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物業管理是房地產市場發展到一定程度的必然產物。隨著人民生活水平的不斷提高,物業管理正在成為一門新興的產業,越來越多地走進平常百姓的生活,與此同時,物業糾紛也正呈逐年上昇的趨勢。據調查,大多數的業主對物業公司提供的服務不滿意,並由此引發糾紛。如果您滿心歡喜地購買了新房,卻突然被這無盡的物業糾紛纏身,面對類似的問題又該怎麼辦呢?本報記者吳彬
閥門被鎖
地板泡水物業擔責
今年10月,李先生在河北區一新建小區購買一套商品房,開發商在設計房屋結構時將每家的水表和閥門的總開關都鎖在樓道內的一個小門內,鑰匙由物業人員保管。10月底,李先生裝修房屋時,不慎將水管弄壞,水流不止。由於水閘被鎖起來,李先生立即給物業打電話。可此時對方已經下班,鑰匙拿不出來,李先生只得眼睜睜地看著水把剛鋪好的地板浸泡。第二天李先生到物業公司交涉此事要求賠償,而物業公司說事情是由於業主自己把屋裡的水管弄壞造成的,地板被泡與物業無關。李先生一怒決定不再交物業費。
天津善時律師事務所律師於勝利認為,作為物業公司拿著鑰匙,就必須盡到負責及時開門的義務。下班不是理由,物業公司應該有人值班,另外李先生自己把水管弄壞本身有一定的過錯,所以此責任雙方應共同承擔。根據天津市物業管理條例規定,全體業主有權利決定涉及小區業主公共利益的重大事項,所以於律師建議成立業主委員會,由業主委員會與物業公司協商『鑰匙』的歸屬。
新車被劃
不交物業費無據
今年7月,家住河西區的高女士下班回家,把車停在小區自己的車位裡,可第二天一下樓卻發現自己新買的進口小轎車不知被誰劃了很多道子,看到自己的愛車受傷高女士心痛不已。高女士認為自己既然支付了小區的停車費,那麼在小區內停車時造成的損失就該由物業公司來承擔,然而物業表示對於車輛受到損失沒有任何責任,因為他們收取的僅僅是停車費,並未與高女士形成保管合同,所以當場就拒絕了高女士的索賠要求。由於是新車還沒來得及上保險,所以修車的一千多元只能自己承擔,為此高女士拒交物業費。
天津市津一律師事務所律師劉銳認為,物業是否賠償,取決於他們與車主之間的保管合同法律關系是否成立。根據目前的司法實踐來看,一般認為業主和物業公司並不形成車輛保管合同關系。由於車輛本身的特殊性,車輛的自由移動並不是保管人所能自由控制的。車主只有把車鑰匙及行車證等交付給保管人後,對保管車輛的交付完成,保管合同纔能成立。另一方面如果物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。也就是說,上述案例中關鍵要看高女士是否能舉證物業公司在管理過程中未履行合同約定,存在重大過錯,導致自己的車輛被劃。如果高女士能證明物業公司有重大過錯,就有權利要求其賠償自己的損失。
三方努力
有效解決物業糾紛
於勝利認為,物業糾紛案件牽涉到老百姓基本生活和社會和諧,訴訟並不是解決問題的唯一途徑。他認為政府應加大介入物業管理監督的力度,在物業管理資質監管、指導成立業主委員會、確定收費標准並監督落實等方面承擔更多責任。同時,業主要提高自己的覺悟,按照業主公約和物業合同來履行自己的責任和義務,有問題大家通過正當渠道來維護自己的權益。物業公司要以人為本,依法辦事,把服務放在第一位。
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