放增多。
數據顯示,10月天津商品房成交均價比9月下降了380元。對此,徐保滿表示,對成交均價的分析應該結合成交房源的價位結構以及收入者的工資水平。
『「價跌量昇」這種現象說明本市購房的剛性需求還是存在的。』中原地產三級市場部總監朱慶江表示,中原代理的一些外環線周邊的新房銷售項目,只要降價銷量就能提昇也是這個道理。
開發商
調整價格刺激成交
一般而言,成交量和成交金額之間應該成正比,但十月天津樓市卻出現了二者反比的情況。
徐保滿表示,今年由於『銀根、地根』緊縮,國家前期的政策逐漸發揮作用。開發商針對現在的市場做了一些價格調整,導致成交量和成交金額出現反比。『開發商進行這樣的價格調整是很正常的。』徐保滿說。
對於本市10月商品房成交量的增長,南開大學經濟學博士劉玉錄說:『某個單月出現增長並不奇怪,其他城市也同樣會出現這種情況。』他分析,成交量的上昇取決於開發商營銷手段、樓盤上市量以及優惠幅度等方面。9月時,有的開發商采取的優惠措施效果並不明顯,因此10月的優惠力度有所加大。並且,現在臨近年底,開發商的資金鏈倍受考驗,優惠幅度比之前要大。
劉玉錄告訴記者,在過去,即使成交面積下降,成交金額還是會上昇。現在出現二者反比的情況,說明降價已經比較明顯,房地產價格進入了下降周期。
市場
整體回暖需逐漸積累
數據顯示,10月全市商品住宅成交量除市內六區環比小幅下跌6.8%,其他地區都呈環比上昇態勢。其中近郊四區與濱海三區成交量環比分別上漲30.4%和14.1%;遠郊五區縣更是表現不俗,環比大幅上漲90.1%。
中國指數研究院華北分院分析師雷敏分析,10月份新開盤項目增多,打折促銷力度加大,房交會的購買刺激以及『救市』政策導向等多方面因素,促使10月成交量較9月有明顯上昇。但市場整體仍處於『冬天』,成交量還未回昇至市場預期。
『降價已成天津樓市當下的主旋律,而且降價態勢由點狀向片狀蔓延』,雷敏告訴記者。
劉玉錄也表示,10月成交量的增長並不代表整個市場出現了繁榮的情況,從目前看,國家從去年下半年出臺的對房地產的相關緊縮政策慢慢累積,到一定程度開始發揮作用。同樣的道理,一些暖市的政策同樣需要累積,市場不會短時間內就有改觀。
二手房
成交量環比降三成
關於10月二手房的成交情況,朱慶江表示,據中原地產統計,10月份本市二手房成交量環比下降三成左右,成交均價基本無變化。
朱慶江分析,大部分二手房相對新房區位優勢明顯,它們的價格下降幅度不大,所以像新房那種價跌量昇的現象,並沒有在二手房市場表現出來。
朱慶江說:『二手房成交量若想像新房成交量那樣出現回昇,只能降價。』
對於二手房成交量的下降,劉玉錄分析,不少房地產投資者面對現在的市場都想將手中的房屋盡快出手,從房交會上也能看出,二手房的供給量成倍增長。但是二手房供給大量增加反而使購房者更謹慎,導致二手房成交下滑。
區位 成交量(萬平方米)
2008年10月2008年9月2007年10月
市內六區7.92 8.50 23.79
近郊四區15.57 11.94 21.34
濱海三區6.22 5.45 31.85
遠郊五區縣13.08 6.88 15.43
全市42.80 32.77 92.41
區位 成交均價(元/平方米)
2008年10月2008年9月2007年10月
市內六區9613 9560 9158
近郊四區5977 6566 6553
濱海三區6501 6930 5697
遠郊五區縣5050 3802 3942
全市6443 6823 6492
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